Tańsze kredyty nie rozgrzały rynku hipotek!
W bankach pojawiły się już kredyty z oprocentowaniem poniżej 7%, a mimo tego w sierpniu spadła liczba wniosków kredytowych – wynika z danych BIK. Winna może być sezonowość, bo sierpień tradycyjnie bardziej sprzyja urlopom niż wnioskowaniu o kredyty hipoteczne. Czas dopiero pokaże czy zbliżająca się perspektywa cięć stóp procentowych będzie wystarczającym motywatorem dla popytu na kredyty hipoteczne, czy potrzebne są tu jeszcze jakieś twarde decyzje.
W sierpniu do banków zanieśliśmy ponad 26 tysięcy wniosków kredytowych opiewających na ponad 11 miliardów złotych – sugerują najnowsze dane BIK. To wynik gorszy od tego sprzed miesiąca, co jednak może być trywialnym efektem sezonowym. Najnowsze dane sugeruję jednak też spadek o popytu o ¼ w porównaniu do analogicznego okresu rok wcześniej. Ten regres tym bardziej nie powinien być zaskoczeniem. Zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi jest dziś w oczywisty sposób mniejsze niż w czasie trwania najhojniejszego w historii programu mieszkaniowego, czyli „Bezpiecznego Kredytu 2%”.
Przez najbliższe miesiące powinniśmy spodziewać się wyników o podobnym wydźwięku. Powód jest prosty - dane z rynku, który nie jest stymulowany programem dopłat do kredytów, będziemy porównywać z sytuacją sprzed roku, gdy do banków co miesiąc trafiało średnio po kilkanaście tysięcy wniosków o kredyt z dopłatą.
Na sierpniowych wynikach ciąży szczyt sezonu urlopowego
Jako przeciwwagę warto dodać, że na podstawie najświeższych danych BIK możemy również szacować, że w ósmym miesiącu br. popyt na kredyty był prawie 3 razy wyższy niż dwa lata temu, czyli w sierpniu 2022 roku. To też nie powinno jednak generować skrajnych emocji. Dwa lata temu mieliśmy przecież do czynienia z apogeum „hipotecznej posuchy”. Aktualny wynik nie jest więc ani ekstremalnie dobry, ani zły. Jest on przyzwoity, bo przecież dla popytu na kredyty sierpień jest przeważnie gorszy niż lipiec.
O powrocie do normalności będziemy jednak mogli mówić dopiero wtedy, gdy przez kilka miesięcy do banków będzie trafiało około 35 tysięcy wniosków kredytowych. Póki co średnia z okresu od stycznia do sierpnia 2024 roku to prawie 28 tysięcy wniosków (dane BIK). Z niecierpliwością czekamy więc na wzrost popytu o około 20-30%.
Poprawia się dostęp do kredytów
Grunt pod taką poprawę jest już dziś przygotowywany. Wciąż mamy do czynienia z bardzo mocnym realnym wzrostem wynagrodzeń. Do tego w sierpniu część banków wykorzystała nadarzającą się okazję i zaproponowały one znowu kredyty z oprocentowaniem na poziomie poniżej 7%. To w sumie spowodowało, że zgodnie z danymi zbieranymi przez HREIT zdolność kredytowa Polaków wzrosła w ciągu roku o około 1/4.
Coraz więcej osób zyskuje więc możliwość zaciągnięcia kredytu, ale też mają oni z czego wybierać. Wszystko dlatego, że od kilku miesięcy konsekwentnie rośnie oferta mieszkań wystawionych na sprzedaż. I choć prognozy na kolejne miesiące i kwartały sugerują, że dynamika wynagrodzeń będzie zwalniać, to jej rolę – jako konia pociągowego rosnącej zdolności kredytowej - mogą zacząć przejmować stopy procentowe.
Kredytobiorcy będą czekać na rząd lub RPP?
I choć oczywiście nie możemy wykluczyć jakichś nieprzewidzianych zdarzeń, to jeśli nie czeka nas w najbliższym czasie przysłowiowe trzęsienie ziemi, to mamy coraz większe szanse na ożywienie popytu na kredyty. Katalizatorem zmian mogłyby być jasne decyzje na temat przyszłości i kształtu rządowego programu mieszkaniowego. Jeszcze ważniejszą zmianą byłby powrót RPP na ścieżkę cięć stóp procentowych. Dzięki nim przypieczętowany zostałby spadek oprocentowania kredytów mieszkaniowych, a przecież im tańszy kredyt, tym łatwiejszy powinien być dostęp do finansowania hipotecznego.
Nie sposób w tym kontekście nie wspomnieć, że w ostatnich tygodniach ponownie rozgorzały nadzieje na cięcia stóp procentowych. Zmiana ta przybyła do nas zza Oceanu, gdzie rynki bardzo mocno zaczęły wierzyć w cięcia stóp procentowych na wrześniowym posiedzeniu FOMC (odpowiednik rodzimej RPP).
Nasze kontrakty terminowe na stopy procentowe (FRA) również dotknęła amerykańska gorączka cięcia stóp. Efekt jest taki, że dziś za mało prawdopodobne uznawane są cięcia stóp procentowych do końca bieżącego roku, ale im głębiej zanurzamy się w 2025 rok, tym prawdopodobieństwo to szybko rośnie. Czas jednak dopiero pokaże czy te przewidywania są jedynie chwilowym kaprysem giełdowych spekulantów czy faktycznie z mniejszą lub większą dokładnością starają się one sensownie przepowiadać naszą przyszłość.
