Banki dokręciły śrubę kredytobiorcom

Banki zrealizowały zapowiedzi i dokręciły śrubę kredytobiorcom. W ostatnich trzech miesiącach roku średnia marża kredytu hipotecznego wzrosła, a średnia zdolność kredytowa obniżyła się. Akcje promocyjne prowadzone przez niektóre instytucje nie zmieniły obrazu rynku – warunki finansowania hipotecznego pogorszyły się.

HipoTracker Bankier.pl pokazuje jak zmieniają się średnie parametry kredytu hipotecznego dla zobowiązania o kwocie zbliżonej do średniej wartości nowego kredytu w Polsce.

Redakcja Bankier.pl przyjęła profil klienta, dla którego zbiera co miesiąc oferty kredytodawców. O finansowanie stara się bezdzietne małżeństwo, mieszkające w mieście powyżej 500 tys. mieszkańców, kupujące mieszkanie z rynku pierwotnego kosztujące 337,5 tys. zł. Profilowi klienci zarabiają łącznie 6,2 tys. zł miesięcznie.

W grudniu 2018 r. średnia marża kredytowa dla kredytów z 10-procentowym wkładem własnym wyniosła 2,146 proc. To najwyższa wartość odnotowana od początku roku. Jeszcze w sierpniu wskaźnik ten był niższy o 0,05 pp. Za skok odczytu w końcówce roku odpowiadają zmiany w ofertach kilku instytucji, a promocyjne obniżki wprowadzane przez niektórych kredytodawców nie przeważyły w uśrednionym wyniku.

Średnia zdolność kredytowa obniżyła się w stosunku do końcówki poprzedniego kwartału. Profilowi klienci mogliby liczyć na sfinansowanie wydatku w kwocie 590,9 tys. zł. Dla porównania, w styczniu kredytobiorcy byli w stanie średnio pożyczyć 606 tys. zł. Różnica odpowiada ponad dwóm metrom kwadratowym kredytowanego mieszkania.

Średni łączny koszt kredytu, uwzględniający odsetki, prowizję, obowiązkowe ubezpieczenia i wszystkie pozostałe elementy poza ubezpieczeniem nieruchomości, nieco wzrósł w trakcie czwartego kwartału. W styczniu 2018 r. był zbliżony do 221,2 tys. zł, a w grudniu wynosił 222,9 tys. zł i był to najwyższy odczyt w 2018 r.

Przypomnijmy, że łączny koszt kredytu podawany przez banki wyliczany jest przy założeniu, że wskaźnik WIBOR pozostanie przez cały okres spłaty (30 lat) na poziomie odnotowanym w momencie tworzenia symulacji. W badanych miesiącach ulegał on minimalnym zmianom, a za wzrosty odpowiadają przede wszystkim pozaodsetkowe koszty kredytu – wskazuje Michał Kisiel, analityk Bankier.pl.

W drugim z analizowanych w ramach badania HipoTracker Bankier.pl scenariuszu zakładano, że klienci wnoszą 20-procentowy wkład własny. Średnia marża kredytowa obliczona na podstawie ofert 15 banków w grudniu wynosiła 1,88 pp. W czwartym kwartale 2018 r. wskaźnik znacząco wzrósł. Po zaliczeniu rocznego minimum w październiku (1,853 pp.) wspiął się do poziomu odległego o tylko 0,02 pp. od maksimum odnotowanego w styczniu (1,90 pp.).

Średnia maksymalna zdolność kredytowa skokowo obniżyła się na przełomie trzeciego i czwartego kwartału 2018 r. Profilowi kredytobiorcy we wrześniu mogli liczyć średnio na 624,7 tys. zł kredytu. W grudniu wskaźnik ten spadł do 616,8 tys. zł.

Banki udzielające kredytów hipotecznych w pierwszych miesiącach 2019 r. nie będą już mogły liczyć na „dopalacz” w postaci programu „Mieszkanie dla młodych”. W poprzednich latach schemat dopłat pomagał zwiększyć doraźnie sprzedaż i poprawić wyniki. Teraz na placu boju pozostały wyłącznie „zwykłe” hipoteki. To może zachęcić do ustabilizowania cenników, a tylko mniejsze instytucje wykorzystają zapewne okazję, by sięgnąć po ograniczone czasowo promocje – komentuje Michał Kisiel.