Ile można zarobić na najmie?

Warszawa, Gdańska, a może Łódź? Sprawdzamy, w którym mieście najbardziej opłaca się kupować mieszkania pod wynajem.

Najdroższe mieszkania są w Warszawie, ale w stolicy ceny najmu są również najwyższe. W Łodzi o wiele taniej kupimy, jak i wynajmiemy lokal. W którym mieście w takim razie zarobimy najwięcej na najmie? W poszukiwaniu odpowiedzi na to pytanie postanowiliśmy prześledzić opłacalność inwestycji w mieszkania w pięciu  dużych miastach Polski: Warszawie, Gdańsku, Poznaniu, Wrocławiu oraz w Łodzi.

Ceny mieszkań i najmu

Według danych Centrum AMRON najwięcej zapłacimy za metr mieszkania w Warszawie. Średnia cena transakcyjna jednego metra kwadratowego w tym mieście wynosi ok. 7,3 tys. zł. Znacznie taniej jest we Wrocławiu, gdzie musimy zapłacić przeciętnie 5,5 tys. zł. Podobną cenę jak w stolicy Dolnego Śląska mają mieszkania w Gdańsku (5,4 tys. zł) oraz Poznaniu (5,3 tys. zł). Najtańsze w tej grupie są natomiast w Łodzi. Tu jeden metr kwadratowy mieszkania kosztuje przeciętnie 3,6 tys. zł, czyli połowę tego co w oddalonej zaledwie o 100 km stolicy.

Ile będzie nas kosztować dwupokojowe mieszkanie o powierzchni ok. 50 m2? W Warszawie będzie to ponad 360 tys. zł. We Wrocławiu, Gdańsku oraz Poznaniu na lokal o tej powierzchni będziemy musieli przeznaczyć ok. 260-270 tys., a w Łodzi ok. 180 tys. Wybór mieszkania o tej powierzchni nie był przypadkowy, ponieważ na taki lokal najłatwiej znajdziemy najemcę, a później także nabywcę.

Rozpiętość cenowa mieszkań miedzy najdroższym miastem, a najtańszym w naszym zestawieniu jest pokaźna. Jak prezentują się jednak w nich ceny najmu? Według danych portalu szybko.pl najwięcej będziemy mogli sobie zażyczyć od najemcy oczywiście w Warszawie. Tu średnio na wynajęcie 50-metrowego mieszkania potrzebne jest trochę ponad 2,1 tys. zł. We Wrocławiu można otrzymać średnio 1,6 tys. zł, w Poznaniu 1,4 tys., Gdańsku 1,3 tys., a w Łodzi nieco ponad 1,2 tys.

Czy w ten sposób da się zarobić?

Oczywiście musimy ponosić również koszty związane z inwestycją, takie jak czynsz, podatek, czy przeznaczyć pewne środki na okresowe remonty. Nie możemy przy tym zakładać, że mieszkanie będzie wynajmowane cały czas. Optymistycznie załóżmy, że będzie ono posiadało najemcę średnio przez 11 miesięcy w roku, przy inwestycji trwającej przez 5 lat. Po uwzględnieniu tych wszystkich czynników możemy liczyć na roczną stopę zwrotu od 3,96 proc. w Warszawie, do 2,74 proc. w Gdańsku.

Co ciekawe niewiele niższy wynik od Warszawy możemy osiągnąć kupując mieszkanie w Łodzi (3,83 proc.), ponieważ ceny mieszkań są tam niskie, a najmu nie odbiegają szczególnie od tych, które możemy zaobserwować chociażby w Gdańsku. W stolicy Pomorza stosunek ceny mieszkania do cen najmu z kolei jest najmniej korzystny dla inwestorów. Podobnie jest w Poznaniu (3,03 proc.). Natomiast we Wrocławiu, dzięki trochę wyższym stawkom najmu, możemy zarobić już lepiej (3,58 proc.).

Powyższe stopy zwrotu osiągnięto przy założeniu, że ceny mieszkań się nie zmienią. Jeśli jednak ożywienie na rynku nieruchomości się utrzyma, to będzie można dodać do tego zysk wygenerowany z tytułu wzrostu wartości lokalu. Dla przykładu w trzecim kwartale 2013 r. według danych Centrum AMRON ceny w Warszawie wzrosły średnio o 1,17 proc. Co ciekawe, wyższe stopy zwrotu można również osiągnąć dzięki kredytowi. Umiejętne korzystanie z tego rozwiązania wbrew pozorom może zwiększyć nasze zyski, a nie je obniżyć. Rentowność wynajmu obliczamy za pomocą tzw. wewnętrznej stopy zwrotu, która uwzględnia fakt, że pieniądz z czasem traci swoją wartość. Skoro 100 zł zapłacone za kilka lat będzie mniej warte niż ta sama kwota dzisiaj, to warto koszty odroczyć w czasie. Taką możliwość daje kredyt.

Diabeł tkwi w szczegółach

Na koniec należy jednak zastrzec, że są to stopy zwrotu liczone na podstawie wartości uśrednionych. Nie oznacza to, że każda inwestycja w Gdańsku się nie opłaci, a Warszawie będzie skazana na sukces. Wszystko zależy od konkretnego lokalu oraz naszej wiedzy i umiejętności. Musimy również pamiętać, że taki sposób inwestycji może być naszpikowany wieloma niespodziankami, które trudno jest przewidzieć i może być dla nas dość absorbujący.

Piotr Suchodolski