Obniżki stóp warte tyle, co upust o tysiąc złotych

Choć RPP jeszcze nie obniżyła stóp procentowych, to raty kredytów zaczęły już spadać, a zdolność kredytowa wzrosła. Póki co jest to efekt oczekiwań na temat tego jak prowadzona będzie polityka pieniężna w przyszłości. Dopiero decyzje o cięciu stóp przypieczętują dotychczasowe zmiany i dadzą szansę na jeszcze większą ulgę dla kredytobiorców. Obniżka stóp procentowych o zaledwie 1 pkt proc. (100 punktów bazowych) oznacza spadek raty 25-letniego kredytu o 8-9 proc.

Jeśli wierzyć prognozom, to już w środę (7 maja) RPP zdecyduje o obniżeniu stóp procentowych w Polsce. I choć prawdopodobieństwo takiego ruchu graniczy z pewnością, to póki nie poznamy wyników głosowania, to mówimy wciąż jedynie o dominującej prognozie.

Do końca roku koszt pieniądza może spaść o 100-200 punktów

Nawet jednak banki komercyjne, które przy niższych stopach procentowych zarabiają przeważnie mniej na odsetkach, sugerują, że w bieżącym roku czekają nas cięcia o lekko licząc 100 punktów bazowych, czyli 1 punkt procentowy. Rynkowi gracze idą w swoich przewidywaniach dalej. Nie wykluczają oni nawet dwukrotnie mocniejszego łagodzenia polityki monetarnej. Notowania kontraktów są jednak bardzo zmienne, dlatego z ostrożności lepiej skupiać się na przewidywaniach banków komercyjnych.

Wczytując się w prognozy formułowane przez dwa największe banki komercyjne (Pekao i PKO BP), można dojść do wniosku, że w maju cięcie stóp o 25 punktów bazowych mamy niemal „jak w banku”. Podstawowy scenariusz zakłada natomiast solidniejszy spadek kosztu pieniądza w Polsce o 50 punktów (0,5 pkt. proc.). Do końca roku podstawowa stopa procentowa ma spaść o 100-125 punktów bazowych.

Cięcia stóp warte tyle co 9-proc. rabat

Z punktu widzenia kogoś, kto myśli o zakupie mieszkania na kredyt, oznacza to bardzo wyraźną ulgę. Najłatwiej pokazać to na przykładzie 25-letniego kredytu zaciągniętego na 80 proc. ceny mieszkania. Załóżmy, że z pomocą takiego długu chcielibyśmy kupić 40-metrowe mieszkanie w dużym mieście. Oczywiście co do zasady w Warszawie byłoby drożej niż w Poznaniu, a w stolicy Wielkopolski drożej niż w Toruniu, ale dla uproszczenia przykładu załóżmy, że metr kwadratowy mieszkania w dużym mieście wojewódzkim kosztuje dziś 13 tysięcy złotych (blisko średniej ceny transakcyjnej dla siedmiu największych rynków wg ostatnich danych NBP).

W takim przypadku 40-metrowe lokum kosztowałoby 520 tysięcy, a mając 20-proc. wkład własny musielibyśmy zadłużyć się na kwotę 416 tys. złotych. Jeszcze w marcu rata takiego kredytu zaciągniętego na 25 lat mogłaby wynosić ponad 3 170 złotych. Załóżmy jednak, że oprocentowanie hipoteki spada o zaledwie 1 pkt. proc. W takim przypadku rata maleje do niewiele ponad 2,9 tys. zł miesięcznie, czyli o około 270 złotych. To tak jakby przy dotychczasowym oprocentowaniu kredytu kupować 40-metrowe mieszkanie z rabatem na poziomie 1100 złotych w przeliczeniu na metr (z ceną metra kwadratowego na poziomie około 11,9 tys. złotych, a nie 13 tysięcy złotych za metr).

Rynek uwierzył w łagodzenie polityki pieniężnej

O tym jak bardzo ugruntowana jest wiara w łagodzenie monetarne najlepiej świadczą notowania WIBOR-u. Okazuje się bowiem, że przez ostatnie tygodnie wskaźnik ten mocno zniżkował. To znaczy, że rynek z wyprzedzeniem uwzględnił przynajmniej częściowo łagodzenie polityki pieniężnej przez RPP.

Załóżmy, że 5 maja 2025 roku bank aktualizuje nam oprocentowanie biorąc pod uwagę najświeższe dostępne dane, a więc te na temat WIBOR-u, które zostały opublikowane na koniec poprzedniego dnia roboczego, czyli 2 maja.

Jeśli mamy kredyt oparty o stawkę WIBOR 6M to czeka nas już zauważalna ulga. 2 maja WIBOR 6M wynosił bowiem 5,08 proc., a pół roku wcześniej, czyli 4 listopada było to 5,84 proc.. W przypadku kredytu zaciągniętego na 400 tys. zł i 25 lat z marżą na poziomie 2 proc. oznacza to ratę niższa już o oprawie 200 złotych (spadek z prawie 3050 złotych do niecałych 2850 złotych).

W mniejszym stopniu spadek raty mogą obecnie obserwować klienci z kredytem opartym o WIBOR 3M. Spadki WIBOR-u w wersji 3M są póki co mniejsze niż w przypadku stawki WIBOR 6M. Kwartał temu (3 lutego) wskaźnik ten był wyceniany na 5,85 proc., a 2 maja 5,36 proc.. W przypadku kredytu zaciągniętego na 400 tys. zł i 25 lat z marżą na poziomie 2 proc. oznacza to ratę niższa o około 128 złotych (sadek z niecałych 3050 złotych do prawie 2920 złotych miesięcznie). Przy czym mówimy o zmianie wywołanej jedynie mocną wiarą rynków w majowe cięcia stóp procentowych, a nie o korekcie wywołanej faktycznym podjęciem decyzji przez RPP.

Ciecia stóp już zostały uwzględnione

Powyższe wyliczenia pokazują, że oczekiwane decyzje RPP już zostały wkalkulowane w bieżące notowania rynkowe. Duże będzie więc zaskoczenie, jeśli spodziewane zmiany nie zostaną potwierdzone efektem głosowań na spotkaniu RPP kończącym się w środę 7 maja. Już dziś bowiem w notowania rynkowe wkalkulowane jest majowe cięcie stóp, a po części nawet już kolejny ruch np. w czerwcu.

Musimy przy tym mieć świadomość, że obniżenie oprocentowania o 0,25 pkt. proc. oznacza spadek raty 25-letniego kredytu o około 16 zł w przeliczeniu na każde pożyczone 100 tys. zł. W przypadku kredytu na 400 tys. zł może to być ponad 65 zł miesięcznie.

Rynek oczekuje jednak, że majowe posiedzenie RPP przyniesie nam dalej idące cięcie kosztu pieniądza w Polsce. Warto więc wiedzieć, że obniżenie oprocentowania o 0,5 pkt. proc. oznacza spadek raty 25-letniego kredytu o prawie 33 zł w przeliczeniu na każde pożyczone 100 tys. zł. W przypadku kredytu na 400 tys. zł może to być około 130 zł miesięcznie.

A co by było, gdyby RPP poszła na najbliższym posiedzeniu jeszcze dalej? Obniżenie oprocentowania o 0,75 pkt. proc. oznacza spadek raty 25-letniego kredytu o prawie 49 zł w przeliczeniu na każde pożyczone 100 tys. zł. W przypadku kredytu na 400 tys. zł może to być około 195 zł miesięcznie.

Bartosz Turek, główny analityk HREIT

»» Odwiedź wgospodarce.pl na GOOGLE NEWS, aby codziennie śledzić aktualne informacje