Zdolność kredytowa stopniała bez grudniowych promocji
Styczeń przyniósł pogorszenie oferty kredytów hipotecznych. Złożył się na to kres grudniowych promocji oraz zmiana oczekiwań co do momentu startu cięć stóp procentowych przez RPP. Pomimo wciąż dynamicznie rosnących wynagrodzeń styczeń przyniósł więc dane o spadku zdolności kredytowej przykładowej trzyosobowej rodziny.
Najświeższe dane sugerują, że trzyosobowa rodzina z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych może pożyczyć na zakup mieszkania ponad 752 tys. złotych – wynika z danych zebranych przez HREIT. To o ponad 2 proc. mniej niż w grudniu 2024 roku.
Stało się tak pomimo rosnących w szybkim tempie wynagrodzeń. Szalę przeważył fakt, że styczniowa oferta hipoteczna jest przeciętnie rzecz ujmując droższa niż ta sprzed miesiąca (wzrost oprocentowania o 0,3-0,4 pkt. proc.). Wyższe oprocentowanie wynika z jednej strony ze zmian sezonowych - grudzień to czas hipotecznych promocji w bankach, ale jeszcze ważniejsze były notowania kontraktów terminowych IRS. Te w ostatnich tygodniach zwyżkowały, ze względu na oddalenie perspektywy cięć stóp procentowych. To ważne, bo notowania kontraktów IRS są podstawą do obliczania oprocentowania kredytów ze stałym oprocentowaniem. Jasnym przy tym jest, że im droższy kredyt, tym mniejsza zdolność kredytowa.
30 miesięcy dobrych wieści dla kredytobiorców
To jednomiesięczne wahnięcie, to o wiele za mało, aby uznać, że zdolność kredytowa zmieniła dotychczasową trajektorię. Ta od połowy 2022 roku pozostaje dla kredytobiorców pozytywna. Od tego momentu zdolność kredytowa rodziny z naszego przykładu zdążyła już wzrosnąć o około 90 proc.. Dziś łatwiej jest też o kredyt niż na początku 2024 roku. Aktualna zdolność kredytowa jest bowiem o prawie 12 proc. wyższa niż rok wcześniej. Głównie jest to zasługa rosnących w 2024 roku wynagrodzeń.
Prognozy sprzyjają rosnącej zdolności kredytowej
Biorąc ponadto pod uwagę bieżące prognozy, należy spodziewać się dalszego wzrostu zdolności kredytowej. Do poprawy w tym względzie rękę przyłożyć powinny wyższe płace i tańsze kredyty. Ostatnia projekcja Inflacji i PKB przygotowana przez analityków NBP zakłada bowiem, że w 2025 roku wynagrodzenia wzrosną o ponad 9 proc., a rok później o prawie 7 proc.
Jeśli wierzyć prognozom, to tańsze mają być też w przyszłości kredyty. Choć grudniowe posiedzenie Rady Polityki Pieniężnej znowu rozbudziło dyskusje na temat terminu kolejnych cięć stóp, to póki co konsensus w tej sprawie przesunął się o maksymalnie kilka miesięcy – z marca 2025 roku w okolice połowy br. To ważne, bo naturalną konsekwencją cięć stóp powinno być niższe oprocentowanie kredytów, a więc rosnąca zdolność kredytowa.
Na mieszkanie pożyczymy równowartość ponad 5-letnich zarobków
Warto ponadto dodać, że wspomniana wcześniej kwota zdolności kredytowej, na którą może liczyć trzyosobowa rodzina dysponująca dwiema średnimi krajowymi (ponad 752 tys. złotych), to mediana. To znaczy, że połowa instytucji deklaruje chęć pożyczenia przykładowej rodzinie większej kwoty, a połowa mniejszej.
Według najnowszych deklaracji przygotowanych przez banki znaleźć możemy instytucje, które skłonne byłyby pożyczyć naszej przykładowej familii nawet ponad 800 tys. złotych. Po taki dług należałoby udać się do Aliora czy Pekao. Na prawie 780 tysięcy złotych zdolność kredytową oszacował natomiast PKO BP.
Przy tym warto też zwrócić uwagę na instytucje oferujące naszej rodzinie mniejszą zdolność kredytową. Choć jest to truizm, to patrzenie na ofertę kredytową tylko przez pryzmat deklarowanej zdolności kredytowej może okazać się błędem. Aby wybrać odpowiednią „hipotekę” powinniśmy zwrócić uwagę także na cenę kredytu, opłaty dodatkowe, koszty ubezpieczeń, skomplikowanie i czasochłonność procesu kredytowego czy skłonność danej instytucji do negocjacji warunków np. przy chęci skorzystania z dodatkowych produktów bankowych. Musimy mieć przy tym świadomość, że banki mogą być skłonne zaproponować nam tańszy kredyt w zamian za stawianie wyższych wymagań lub związanie się z daną instytucją innymi produktami. Różnice w ofercie pojawić się też mogą np. na poziomie czasochłonności procesu udzielania kredytu lub preferencji dla konkretnych grup zawodowych czy budownictwa energooszczędnego.
Bartosz Turek, główny analityk HREIT
»» Odwiedź wgospodarce.pl na GOOGLE NEWS, aby codziennie śledzić aktualne informacje
