Inwestorzy kupują mieszkania pakietowo i grupowo

Ponad 20 mld zł wydano w ubiegłym roku na nowe „M” nad Wisłą. Duży udział mieli w tym nabywcy inwestycyjni, którzy nadal mocno zaznaczają swoją obecność. Wiele więc wskazuje na to, że 2017 r. zamknie się z podobnym wynikiem. Według REAS, w ubiegłym roku kwota transakcji zawieranych na pierwotnym rynku nieruchomości w głównych polskich miastach wyniosła 24,5 mld zł. Bez nabywców inwestycyjnych suma ta była by znacznie niższa.

Świadczą o tym dane NBP na temat gotówkowych zakupów nowych lokali w 7 miastach. Choć dotychczasowe statystyki obejmują jedynie za 3 kwartały 2016 r., wynika z nich, że Polacy wydali na nowe lokale aż 10,4 mld zł gotówki, o ponad 30 proc. więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Idąc tym tropem, można zaryzykować stwierdzenie, że w całym 2016 r. Polacy mogli wydać na nowe mieszkania nawet 14-15 mld zł. To oznacza, że większa część rekordowego wyniku zanotowanego przez REAS jest zasługą właśnie zakupów za pieniądze wyciągnięte ze „skarpet” – zauważa Bartosz Turek, analityk Open Finance.

I w tym roku deweloperzy dalej powinni chwalić się dobrą sprzedażą mieszkań, dzięki nabywcom inwestycyjnym

Moim zdaniem 2017 r. może być równie dobry jak poprzedni rok. Nadal rośnie popularność najmu na rynku, a nowe mieszkania w dobrych lokalizacjach szybko znajdują najemców, co przyciąga inwestorów – zapewnia Marcin Krasoń, analityk rynku nieruchomości Home Broker.

Dodaje jednak, że ta passa deweloperów nie będzie trwać wiecznie. W pewnym momencie rynek się nasyci lub sytuacja zmieni się na tyle, że popyt spadnie i część firm może mieć kłopot z upłynnieniem wybudowanych mieszkań.

Bez załamania popytu

Jak zauważa Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, inwestycje mieszkaniowe były w ostatnich latach jedyną rozsądna alternatywą dla lokowania nadwyżek finansowych co bardziej zasobnych rodaków. Teraz realia się zmieniają: giełda powraca z niebytu, strumień kapitałów płynie na rynek kapitałowy i do TFI. Kwestią czasu są też podwyżki stóp procentowych i oprocentowania lokat – Stąd też w najbliższych miesiącach należy oczekiwać stopniowego osłabiania tendencji zakupów inwestycyjnych mieszkań, jednak bez cech załamania tego typu popytu – prognozuje Jarosław Jędrzyński.

Również program „Mieszkanie Plus”, który ma dostarczyć na rynek tanie lokale na wynajem, może do zahamować dzisiejsze zapędy inwestycyjne.

Ale czy tak się stanie i w jakim stopniu inwestorzy odczują wpływ tego programu, przekonamy się najwcześniej za 2-3 lata, gdy na rynku najmu zaczną się pojawiać „rządowe” budynki. Poza tym, projekty realizowane w ramach „Mieszkania Plus” mają szansę na powodzenie raczej na obrzeżach dużych aglomeracji lub w mniejszych miejscowościach czyli lokalizacjach, które raczej nie wzbudzają szczególnego zainteresowania inwestycyjnego – przekonuje Ewa Kumorek-Fedor, dyrektor zarządzający w Value Communication, wyspecjalizowanej m.in. w obsłudze firm z branży nieruchomości.

Bartosz Turek, wskazując na spodziewane podwyżki stawek WIBOR oraz na ilości środków, które mogą trafić na rynek z dopłat w ramach MdM, szacuje, że całkowite przychody w 2017 roku będą o kilka procent niższe niż w 2016 r.

Lokum w pakiecie

Niezmiennie największym zainteresowaniem cieszą się oferty „popularne”, czyli relatywnie nieduże, np. dwupokojowe o powierzchni 40-45 mkw. lub „trójki” liczące 50-55 mkw. Tak jest w każdym dużym mieście. Lokale takie są dobrym rozwiązaniem zarówno dla singli, młodych par, w mieszkaniu takim zmieści się też rodzina z dzieckiem. Statystyczny klient zwraca uwagę przede wszystkim na cenę i lokalizację. Oczywiście nie znaczy to, że nie sprzedają się mieszkania luksusowe, ale to cena mieszkania jest kluczowa – wyjaśnia Marcin Krasoń.

Ewa Kumorek-Fedor dodaje, że lokale o dobrych, kompaktowych rozkładach, w atrakcyjnych lokalizacjach i rozsądnie wycenione, często znikają z oferty dewelopera jeszcze przed wbiciem pierwszej łopaty w ziemię. Kupują je przede wszystkim właśnie inwestorzy, uzyskując przy tym kilku - kilkunastoprocentowe upusty. Coraz większym zainteresowaniem na rynku pierwotnym cieszą się również zakupy pakietowe – inwestorzy podpisują umowy na kilka a czasem nawet kilkanaście mieszkań i to w jednym projekcie.

W zeszłym roku mieliśmy np. transakcję 20 mieszkań kupowanych przez jednego inwestora na jednym projekcie Manufaktura Stare Miasto francuskiego dewelopera w Poznaniu, Oczywiście tych, którzy dysponują tak dużymi środkami jest niewielu, więc znacznie więcej transakcji inwestycyjnych dotyczy kupowania pojedynczych mieszkań – zauważa Bartosz Jankowski, dyrektor rynku pierwotnego w Home Broker.

Ekspert zwraca też uwagę na inny trend: od ubiegłego roku nasila się popularność grupowych zakupów.

W takiej sytuacji łączymy zwykle kilkunastu, kilkudziesięciu chętnych z deweloperem pragnącym zrobić szybką przedsprzedaż na projekcie. Do zakontraktowania dochodzi szybko bo zwykle 10-20 proc. mieszkań jest niezbędnych do uruchomienia kredytu inwestycyjnego z banku. Takie grupowe transakcje realizujemy praktycznie w każdym miesiącu i dotyczą największych miast w Polsce. Sądzę, że ta tendencja będzie również w 2017r. – prognozuje Bartosz Jankowski.

Z drugiej strony, do nabywców inwestycyjnych coraz częściej dociera, że zakup mieszkania na wynajem nie jest bezobsługowym rozwiązaniem porównywalnym do bankowej lokaty.

Aby na wynajmie zarobić 2-3 razy więcej niż na depozycie, potrzebny jest nakład pracy właściciela. Mieszkanie trzeba przecież kupić, wykończyć, wyposażyć, znaleźć najemcę, monitorować jego stan, rozliczać i reagować na awarie. Popularnością cieszą się więc nie tylko zwykłe mieszkania na wynajem, ale też lokale użytkowe jako mniej wymagające i uważane za kolejny stopień wtajemniczenia w rynek wynajmu nieruchomości, a także nieruchomości zarządzane (condohotele) i sama usługa zarządzania wynajmem, w której to zewnętrzna firma za część comiesięcznego przychodu zajmie się wszystkimi formalnościami – opowiada Bartosz Turek.