Zdolność kredytowa czeka na cięcia stóp
Luty nie przyniósł przełomu w ofercie kredytów mieszkaniowych. Nie jest to nic zaskakującego. Co prawda raportowane przez GUS średnie wynagrodzenia szybko rosną, ale wciąż czekamy na gołębi zwrot w polityce monetarnej. Nie musi to być koniecznie od razu decyzja o cięciach stóp. Już bowiem sama informacja o tym, że RPP rozmawia o cieciach stóp procentowych może przełożyć się na to, że banki będą mogły zacząć oferować trochę tańsze kredyty, a „hipoteki” staną się bardziej dostępne.
Najświeższe dane sugerują, że trzyosobowa rodzina z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych może pożyczyć na zakup mieszkania ponad 743 tys. złotych – wynika z informacji zebranych przez HREIT. To o ponad 1 proc. mniej niż w styczniu br., ale też o ponad 8 proc. więcej niż w drugim miesiącu 2024 roku. Wszystko to miało miejsce w otoczeniu utrzymującego się od około trzech lat dwucyfrowego wzrostu wynagrodzeń. To dlatego zdolność kredytowa jest dziś wyższa niż przed rokiem.
Pomiędzy bankami rozrzut o prawie 300 tysięcy złotych
Warto ponadto dodać, że wspomniana kwota zdolności kredytowej, na którą może liczyć trzyosobowa rodzina dysponująca dwiema średnimi krajowymi (ponad 743 tys. złotych), to mediana. To znaczy, że połowa instytucji deklaruje chęć pożyczenia przykładowej rodzinie większej kwoty, a połowa mniejszej.
Według najnowszych deklaracji przygotowanych przez banki znaleźć możemy instytucje, które skłonne byłyby pożyczyć naszej przykładowej familii nawet ponad 800 tys. złotych. Po taki dług należałoby udać się do Aliora czy Pekao. Na ponad 780 tysięcy złotych zdolność kredytową oszacował natomiast PKO BP.
Przy tym warto też zwrócić uwagę na instytucje oferujące naszej rodzinie mniejszą zdolność kredytową. Choć jest to truizm, to patrzenie na ofertę hipoteczną tylko przez pryzmat deklarowanej zdolności kredytowej może okazać się błędem. Aby wybrać odpowiednią „hipotekę” powinniśmy zwrócić uwagę także na cenę kredytu, opłaty dodatkowe, koszty ubezpieczeń, skomplikowanie i czasochłonność procesu kredytowego czy skłonność danej instytucji do negocjacji warunków np. przy chęci skorzystania z dodatkowych produktów bankowych. Musimy mieć przy tym świadomość, że banki mogą być skłonne zaproponować nam tańszy kredyt w zamian za stawianie wyższych wymagań lub związanie się z daną instytucją innymi produktami. Różnice w ofercie pojawić się też mogą np. na poziomie czasochłonności procesu udzielania kredytu lub preferencji dla konkretnych grup zawodowych czy budownictwa energooszczędnego.
„Hipoteki” cierpią przez cenę pieniądza
Patrząc na szerszy kontekst danych o zdolności kredytowej przykładowej trzyosobowej rodziny widać, że piętą achillesową rynku kredytów mieszkaniowych w Polsce wciąż pozostaje oprocentowanie. To jest około dwukrotnie wyższe niż średnio w Europie. Niestety nie zmieni się to póki nie zobaczymy gołębiego zwrotu w retoryce Rady Polityki Pieniężnej. Nie musi być to od razu decyzja o cięciu stóp, ale chociaż informacja o toczących się dyskusjach o obniżeniu kosztu pieniądza w Polsce. Już taka zmiana może przełożyć się na notowania kontraktów IRS, a w krok za tym po miesiącu lub dwóch banki będą mogły zacząć przekuwać tę sytuację w tańsze kredyty. Trzeba bowiem wiedzieć, że obecnie najpopularniejszymi kredytami mieszkaniowymi w Polsce są te ze stałym oprocentowaniem. Bazą do obliczania kosztu takiego kredytu są wcześniej wspomniane kontrakty IRS – tak jak dla kredytów ze zmiennym oprocentowaniem punktem odniesienia są notowania WIBOR-u. Nie jest przy tym tajemnicą, że jeśli wzrośnie prawdopodobieństwo cięć stóp procentowych w Polsce, to powinno to wpłynąć na notowania kontraktów IRS. Stać się to może nawet zanim RPP podejmie stosowne decyzje.
Impuls do wzrostu zdolności najwcześniej w drugim kwartale
Niestety w ostatnich tygodniach drobnymi krokami oddalał się od nas prawdopodobny moment rozpoczęcia cięć stóp procentowych. Dziś konsensus rynkowy zakłada, że najwcześniej w marcu RPP może zacząć dyskusję na temat łagodzenia polityki monetarnej, ale u progu wiosny decyzji takiej trudno się spodziewać. Dwa największe banki typują lipiec na moment startu obniżek stóp.
O tym jak może zmieniać się stawka WIBOR 3M w kolejnych miesiącach mówią nam też kontrakty terminowe na stopę procentową (np. FRA). Te sugerują, że w okolicy połowy 2025 roku RPP może wrócić na ścieżkę cięć stóp procentowych, a pod koniec 2025 roku WIBOR 3M może być notowany na poziomie poniżej 5 proc. To implikuje w 2025 roku cięcia stóp łącznie o 75-100 punktów bazowych. Choć musimy pamiętać, że są to tylko przewidywania, które mogą się sprawdzić, ale nie muszą, to warto mieć świadomość, że gdyby do takich cięć stóp faktycznie doszło, to rata przeciętnego kredytu mieszkaniowego mogłaby w perspektywie końcówki 2025 roku spaść o 5-10 procent. Kolejne cięcia są spodziewane w 2026 roku, ale w skali skromniejszej niż w 2025 roku. Kontrakty FRA sugerują obniżenie podstawowej stopy procentowej jedynie w okolice 4,25-4,5 proc.. Oczekiwania banków komercyjnych są w tym względzie dalej idące – ekonomiści bankowi spodziewają się, że na koniec 2026 roku koszt pieniądza w Polsce może spaść nawet poniżej 4 proc.
Reasumując, bieżące prognozy dają nadzieję na to, że w 2025 roku zdolność kredytowa będzie rosnąć ze względu na podwyżki płac oraz szansę na obniżki stóp procentowych. Póki jednak RPP nie zmieni swojego nastawienia wobec polityki monetarnej, to trudno spodziewać się szybkich zmian w dostępności kredytów mieszkaniowych.
Wątpliwe klucze do własności
W tym momencie jako bardzo niskie należy też ocenić prawdopodobieństwo uruchomienia programu dopłat do kredytów znanego pod roboczą nazwą „Pierwsze Klucze”. Trudno będzie skompletować większość parlamentarną dla wprowadzenia tego mechanizmu w życie, bo odbiór zaprezentowanych dotychczas założeń jest negatywny. Ponadto z dostępnych dziś informacji można wysnuć wniosek, że ewentualne ożywienie popytu, wygenerowane przez ten program, może być nawet kilkukrotnie mniejsze od tego, który wynikać może z przewidywanych na 2025 rok zmian wynagrodzeń i cięć stóp procentowych.
Bartosz Turek, główny analityk HREIT
»» Odwiedź wgospodarce.pl na GOOGLE NEWS, aby codziennie śledzić aktualne informacje
