Rekordowy wzrost czynszów w Warszawie. Brakuje biur

Na koniec 2025 r. w Warszawie aktywnie oferowano ok. 560 tys. mkw. biur, a współczynnik pustostanów spadł do 9,1 proc. – wynika z raportu JLL. Według ekspertów ograniczona podaż i silny popyt sprzyjają dalszym podwyżkom czynszów.

Raport wskazuje na wyraźny deficyt wolnej przestrzeni biurowej na wynajem ze względu na ograniczoną liczbę nowych inwestycji oraz rekordowe wycofywanie starszych budynków z użytku, w związku z czym najemcy coraz częściej decydują się na renegocjacje istniejących umów.

Czego brakuje?

Największe trudności z wyborem lokalizacji mają firmy poszukujące dużych modułów oraz nowoczesnych biur w standardzie premium. Taka sytuacja rynkowa doprowadziła do znacznego spadku poziomu pustostanów i równoczesnego wzrostu stawek czynszów, szczególnie w centrum stolicy.

Rekordowe kwoty za czynsz

Eksperci prognozują dalsze podwyżki cen w nadchodzącym roku, przewidując, że za najbardziej prestiżowe powierzchnie trzeba będzie zapłacić rekordowe kwoty. Całość obrazuje rynek w fazie głębokiej transformacji, gdzie nowa podaż nie nadąża za stabilnym zapotrzebowaniem ze strony biznesu.

Dostępność

Z raportu wynika, że najlepszą sytuację mają firmy poszukujące biur o powierzchni poniżej 500 mkw., gdzie liczba dostępnych modułów jest największa. Znacznie trudniej jest najemcom zainteresowanym powierzchniami powyżej 1 tys. mkw. – ich dostępność koncentruje się głównie na Służewcu, w korytarzu Al. Jerozolimskich oraz w centrum, przy czym poza śródmieściem dominują powierzchnie z drugiej ręki.

Problem z segmentem premium

Największym wyzwaniem pozostaje segment premium, gdzie brak odpowiednich modułów pod względem wielkości, jakości lub terminu dostępności utrudnia realizację planów wielu firm.

Rekordowa transakcja

W całym 2025 r. wolumen transakcji najmu w Warszawie wyniósł blisko 800 tys. mkw., co oznacza wzrost o 7,3 proc. rok do roku. Rekordowy był IV kwartał, z popytem przekraczającym 300 tys. mkw., choć tylko jedna z sześciu największych transakcji była nową umową. Centrum odpowiadało za 32 proc. popytu, a Służewiec za 23 proc., przy czym w wielu strefach dominowały renegocjacje, które w skali roku stanowiły ok. połowy całkowitego popytu.

Dostępna powierzchnia

Na koniec 2025 r. całkowita podaż nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wyniosła 6,23 mln m kw. Do użytku oddano 88,7 tys. m kw. nowych biur, jednak część inwestycji planowanych na czwarty kwartał trafi na rynek dopiero na początku 2026 r.

Zmiany

Jednocześnie rynek kurczy się wskutek wyburzeń i zmian funkcji starszych biurowców – w 2025 r. z zasobu ubyło ponad 160 tys. mkw.

Co z pustostanami?

Współczynnik pustostanów w Warszawie spadł do 9,1 proc., czyli o 1,5 pkt proc. mniej niż rok wcześniej. W centrum miasta wyniósł 6,1 proc., a poza nim 11,6 proc., przy czym w segmencie premium dostępne pozostaje jedynie 6,3 proc. powierzchni.

Wzrosty czynszów!

Ograniczona podaż i stabilny popyt przełożyły się na dalsze wzrosty czynszów. W Centralnym Obszarze Biznesu stawki wzrosły w 2025 r. o 2,7 proc. r/r do 28,75 euro za mkw. miesięcznie, a w strefie Centrum o 6 proc. r/r do 26,5 euro.

Eksperci JLL spodziewają się, że w 2026 r. najwyższe czynsze transakcyjne mogą sięgnąć 30 euro za mkw., a w pojedynczych przypadkach nawet 34–35 euro.

pap, jb