Zdolność kredytowa wyznaczyła nowy rekord

W ciągu miesiąca zdolność kredytowa trzyosobowej rodziny wzrosła o około 10 proc. - wynika z danych zebranych przez HREIT. Jest to efekt rozbuchanych nadziei na łagodzenie polityki pieniężnej w Polsce, czemu przynajmniej częściowo zadość dało majowe cięcie stóp procentowych. To wystarczyło, aby zdolność kredytowa wzrosła do nienotowanych jeszcze nigdy poziomów.

Trzyosobowa rodzina z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych może pożyczyć na zakup mieszkania około 840 tys. złotych – wynika z najnowszych informacji zebranych przez HREIT. Oznacza to skokowy wzrost względem wyniku z kwietnia. W porównaniu do sytuacji sprzed miesiąca deklarowana przez banki kwota, którą chciałyby pożyczyć rodzinie z naszego przykładu, wzrosła o aż o 10 proc., czyli prawie 77 tys. zł.

Tańszy pieniądz podnosi zdolność kredytową

Tak gwałtowny wzrost zawdzięczamy wyraźnemu spadkowi oprocentowania kredytów hipotecznych. Z danych zebranych przez HREIT wynika bowiem, że tak jak od początku roku banki oferowały kredyty mieszkaniowe z oprocentowaniem na poziomie 7-8 proc., tak dziś standardem jest raczej stawka na poziomie bliskim 6 proc.. To oczywiście skutkuje spadkiem wysokości rat, a przy niższych miesięcznych płatnościach, banki gotowe są pożyczyć kredytobiorcom wyższe kwoty.

Najnowsze dane na temat zdolności kredytowej pokazują przy tym ponad 20-proc. wzrost względem wyników sprzed roku. W tym przypadku – oprócz wcześniej wspomnianego spadku oprocentowania kredytów - widzimy też efekty rosnących wynagrodzeń. Ważona zatrudnieniem 12-miesięczna średnia płaca w przedsiębiorstwach była bowiem wg najnowszych danych GUS o około 10 proc. wyższa niż przed rokiem.

Skok, po którym trzeba będzie odpocząć?

Jeśli ktoś myśli, że po tak gwałtownym wzroście zdolność kredytowa będzie już tylko rosła, może się zawieść. I nie chodzi tylko o fakt, że w najbliższych miesiącach dynamika wzrostu wynagrodzeń może maleć. Raczej chodzi o to, że w majowym odczycie zdolności kredytowej obserwujemy efekty huraoptymizmu, który zapanował jeszcze w trakcie wyczekiwania na majowe cięcia stóp procentowych. W kilka dni po tym wydarzeniu nadzieje na zdecydowane łagodzenie polityki monetarnej w Polsce odrobinę przygasły. W efekcie, po majowym wzroście, zdolność kredytowa najpewniej nie będzie się pięła w górę w aż tak szybkim tempie. Nie można nawet wykluczyć drobnej korekty. Tu najwięcej do powiedzenia będzie miała RPP decydująca o poziomie kosztu pieniądza w Polsce. To on jest przecież głównym składnikiem oprocentowania kredytów mieszkaniowych. To natomiast powinno być w najbliższym czasie kluczowym determinantem zdolności kredytowej.

Banki wykorzystały rynkowy optymizm, aby zaproponować tańsze hipoteki

Warto w tym miejscu przypomnieć, że na początku maja konsensus rynkowy zakładał obniżenie kosztu pieniądza o 50 punktów bazowych na majowym posiedzeniu, a gracze rynkowi obstawiali, że do końca roku WIBOR spadnie łącznie nawet o około 200 punktów bazowych. Konferencja po posiedzeniu RPP dała asumpt do ograniczenia huraoptymizmu. Podobnie zadziałały też ostatnie wypowiedzi członków RPP.

Według stanu na połowę maja efekt jest taki, że rynkowi gracze zaczęli obstawiać mniej dynamiczne cięcia stóp procentowych w Polsce. Na przykład kwotowania IRS w wersji 5Y wzrosły z poniżej 4 proc. (na kilka dni przed majowym posiedzeniem RPP) o około 30 punktów bazowych wg stanu na połowę maja. W tym samym czasie wynikające z notowań kontraktów FRA oczekiwania rynkowe dotyczące cięć stóp procentowych do końca bieżącego roku stopniały o około 50 punktów bazowych. Wciąż optymizm graczy rynkowych jest wyższy niż ten reprezentowany przez analityków największych banków komercyjnych (te spodziewają się do końca br. łącznego cięcia stóp o kolejne 50 punktów bazowych), ale mniejszy niż na początku maja. To z maksymalnie kilkutygodniowym opóźnieniem powinno mieć wpływ na oprocentowanie kredytów mieszkaniowych.

Zdolność w górę

Warto ponadto dodać, że wspomniana kwota zdolności kredytowej, na którą może liczyć trzyosobowa rodzina dysponująca dwiema średnimi krajowymi (około 840 tys. złotych), to mediana. To znaczy, że połowa instytucji deklaruje chęć pożyczenia przykładowej rodzinie większej kwoty, a połowa mniejszej.

Według najnowszych deklaracji przygotowanych przez banki znaleźć możemy instytucje, które skłonne byłyby pożyczyć naszej przykładowej familii kwotę bliską 900 tys. złotych. Po taki dług należałoby udać się do Aliora, Pekao, PKO BP czy ING. Na ponad 800 tysięcy złotych zdolność kredytową oszacowały też Credit Agricole, Santander i BNP Paribas. Nawet banki deklarujące chęć pożyczenia relatywnie niższej kwoty proponują rodzinie z naszego przykładu kredyt w kwocie przekraczającej 750 tysięcy złotych.

Choć jest to truizm, to patrzenie na ofertę hipoteczną tylko przez pryzmat deklarowanej zdolności kredytowej może okazać się błędem. Aby wybrać odpowiednią „hipotekę” powinniśmy zwrócić uwagę także na cenę kredytu, opłaty dodatkowe, koszty ubezpieczeń, skomplikowanie i czasochłonność procesu kredytowego czy skłonność danej instytucji do negocjacji warunków np. przy chęci skorzystania z dodatkowych produktów bankowych. Musimy mieć przy tym świadomość, że banki mogą być skłonne zaproponować nam tańszy kredyt w zamian za stawianie wyższych wymagań lub związanie się z daną instytucją innymi produktami. Różnice w ofercie pojawić się też mogą np. na poziomie czasochłonności procesu udzielania kredytu lub preferencji dla konkretnych grup zawodowych czy budownictwa energooszczędnego.

Bartosz Turek, główny analityk HREIT

»» Odwiedź wgospodarce.pl na GOOGLE NEWS, aby codziennie śledzić aktualne informacje