Pomorska Kolej Metropolitalna zmieni rynek gdańskich nieruchomości

Oddanie do użytku Pomorskiej Kolei Metropolitalnej zmieni krajobraz inwestycyjny Gdańska. Pojawią się nowe atrakcyjne tereny pod budowę osiedli, biurowców i firm. Poważne ograniczenie stanowi jednak Trójmiejski Park Krajobrazowy, a przykład południowej obwodnicy Gdańska, każe na razie inwestorom podchodzić z ostrożnością do nowej linii kolejowej.

Budowa PKM to druga duża inwestycja w infrastrukturę komunikacyjną Gdańska w ostatnich latach. Pierwszą była obwodnica południowa, która połączyła obwodnicę Trójmiasta z drogą krajową S7 prowadzącą z Gdańska na wschód Polski oraz do Warszawy. Razem z powstaniem obwodnicy powstało kilka węzłów drogowych, które teoretycznie tworzą dogodne tereny pod inwestycje wymagające dobrego dostępu do sieci dróg ekspresowych. Jak dotychczas jedyną taką inwestycją jest Panattoni Park Gdańsk zbudowany obok gdańskiej rafinerii.

"Wzdłuż tej obwodnicy tak naprawdę nic się nie wydarzyło" – mówi Katarzyna Wasiutyńska, właścicielka gdańskiej firmy Excelland specjalizującej się w obsłudze transakcji nieruchomości komercyjnych. – "Wraz z tą inwestycją ceny gruntów w rejonie nowej drogi gwałtownie wzrosły, ale chętnych na nie brakuje. Jedynym kupującym była gmina miejska Gdańsk, która potrafiła zapłacić nawet 200 zł za metr kwadratowy gruntu. Problemem jest grunt. Obwodnica w dużej części przebiega przez Żuławy, a więc podmokłe tereny, które wymagają kosztownego przygotowania pod budowę".

Podobnych problemów z gruntem nie będzie w okolicach PKM. Urzędnicy wydają się też już teraz dbać, żeby dostosować plany zagospodarowania przestrzennego do możliwości jakie stwarza osiem nowych przystanków kolejowych. W Urzędzie Miasta dostępne są właśnie do wglądu zmiany planów i mieszkańcy mogą zgłaszać swoje uwagi. Zmiany polegają głównie na zwiększeniu intensywności zabudowy przy przystankach. Przeznaczenie większości terenów nie zmieni się.

Wyjątkiem od tej reguły jest bez wątpienia okolica przystanku Niedźwiednik. Nastąpi tam zmiana przeznaczenia z produkcyjno-usługowo-składowego na mieszkalno-usługowe, zwiększenie intensywności zabudowy oraz wysokości – dopuszczone zostaną dwie dominanty o wysokości 40 m. Wyznaczona też zostanie przestrzeń publiczna na przedłużeniu ciągu pieszego na ul. Podkarpackiej - z wpisanym ciągiem pieszo-rowerowym, wzdłuż ciągu frontu handlowo-usługowego, tereny zieleni zmienione zostaną na tereny mieszkaniowo-usługowe z zielenią do utrzymania i wprowadzenia, a rada dzielnicy wnioskowała dodatkowo o skate park i amfiteatr terenowy.

Od momentu podjęcia ostatecznych decyzji o lokalizacji przystanków miejscy urzędnicy opracowują we współpracy z Pomorską Koleją Metropolitalną projekty dojazdów i węzłów integracyjnych. Prowadzone są też studia możliwości intensyfikacji wykorzystania terenów w racjonalnym zasięgu do przystanków, ich powiązań funkcjonalnych i transportowych.

Także inwestorzy nie zasypują gruszek w popiele. Właściciele gruntów w pobliżu PKM składają wnioski o zmiany planów zagospodarowania lub w ramach obowiązujących planów podejmują decyzje o zwiększeniu inwestycji w stosunku do pierwotnych zamiarów.

"Jednym z najciekawszych, z perspektywy deweloperów, przystanków jest Jasień" – mówi Katarzyna Wasiutyńska. – "Zlokalizowany jest on przy zupełnie niezabudowanym terenie. Najbliższe osiedle to Alfa Park spółki JWK Group, które jest położone o kilkaset metrów od przystanku i Wróbla Staw firmy INPRO. Reszta terenu przy tym przystanku jest niezabudowana i można się spodziewać, że gdy kolej ruszy będzie to bardzo atrakcyjne miejsce. Radykalnie zmieni się też sytuacja mieszkańców Wiszących Ogrodów, które stale są rozbudowywane przez Hossę. Dzięki przystankowi PKM Kiełpinek w 10 minut będą mogli dostać się do Oliwy i Wrzeszcza. Można spodziewać się że tam też powstanie jeszcze wiele nowych osiedli".

Według szacunków w otoczeniu przystanków możliwe jest zwiększenie liczby mieszkańców o około 4000 oraz przyrost liczby miejsc pracy o 4830 w usługach i o 1200 w przemyśle i to bez potencjalnych przekształceń wymagających zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Natomiast po wprowadzeniu zmian do obowiązujących planów miejscowych można dodatkowo zwiększyć liczbę mieszkańców o kolejne 3200 osób a liczbę miejsc pracy nawet o 15 840.

Jednak nie na całym odcinku przebiegu nowej linii kolejowej będzie można wykorzystać możliwości jakie daje ona inwestorom. Na odcinku o długości około 3,6 km trasa PKM biegnie przez tereny, na których wykluczone jest wprowadzenie zabudowy – są to lasy, w tym wchodzące w skład Trójmiejskiego Parku Krajobrazowego. Na około 6,5 km jej przebiegu występują istotne ograniczenia intensyfikacji zabudowy ze względów przyrodniczych - Zespół Przyrodniczo-Krajobrazowy Dolina Strzyży, otulina TPK, otulina rezerwatu Dolina Strzyży.

"Inne problemy to miejscami niedogodne ukształtowanie terenu, który można wręcz nazwać górskim oraz ograniczenia wynikające ze względów konserwatorskich i z uwagi na istniejącą zabudowę z przewagą ekstensywnej zabudowy jednorodzinnej" – dodaje właścicielka firmy Excelland. – "Uwzględniając jednak wszystkie te ograniczenia, PKM i tak tworzy na rynku gdańskich nieruchomości niespotykane od lat możliwości".