Nieruchomości jako inwestycje

Moda, trend, czy może brak innych, ciekawszych propozycji lokowania oszczędności? Już dawno nie mieliśmy do czynienia z tak dużą ekspansją osób próbujących swoich sił jako kamienicznicy – pisze w „Gazecie Bankowej” Szymon Szadkowski

W Polsce rynek komercyjnego wynajmu mieszkań szacowany jest na zaledwie niespełna 5 proc. zasobów mieszkaniowych kraju. To bardzo mało, zwłaszcza na tle rozwiniętych rynków nieruchomości w krajach Unii Europejskiej.

– Liczba klientów, którzy kupują mieszkania w celach inwestycyjnych rośnie. Jest to zarówno forma zabezpieczenia sobie dodatkowej emerytury, jak i lokaty kapitału. Rachunek jest prosty. Przy oprocentowaniu lokat bankowych na poziomie 1–2 proc. i inflacji ponad 2 proc. gotówka leżąca na koncie po kilku latach traci na wartości. W obecnej sytuacji rynkowej zdecydowanie bardziej opłaca się zainwestować w nieruchomość – uważa Michał Wawrzyniak, dyrektor ds. nieruchomości Grupy Partner.

W ocenie Konrada Płochockiego, dyrektora generalnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD), zakupy mieszkań w celu inwestycyjnym stały się szczególnie popularne w ostatnich latach. Wpływ miały utrzymujące się niskie stopy procentowe oraz bardzo dobra sytuacja na rynku pracy. Niskie stopy procentowe sprawiały, że popularne formy inwestowania takie jak np. lokaty bankowe stały się mało interesujące w porównaniu do wysokich zwrotów osiąganych przez osoby nabywające mieszkania na wynajem. Ponadto kredyty bankowe stały się bardziej dostępne. Dobra sytuacja na rynku pracy sprawiła, że nawet osoby, które nie dysponowały pełną kwotą na zakup mieszkania, mogły zwrócić się do banku o udzielenie kredytu aby zrealizować swój plan inwestycyjny.

Jak twierdzi Eryk Nalberczyński, dyrektor ds. sprzedaży Lokum Deweloper wzrost zainteresowania kredytami hipotecznymi może wynikać z korzystnej sytuacji dla kredytobiorców. Nisko oprocentowane kredyty są bardziej dostępne, ale też sukcesywnie zwiększa się też siła nabywcza Polaków.

– Z naszych obserwacji wynika, że zainteresowanie mieszkaniami kupowanymi na wynajem utrzymuje się stale na wysokim poziomie. Ta grupa klientów często kupuje za gotówkę, bo to dobra i pewna lokata kapitału – twierdzi Nalberczyński.

Do szybszych decyzji zakupowych skłania kupujących zapowiadany wzrost kosztów realizacji inwestycji.

– Według danych z raportu Hypostat, które nasza organizacja ostatnio analizowała wynika, że poprawa relacji ceny mieszkania do zarobków w ciągu ostatnich 10 lat w Polsce, była trzecią najlepszą w Unii. Od 2007 r. sytuacja Polaków zmieniła się w taki sposób, że dzisiaj za średnią pensję możemy kupić prawie dwa razy więcej metrów kwadratowych niż dekadę temu. To także nie pozostaje bez znaczenia – mówi Konrad Płochocki z PZFD.

– W takiej sytuacji perspektywy rynku rysują się wyjątkowo pozytywnie. Z zastrzeżeniem, że w warunkach rynkowych nie ma nic pewnego, co w tym przypadku dotyczy stawek czynszu najmu albo stale rosnącego popytu na mieszkaniowy wynajem. Nie widać też na razie żadnych symptomów zmiany trendu, choć przesilenie koniunktury na rynku pierwotnym wydaje się raczej przesądzone – dodaje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Zdaniem ekspertów mieszkania na wynajem kupują osoby dysponujące większymi nadwyżkami finansowymi, a więc na pewno najlepiej zarabiający: przedsiębiorcy, menedżerowie wyższego szczebla, prawnicy, artyści. Często w mieszkaniówkę inwestują też swoje oszczędności osoby w wieku przedemerytalnym jako zabezpieczenie na starość.

Uwaga na rentowność

Najczęstszym produktem inwestycyjnym są niewielkie mieszkania położone w dzielnicach zlokalizowanych w bliskiej odległości od centrum miasta. W przypadku największych miast prym wiodą inwestycje deweloperskie.

W przypadku takiego zakupu należy przygotować solidną analizę rentowności takiego przedsięwzięcia. Powodem są duże podwyżki cen materiałów budowlanych i wykończeniowych oraz robocizny, co w perspektywie gruntownego remontu mieszkania ma duże znaczenie dla atrakcyjności inwestycji – twierdzi Marcin Jańczuk z Metrohouse.

(…)

Rentowność takiej inwestycji zależna jest od ceny mieszkania, stopnia pokrycia jej gotówką lub kredytem bankowym, sytuacji na rynku najmu w danym mieście. Należy pamiętać też, że obsługa najmu wymaga zaangażowania, możemy mieć okresy bez najemcy, mieszkanie co pewien czas będzie wymagać nakładów remontowych, a za pośrednika, który znajdzie nam najemców należy się wynagrodzenie.

(…)

Jak twierdzi Marcin Jańczuk z Metrohouse znaczny wzrost liczby mieszkań na wynajem oraz rosnące koszty zakupu lokali powodują, że zyski z takich inwestycji mogą być niższe niż w ostatnich latach.

Mimo poprawy standardu lokali ceny najmu nie rosną w takim samym tempie, jak ceny mieszkań. Wielokrotnie początkujący inwestorzy popełniają podstawowe błędy w remoncie i aranżacji mieszkań, które chcą zrekompensować sobie dość wysoką ceną czynszu. Duża konkurencja powoduje, że nawet najlepiej wyposażone lokale nie znajdują najemców, jeżeli czynsz przekracza średnie stawki przyjęte dla danego rejonu. Nikt jednak nie powiedział, że inwestowanie w mieszkania to proste, intuicyjne zajęcie. To także wymaga wiedzy i znajomości lokalnego rynku – dodaje Marcin Jańczuk z Metrohouse.

Szymon Szadkowski

Cały materiał o prywatnych inwestycjach w nieruchomości oraz więcej informacji i komentarzy o światowej i polskiej gospodarce i sektorze finansowym znajdziesz w bieżącym wydaniu „Gazety Bankowej” - do kupienia w kioskach i salonach prasowych

„Gazeta Bankowa” dostępna jest także jako e-wydanie, także na iOS i Android – szczegóły na http://www.gb.pl/e-wydanie-gb.html