Co dalej z cenami nowych mieszkań? Opinia eksperta
Na rynku wtórnym luty był trzecim z rzędu miesiącem stabilizacji średniej ceny mkw. mieszkań; na rynku pierwotnym średnią zawyżają drogie oferty o wysokim standardzie, a wyraźna korekta na razie się nie zapowiada - wskazał ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl Marek Wielgo.
Według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań w Katowicach i Gdańsku spadła w lutym drugi miesiąc z rzędu, w styczniu o 1 proc., a w lutym o 2 proc. W Krakowie i Łodzi średnia cena metra kwadratowego utrzymała poziom ze stycznia, natomiast w Warszawie wzrosła o 5 proc.
To m.in. dlatego - tłumaczy Wielgo - że jeden z warszawskich deweloperów wprowadził do sprzedaży ponad 330 mieszkań ze średnią ceną ok. 24 tys. zł za mkw., a więc znacznie powyżej średniej w stolicy, która w lutym wynosiła prawie 14 tys. zł. Na rynku pojawiła się także pula mieszkań ze średnią ceną blisko 17,5 tys. zł za metr – dodał ekspert.
Przypomniał, że średnia cena metra kwadratowego w ofercie rośnie, gdy ubywa w niej mieszkań najtańszych, a równocześnie przybywa drogich i bardzo drogich. Tak też było w Poznaniu, gdzie w sprzedaży pojawiły się mieszkania po 17,3 tys. zł za mkw., co spowodowało wzrost średniej ceny mkw. w ofercie deweloperów o 4 proc.
„Podwyżki stóp procentowych zdusiły popyt głównie ze strony tych, którzy kupują mieszkania za kredyt. Wzięcie mają wciąż mieszkania i apartamenty budowane w atrakcyjnej lokalizacji i wysokim standardzie, na które mogą sobie pozwolić osoby zamożne, często nie potrzebujące wsparcia kredytowego” - skomentował Wielgo.
Dodał, że jest to widoczne w strukturze cenowej oferty firm deweloperskich, która w ostatnich 12 miesiącach radykalnie się zmieniła. Np. w Poznaniu odsetek mieszkań z ceną poniżej 8 tys. zł za mkw. skurczył się z 11 do 3 proc. Równocześnie z 10 do 16 proc. wzrósł odsetek mieszkań z ceną ofertową powyżej 12 tys. zł za metr.
We Wrocławiu - podał ekspert - odsetek mieszkań z ceną przekraczającą 12 tys. zł za m kw. wzrósł w ciągu 12 miesięcy z 22 do 42 proc. Średnia w tym mieście przeskoczyła w styczniu średnią w Gdańsku, a w lutym – w Krakowie.
Wielgo podkreślił, że ceny transakcyjne są zapewne niższe, bo wiele firm deweloperskich zaczęło proponować kupującym rabaty i różnego rodzaju bonusy. Póki co nie ma to jednak wpływu na wysokość średniej ceny metra kwadratowego w ofercie - dodał. Jego zdaniem, na razie nic nie wskazuje na to, by spełniło się oczekiwanie wyraźnej korekty średniej ceny nowych mieszkań.
Na cenę duży wpływ ma natomiast metraż mieszkań. Dane BIG DATA RynekPierwotny.pl pokazują, że w Poznaniu, Wrocławiu, Warszawie i Gdańsku kawalerki potrafią być nawet o 30-40 proc. droższe w przeliczeniu na metr kwadratowy od mieszkań trzypokojowych, które są na ogół najtańsze.
Według analizy stabilniej pod względem cen wygląda sytuacja na rynku wtórnym. Luty był trzecim z rzędu miesiącem stabilizacji średniej ceny metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez agencje pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
Jak wynika z danych GetHome.pl, w Krakowie i Wrocławiu średnia cena metra kwadratowego wzrosła o symboliczny 1 proc., zaś w Katowicach podwyżka wyniosła 2 proc. W pozostałych metropoliach średnia utrzymała poziom ze stycznia, który pod tym względem był bardzo podobny.
Także na rynku wtórnym zaszły zmiany w strukturze cenowej oferty, choć nie były one tak duże jak na rynku pierwotnym. Najbardziej spektakularną zmianę zaobserwowano we Wrocławiu, gdzie w lutym ubiegłego roku 40 proc. mieszkań w ofercie agencji pośrednictwa kosztowało więcej niż 10 tys. zł za mkw. W lutym tego roku udział takich lokali wynosił 57 proc. Z kolei z 17 do 9 proc. skurczył się odsetek mieszkań z ceną ofertową poniżej 8 tys. zł za metr.
Wielgo zaznaczył, że w wielu przypadkach ceny transakcyjne mogły być niższe od ofertowych, bo niektórzy sprzedający zgadzali się na rabaty.
Porównując zmiany cen rok do roku analityk podał, że niemal we wszystkich analizowanych miastach średnia cena ofertowa metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym wzrosła znacznie mniej niż na rynku pierwotnym. Przykładowo, w Warszawie średnia cena ofertowa mkw. wzrosła na rynku pierwotnym o 7 proc. rdr, a na rynku wtórnym o 1 proc. rdr. We Wrocławiu było to odpowiednio: 15 i 11 proc. Wyjątkiem jest Gdańsk, gdzie podwyżki mieszkań nowych i z drugiej ręki były porównywalne (ok. 4 proc. rdr).
Czytaj też: Ponad połowa Argentyny bez prądu! Co się wydarzyło?
PAP/kp
