"Mieszkanie dla Młodych" czyli "Deweloper na Swoim"

Kilka dni temu pod obrady Komisji Finansów Publicznych trafił rządowy projekt ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez ludzi młodych. Wprowadzony na mocy ustawy program „Mieszkanie dla młodych” ma w założeniu zastąpić wygaszany projekt „Rodzina na swoim”. Program zakłada dofinansowanie przez Państwo wkładu własnego w wysokości 10% (dla singli i rodzin bezdzietnych), 15% (w przypadku posiadania dziecka), dodatkowe 5% można otrzymać jeśli w rodzinie w ciągu 5 lat urodzi się trzecie lub kolejne dziecko. Należałoby dodać, że programem objęte mają być lokale nie większe niż 75 m kw., z tym że dofinansowane będzie jedynie 50 m kw. Najistotniejszą zmianą w stosunku do „Rodziny na Swoim” jest fakt, że mieszkanie musi pochodzić z rynku pierwotnego. W związku z tym nasuwa się pytanie czy ów program nie powinien nosić nazwy „Deweloper na Swoim”?

Mieszkania nie dla wszystkich

Większość ekspertów zwraca uwagę, że podstawowym problemem programu będzie jego ograniczony zasięg. Jak obliczył Bartosz Turek z firmy Home Broker nawet w ¾ powiatów w Polsce nie będzie można skorzystać z dofinansowania, bo mieszkań z rynku pierwotnego tam po prostu nie ma lub jest ich bardzo mało. Rozwiązaniem tego problemy byłoby objęcie programem budowy domów systemem gospodarczym, co w mniejszych miejscowościach jest znacznie tańsze z powodu niższych cen działek budowlanych.

Rodziny na obrzeża, single do centrum

Jeśli program będzie skierowany do mieszkańców dużych miast, zastrzeżenia może budzić również sposób przyznawania dopłaty. W „Rodzinie na Swoim” rząd dokładał do każdej raty mniej więcej połowę części odsetkowej, w „MdM” otrzymamy dofinansowanie w postaci wkładu własnego, który pomniejszy nam kwotę kredytu. Ów wkład własny będzie stanowił 10 lub 15% ceny obliczanej w oparciu o wskaźniki przeliczeniowe kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Co to oznacza w praktyce? Otóż na dzień dzisiejszy ten koszt np. w Gdańsku wynosi 5 219 zł za metr kwadratowy. Dopłata do mieszkania 50-cio metrowego wynosiłaby 26 095 zł i nie miałoby znaczenia czy kupujemy lokal za 260 tys. - bliżej centrum czy za 200 tys. - na obrzeżach miasta. Obserwując zachowania klientów można założyć, że będą oni w większości wybierać mieszkania tańsze, co pozwoli im uzyskać stosunkowo wyższą dopłatę i płacić niższą ratę. Takich decyzji możemy się spodziewać zwłaszcza w przypadku rodzin z dziećmi, dla których rata za mieszkanie stanowi jedną z głównych pozycji w budżecie. Wypchnięcie młodych rodzin na obrzeża, gdzie nie ma pełnej infrastruktury miejskiej, spowoduje z kolei presję na władze lokalne by przyśpieszyć integrację tych dzielnic z resztą miasta oraz budowę przedszkoli i szkół, co  w obecnej sytuacji demograficznej, kiedy jesteśmy zmuszani do zamykania placówek oświatowych z powodu nadciągającego niżu, wydaje się mało sensowne.

Podobnie jak uwzględnienie w projekcie osób niebędących w związkach małżeńskich (tzw. Singli). Osoby te chętniej wybierają lokalizację w centrum, która według projektu i w obecnej sytuacji rynkowej również kwalifikuje się do programu. Można przewidywać, że z dopłat skorzystają osoby, które takiej pomocy w zasadzie nie potrzebują?

Ponieważ naturalnym rozwiązaniem dla singli wyprowadzających się z domu rodzinnego jest wynajem, są oni mobilni społecznie i po kilku latach będą zmieniać miejsce zamieszkania ze względu na zmianę miejsca pracy lub stanu rodzinnego. Zachęcanie młodych do zakupu mieszkania  w oparciu o  długoterminowy kredyt jest tak naprawdę działaniem na ich szkodę.

Zapłacą nie tylko podatnicy

Jeszcze jednym mankamentem, rzadko dostrzeganym przez komentatorów, jest negatywny wpływ programu na strukturę miejską. Poza wspomnianym wyżej „rozwleczeniem” miast, ograniczenie zakupu tylko do rynku pierwotnego spowolni naturalny proces rewitalizacji starych, mniej atrakcyjnych dzielnic. W ostatnich latach można było zauważyć, że spora grupa klientów – ludzie młodzi, często napływowi, z nienajlepszą zdolnością kredytową stojąc przed wyborem zakupu taniego mieszkania z rynku pierwotnego (na obrzeżach), a zakupem mieszkania do remontu z rynku wtórnego decydowali się na tę drugą możliwość. W ten sposób dzielnice dobrze zlokalizowane (komunikacja, infrastruktura miejska) lecz źle postrzegane zyskiwały nowych, zaangażowanych mieszkańców, a w dłuższej perspektywie nowy wygląd i klimat. W związku z tym program odpowiada za zatrzymanie naturalnej czy oddolnej rewitalizacji, którą można było obserwować w ostatnich latach np. w Gdańsku Wrzeszczu.

Podsumowując program jest niedopracowany, mocno rozreguluje rynek a cele jakie sobie zakłada nie zostaną w pełni spełnione. Po analizie projektu ma się wrażenie, że nie został on przygotowany z myślą o młodych ludziach a deweloperach mających ostatnio spory problem z zalegającymi mieszkaniami, których nie mogą sprzedać.