Kredyty staniały. Oczekiwania na cięcia stóp procentowych
Zdolność kredytowa Polaków odbiła się od dna już ponad 2 lata temu i dziś – przynajmniej w ujęciu nominalnym - jest bliska rekordów. Trzyosobowa rodzina z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych może pożyczyć na mieszkanie ponad 728 tysięcy złotych. Poprawę zdolności kredytowej w dużej mierze zawdzięczamy szybkiemu wzrostowi wynagrodzeń, ale też temu, że znowu część banków zaproponowała kredyt z oprocentowaniem poniżej 7%.
W ciągu 25 miesięcy sytuacja na rynku kredytów hipotecznych odwróciła się o niemal 180 stopni – przynajmniej biorąc pod uwagę przeciętną zdolność kredytową. Ponad dwa lata temu, czyli w lipcu 2022 roku mieliśmy przecież do czynienia z apogeum hipotecznej posuchy. W porównaniu do tamtej sytuacji deklarowana przez banki kwota, którą skłonne byłyby pożyczyć przykładowej trzyosobowej rodzinie, wzrosła o prawie 84%. Wtedy taka familia z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych mogła na zakup mieszkania uzyskać przeciętnie mniej niż 400 tysięcy złotych. Dziś jest to już ponad 728 tysięcy – wynika z danych zebranych przez HREIT. Jest to najwyższy wynik od ponad 3 lat.
Ceny mieszkań szły ramię w ramię z wynagrodzeniami
Tak dynamiczna odbudowa zdolności kredytowej to przede wszystkim zasługa szybko rosnących wynagrodzeń i ułatwień w dostępie do kredytów. Warto mieć świadomość, że przeciętna pensja na przestrzeni ostatnich 3 lat wzrosła o około 40%, a w porównaniu do pensji sprzed 2 lat zaliczyliśmy progres o ponad 1/4 - wynika z danych GUS na temat wynagrodzeń w przedsiębiorstwach. Do tego w odróżnieniu od sytuacji z 2022 roku banki stosują dziś mniej rygorystyczne zasady kalkulowania zdolności kredytowej (niższy bufor na podwyżki stóp procentowych), a RPP zdążyła w międzyczasie obciąć podstawową stopę procentową o 1 pkt. proc. To wszystko składa się na wyraźną poprawę w dostępie do kredytów.
Oczywiście samo patrzenie na wartości nominalne (kwotę zdolności kredytowej) nie daje nam pełnego obrazu sytuacji. Wszystko dlatego, że przez ostatnie 3 lata rosły w Polsce nie tylko przeciętne wynagrodzenia, ale ramię w ramię z nimi kroczyły też ceny mieszkań. Te w ciągu ostatnich 3 lat również wzrosły w dużych miastach o około 40%, a w porównaniu z sytuacją sprzed 2 lat doszło do wzrostu cen o prawie 1/4 - tak sugerują dane NBP (indeks hedoniczny dla 7 największych rynków).
W oczekiwaniu na zmiany oprocentowanie kredytów w dół
Ciekawe są jednak nie tylko zmiany zachodzące w ostatnich kwartałach czy latach, ale też te bardziej bieżące. Dlatego warto zwrócić uwagę na fakt, że sierpniowa zdolność kredytowa, deklarowana przez banki, wzrosła względem poprzedniego miesiąca o 2%. Do tej zmiany przyłożył rękę wzrost wynagrodzeń, ale też fakt, że znowu w ofertach banków pojawiły się kredyty oprocentowane na mniej niż 7%.
Jest to o tyle ciekawe, że przecież formalnie nic się jeszcze nie stało – stopy procentowe nie zostały w lipcu obniżone. Mimo tego kredyty mieszkaniowe w ostatnim miesiącu staniały. Wszystko przez graczy rynkowych, którzy zaczęli bać się recesji na świecie i mocno uwierzyli w to, że amerykański bank centralny zaproponuje we wrześniu niższe stopy procentowe, a w ślad za nim mają to robić również analogiczne instytucje w innych krajach.
Czy tak się stanie, to się dopiero okaże. Niemniej oczekiwania te już zaczęły wpływać na kontrakty terminowe na stopy procentowe i to nie tylko w USA, ale też w Polsce. Przypomnijmy więc, że na ten moment ani amerykański FOMC, ani tym bardziej rodzima RPP nie zdecydowały o niższych stopach procentowych.
Nie przeszkadza to jednak w tym, że już zmiana oczekiwań ma wpływ na oprocentowanie kredytów mieszkaniowych i zdolność kredytową wyliczaną przez rodzime banki. Widać to na przykładzie kredytów ze stałym oprocentowaniem. W ich przypadku koszt kredytu składa się z marży banku oraz stawki IRS. Ta druga to kontrakt na stopę procentową, który zawierany jest na dłuższy czas np. na pięć lat. W oczekiwaniu na niższe stopy procentowe kontrakt ten w ciągu miesiąca zaliczył spory spadek. Skoro więc w połowie lipca pięcioletni IRS był notowany na poziomie około 5%, a w połowie sierpnia na około 4,4%, to banki mogą tę okazję wykorzystać do oferowania tańszych kredytów ze stałym oprocentowaniem.
Zdolność kredytowa wzrosła we wszystkich bankach
Dane zebrane przez HREIT sugerują, że tak się właśnie stało. Trudno więc dziwić, że w porównaniu do wyników sprzed miesiąca, we wszystkich bankach, które wzięły udział w badaniu, odnotowaliśmy wzrost deklarowanej zdolności kredytowej. Wspomniana wcześniej kwota, na którą może liczyć trzyosobowa rodzina dysponująca dwiema średnimi krajowymi (ponad 728 tys. złotych) to mediana.
