NBP nie akceptuje formy, w jakiej mają być wprowadzone REIT-y. „Potrzebne są bezpieczniki”

Należy jeszcze raz przemyśleć formułę w jakiej REIT-y zostaną zaproponowane społeczeństwu - powiedział w komentarzu dla PAP dr Piotr Szpunar z NBP. Jego zdaniem w ustawie brakuje m.in. informacji o tym, że sektor nieruchomości jest sektorem wysokiego ryzyka.

Projekt ustawy o spółkach rynku wynajmu (REIT), który jest przygotowywany przez Ministerstwo Finansów, pozwoli zarabiać Polakom na mieszkaniach i biurach. Ma wejść w życie 1 stycznia 2018. Celem REIT-ów będzie kupno, sprzedaż i zarządzanie nieruchomościami. Ich właściciele będą czerpali dochody z wynajmu nieruchomości, a większość zysków przekażą akcjonariuszom w postaci dywidend.

"Narodowy Bank Polski nie jest przeciwny rozwojowi spółek inwestujących w nieruchomości, podobnie jak innych instrumentów sprzyjających jego rozwojowi" - powiedział dyrektor Departamentu Analiz Ekonomicznych NBP dr Piotr Szpunar. Wskazał jednak, że wprowadzenie REIT-ów powinno uwzględniać to, że sektor nieruchomości, zwłaszcza komercyjnych, jest na świecie uznawany za sektor wysokiego ryzyka.

"Przede wszystkim nie jest prawdą, że na nieruchomościach nie można stracić. Co więcej, ryzyka nie ponoszą wyłącznie pojedynczy inwestorzy, ale dotyczy ono także sektora finansowego, a w specyficznych warunkach może dotyczyć całego kraju" - tłumaczył Szpunar. Podkreślił, że ten rynek jest przede wszystkim "dla profesjonalnych inwestorów, a nie dla nieprofesjonalnych inwestorów indywidualnych".

Eskpert NBP stwierdził, że proponowane przez MF regulacje "w ogóle nie odnoszą się do ochrony inwestorów, w tym całkowicie pomijają potrzebę nadzoru i przejrzystego udostępniania informacji przez REIT-y". Jego zdaniem "władza publiczna jest zobowiązana zadbać o przestrzeganie reguł gry analogicznie, jak ma to miejsce na innych rynkach kapitałowych oraz monitorować ten rynek i zaangażowanie instytucji finansowych, zwłaszcza objętych gwarancjami publicznymi".

W ustawie - jak ocenił - muszą się znaleźć "bezpieczniki" ograniczające ryzyko podejmowane przez spółkę oraz znacząco musi ulec poszerzeniu katalog informacji o spółce, jej aktywach i pasywach, jak też o posiadanych nieruchomościach i sytuacji rynkowej, które zostaną udostępnione indywidualnemu inwestorowi. "Musi on mieć informację, że wchodzi na ryzykowny z wielu względów obszar i jest to ryzyko, które świadomie podejmuje na własną odpowiedzialność. Dlatego, w opinii NBP należałoby jeszcze raz przemyśleć formułę, w jakiej REIT-y zostaną zaproponowane społeczeństwu" - dodał.

Innym problemem, na który ekspert zwrócił uwagę jest obecna sytuacja na polskim rynku nieruchomości komercyjnych. "Podstawowymi inwestorami są tutaj duże firmy międzynarodowe finansujące się na rynkach światowych. Konsekwencją niskich stóp procentowych i wysokiej płynności sektora finansowego (polityka monetarna ECB) są niskie koszty alternatywne i nadmiar gotówki do zainwestowania" - tłumaczył. Podkreślił, że skutkiem ubocznym takiej polityki mogą być problemy na rynkach nieruchomości - wzrost popytu, czy cen.

Szpunar zwrócił uwagę, że inwestycje, zwłaszcza w nieruchomości biurowe, rosną pomimo wysokiego poziomu pustostanów, zatem wyraźnego sygnału, że tych budynków jest za dużo. Ocenił, że grozi to załamaniem rynku. "W tej sytuacji wprowadzanie nowych podmiotów skutkować będzie dodatkowym popytem, co zwiększy problemy. W konsekwencji napięcia na rynku będą narastały zamiast stopniowo rozładowywać się" - uważa ekspert NBP.

Ekspert NBP zauważył, że wymóg posiadania przez REIT co najmniej 70 proc. aktywów w postaci nieruchomości już w pierwszym roku funkcjonowania generuje wysokie ryzyko nieprzemyślanych zakupów i podwyższa prawdopodobieństwo utraty środków inwestorów. "Także w kolejnych latach wymóg taki sztywno wiąże inwestycje REIT-ów, uniemożliwiając im wycofanie się z zagrożonego spadkiem cen rynku" - dodał. Jego zdaniem przepisy powinny się zmienić, tak, aby umożliwić REIT-om bardziej wyważoną politykę inwestycyjną.

Jak mówił w kwietniu dla PAP Grzegorz Mickiewicz, doradca premiera Mateusza Morawieckiego, "Ministerstwo Finansów przewiduje, że dochody ze spółek REIT będą zwolnione z podatku CIT. To pomoże inwestorom, przede wszystkim indywidualnym, na inwestowanie na rynku nieruchomości komercyjnych w biura, nieruchomości handlowe, magazyny, a także w niektórych przypadkach także w mieszkania na wynajem".

Mickiewicz dodał, że Polacy będą mogli zainwestować na przykład w mieszkanie dla Ukraińców i Białorusinów. "Jest ich w Polsce 1,3-1,4 mln, muszą oni gdzieś mieszkać. To okazja, aby Polacy mogli na tym zarabiać". Dodał, że REIT-y mają wzmocnić także krajowy rynek nieruchomości komercyjnych, w którym "jest marginalne zaangażowanie inwestorów krajowych. Ponad 90 proc. inwestorów pochodzi z zagranicy".

PAP, sek