Raty hipotek spadły. Na dalszą ulgę RPP każe poczekać do wiosny?

Analizy

Rynek spodziewa się, że na grudniowym posiedzeniu RPP pozostawi stopy procentowe bez zmian. Nie zmienia to jednak faktu, że jeśli komuś właśnie teraz bank aktualizuje oprocentowanie, to może cieszyć się niższą ratą. Na dalsze obniżki przyjdzie jednak poczekać do wiosny – sugerują kontrakty terminowe.

Utrzymanie stóp procentowych na niezmienionym poziomie to najbardziej prawdopodobny scenariusz na grudniowe posiedzenie RPP. Przypomnijmy, że gremium to listopadową przerwę w cięciu stóp tłumaczyło niepewnością dotyczącą polityki fiskalnej i gospodarczej przyszłego rządu. W tym obszarze wciąż nic się nie zmieniło. Dalej nie mamy gabinetu, który może pochwalić się większością w parlamencie. Tym bardziej trudno wskazać jakie zmiany w gospodarce i podatkach nas czekają.

Raty już spadły o 10-15 proc.

Nie znaczy to jednak, że posiadacze złotowych kredytów mieszkaniowych nie mają powodów do zadowolenia. Od szczytu z listopada 2022 roku rata przeciętnego kredytu powinna spaść łącznie o około 10-15 proc.. Większość posiadaczy „złotowych hipotek” już taką ulgę widzi w domowym budżecie, a niemal cała reszta niedługo do tego grona dołączy.

Rata kredytu zaciągniętego na 25 lat i 300 tys. zł z marżą 2 proc. oraz potencjalne dalsze jej zmiany na podstawie aktualnych przewidywań rynkowych / autor: HREIT

Trzeba bowiem wiedzieć, że oprocentowanie większości złotowych kredytów o zmiennym oprocentowaniu oparta jest o stawkę WIBOR. Tę banki przeważnie aktualizują w cyklach 3-miesięczych (gdy oprocentowanie oparte jest o wskaźnik WIBOR 3M) lub półrocznych (gdy oprocentowanie jest oparte o WIBOR 6M). Spadek rat jest więc nam dozowany w porcjach od końcówki 2022 roku.

Jakich zmian możemy się spodziewać jeśli akurat w grudniu bank powinien nam odświeżyć oprocentowanie? Najłatwiej pokazać to na konkretnym przykładzie. Załóżmy, że 5 grudnia 2023 roku bank aktualizuje nam oprocentowanie kredytu. Aby to zrobić należy wziąć pod uwagę najświeższe dostępne dane, czyli te opublikowane na koniec poprzedniego dnia roboczego. I tak 4 grudnia WIBOR 3M notowany był na poziomie 5,84 proc.. 3 miesiące wcześniej (we wrześniu) wskaźnik ten był wyceniany na 6,64 proc.. Było tak na chwilę przed cięciem stóp procentowych o 75 punktów bazowych, którą to decyzją we wrześniu RPP zaskoczyła rynki. W przypadku kredytu zaciągniętego na 300 tys. zł i 25 lat z marżą na poziomie 2 proc. wspomniana zmiana WIBOR-u 3M oznacza ratę niższą o około 160 złotych. To oznacza spadek o prawie 7 proc. z 2444 złotych we wrześniu do 2284 zł teraz.

Podobnie byłoby w przypadku identycznego kredytu opartego o WIBOR 6M. Wtedy jego oprocentowanie powinno być aktualizowane co pół roku. 4 grudnia 2023 roku WIBOR 6M notowany był na poziomie 5,82 proc.. Pół roku wcześniej było to 6,95 proc.. W przypadku kredytu zaciągniętego na 300 tys. zł i 25 lat z marżą na poziomie 2 proc. oznacza to ratę niższą o około 228 złotych, czyli o ponad 9 proc. mniej. W efekcie zamiast 2507 złotych miesięcznie, mamy szansę na spadek raty do 2280 złotych.

Rynek wycenia dalsze cięcia

Po utrzymaniu stóp procentowych na niezmienionym poziomie w listopadzie, kontynuacji tej strategii należy spodziewać się też w grudniu, a i nie wykluczone, że również do marca. Wtedy poznamy nową projekcję inflacji i PKB. W dokumencie tym zespół analiz banku centralnego przestawia scenariusze, które mogą czekać naszą gospodarkę. Na tym etapie jest też szansa, że w marcu będziemy mieli większą jasność co do polityki rządu.

Podobnie rozwój sytuacji przewidują gracze rynkowi. Spodziewają się oni, że po pauzie w luzowaniu monetarnym, już na wiosnę koszt pieniądza w Polsce może dalej spadać. W efekcie na koniec 2024 roku podstawowa stopa procentowa może wynosić około 4,25-4,5 proc.. Ale to nie koniec, bo w 2025 roku spodziewany jest dalszy ruch w dół. Dodajmy wiec, że dziś stopa referencyjna to 5,75 proc..

Raty mogą spaść o ponad 15 proc.

Z punktu widzenia osób zadłużonych oznacza to, że raty kredytów hipotecznych w perspektywie dwóch lat spaść mogą jeszcze o ponad 15 proc.. Niestety w tym samym horyzoncie należy spodziewać się spadku oprocentowania depozytów bankowych do poziomu około 3-4 proc..

Przy czym oczywiście musimy wziąć poprawkę na fakt, że mowa jest tu o rynkowych notowaniach i prognozach. Te stać się mogą naszą rzeczywistością, o ile na rynku finansowym, w gospodarce albo geopolityce nie nastąpi zwrot, który zmieni przewidywania dotyczące dalszego rozwoju sytuacji ekonomicznej. Dlatego postępując roztropnie warto zawsze przygotowywać domowe budżety również na realizację mniej optymistycznych scenariuszy.