Dlaczego samorządy chcą inwestować w Mieszkanie+
Większość mieszkań już budowanych w ramach programu Mieszkanie Plus to inwestycje rządowo-samorządowe. Powodzenie tych projektów sprawia, że samorządy są bardzo zainteresowane udziałem w programie.
Rządowa idea budowania mieszkań na wynajem w ramach programu Mieszkanie Plus jest taka, by pomóc tym, których nie stać na kupno własnego lokum – czy z własnych środków czy na kredyt. Czynsz w tych mieszkaniach ma być niższy od rynkowego (chodzi o rynek prywatnego wynajmu), a dodatkowo ich lokatorzy będą mogli zostać z czasem ich właścicielami. Oczywiście, czynsz przy tej opcji, tzw. dojścia do własności, będzie wyższy, zawierając raty wykupu mieszkania. Nie będzie jednak dużo wyższy (zakłada się, że o 20-30 proc.), bo wykup ma być rozkładany nawet na 30 lat. (…)
Obecnie BGK Nieruchomości wraz ze swymi partnerami buduje, bądź już wybudowała 2 tys. mieszkań, a przygotowuje budowę kolejnych 25 tys. lokali. Zdecydowana większość tych inwestycji to przedsięwzięcia realizowane z samorządami, które są bardzo zainteresowane udziałem w programie Mieszkanie Plus. O wspólnych inwestycjach w jego ramach rozmawiają z BGK już dziesiątki gmin. Warto przy tym dodać, że pierwsze wzniesione już budynki z Mieszkania Plus to inwestycje przy udziale samorządów: w Jarocinie i Białej Podlaskiej.
Dlaczego samorządy tak chętnie przystępują do tego programu? By odpowiedzieć na to pytanie, najpierw trzeba prześledzić model inwestycyjny, zastosowany przez spółkę BGK Nieruchomości (BGKN). Ta spółka zasilana kapitałem przez firmę-matkę, Bank Gospodarstwa Krajowego, działa podobnie do funduszu inwestycyjnego. W przypadku każdej inwestycji w ramach Mieszkania Plus zakłada do jej realizacji spółkę celową. Do tej spółki zaprasza partnera – samorząd lub spółkę Skarbu Państwa, które dysponuje odpowiednim gruntem pod budowę. Ów partner albo przystępuje do spółki, wnosząc do niej aportem grunt, albo odsprzedaje go tej spółce. Kapitał potrzebny do sfinansowania inwestycji wykłada BGK Nieruchomości. Ale ma on mu się zwrócić.
Po pierwsze koszty budowy są wkalkulowane w czynsze, ale ich spłata przez lokatorów jest rozłożona na wiele lat (od 20 do 30). Po drugie zaś, jeśli do spółki, realizującej inwestycję, przystępuje samorząd lub inna państwowa firma, to odkupuje ona stopniowo udziały w niej od BGKN. Tak, by docelowo, w okresie od 20 do 30 lat, przejąć w niej całość udziałów.
Samorządom to się opłaca, bo zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych mieszkańców to jedno z ustawowych zadań własnych gminy. Budując mieszkania w ramach rządowego programu nie muszą takiej inwestycji finansować lub zapewnić jej finansowanie przed rozpoczęciem budowy. Mogą rozłożyć spłatę tych kosztów na wiele lat, i to korzystniej niż w przypadku kredytu bankowego czy obligacji. BGKN nie liczy sobie bowiem marży tak, jak bank czy deweloper. Chce tylko zwrotu zainwestowanego kapitału, by przeznaczać go na kolejne inwestycje.
Na dodatek, formuła spłaty kapitału, poprzez wykup udziałów w spółce inwestycyjnej, nie wpływa na wskaźnik zadłużenia samorządu. Wydatki z tym związane zaliczane są do wydatków inwestycyjnych i jako takie nie mają wpływu na wskaźnik zadłużenia. Dla samorządów to bardzo ważne, bo przepisy jasno określają ich dopuszczalny wskaźnik zadłużenia. Wiele z nich zbliża się do tego limitu lub już go osiągnęło.
To jednak nie wszystko. Dotychczas samorządy, chcąc zapewnić mieszkania tym, których nie stać na kupno własnego lokum, budowało dla nich przede wszystkim mieszkania komunalne. To jednak było i jest problematyczne. Po pierwsze mieszkania komunalne mogą otrzymać tylko najbiedniejsi, a nie wszyscy ci, którzy nie mają wystarczającej zdolności kredytowej, by wziąć pożyczkę na zakup mieszkania. Po drugie czynsze w mieszkaniach komunalnych są regulowane przez państwo i w wielu przypadkach, szczególnie w starszym budownictwie, nie pokrywają wszystkich kosztów związanych z utrzymaniem i remontami tych budynków. Gminy muszą więc niejednokrotnie do nich dokładać, czego nie będzie w przypadku budynków wznoszonych w ramach programu Mieszkanie Plus.
Wreszcie, mieszkanie komunalne raz komuś przyznane jest w zasadzie nie do odzyskania i jest „dziedziczone” przez jego dzieci i wnuki (tak działa w tym przypadku w praktyce ustawa o ochronie praw lokatorów). Dlatego samorządy często sprzedają je lokatorom, nawet za ułamek ich wartości rynkowej (5-10 proc.), bo wiedzą, że i tak ich nie odzyskają. Zaś prywatyzując je, przynajmniej przestaną do nich dokładać. Nie likwiduje to jednak innego problemu: długich list osób, ubiegających się o mieszkanie komunalne od gminy. Dlatego samorządy budują kolejne takie lokale, ale to wydaje się nie mieć końca.
W Mieszkaniu Plus sytuacja jest zupełnie inna. Lokatorzy tych mieszkań nie dostają ich dożywotnio i „nie dziedziczą ich”, a jeśli chcą je odkupić, to odkupują (przez lata), pokrywając w 100 proc. koszty ich budowy.
Samorządy upatrują też w tym innych korzyści. W bardzo wielu polskich miastach i gminach, szczególnie tych peryferyjnie położonych, ubywa mieszkańców. Tak jest np. w przypadku wielkopolskiego Kępna, które jesienią tego roku skończy swą pierwszą inwestycję w ramach programu Mieszkanie Plus. W tym mieście i jego okolicach bardzo brakuje mieszkań. M.in. w związku z tym, że bardzo prężnie rozwija się tam przemysł meblarski, w którym pracują już tysiące Ukraińców. Wszystkie mieszkania w Kępnie są wynajmowane na pniu, to samo dotyczy sprzedaży lokali budowanych przez deweloperów. W ślad za tym ceny wynajmu i kupna mieszkań szybują w górę. Wielu młodych mieszkańców nie stać na nie, więc przenoszą się gdzie indziej, głównie do niedalekiego Wrocławia. Władze miasta liczą więc, że budując tańsze mieszkania w ramach programu Mieszkania Plus, zatrzymają wielu młodych mieszkańców i ściągną nowych.
Jacek Krzemiński, dziennikarz PAP, publicysta portalu ObserwatorFinansowy.pl
»» Cały tekst o finansowaniu inwestycji Mieszkanie Plus przez samorządy czytaj na portalu ObserwatorFinansowy.pl:
