Czy w Polsce zaczną upadać galerie handlowe?
Wyraźnie spada dynamika przyrostu centrów handlowych. Nowych obiektów będzie coraz mniej, a te, które już istnieją, muszą inwestować w nowe rozwiązania. W innym wypadku stracą klientów, a najsłabsze galerie będą musiały zniknąć.
Garść liczb: całkowita powierzchnia centrów handlowych w Polsce przekroczyła 10 mln m2. Według różnych szacunków tzw. nowoczesnej powierzchni handlowej jest jeszcze więcej – firma doradcza JLL szacuje, że jest jej ok. 13 mln m2. Liczby te przekładają się na ponad 480 różnych obiektów – tradycyjnych galerii handlowych, parków handlowych i centrów wyprzedażowych (tzw. centra outletowe).
A to nie koniec, bo w budowie są kolejne. Z szacunków firmy Colliers International wynika, że pod koniec pierwszego kwartału 2016 r. w budowie było 600 tys. m2 z planowaną datą otwarcia do końca 2017 r., a aż 60 proc. z tej powierzchni powinno trafić na rynek w okresie od kwietnia do grudnia 2016 r. Ale te 600 tys. m2 oznacza też spadek rocznej podaży o blisko połowę w stosunku do 2015 r. Bo centrów jest już tyle, że rynek powoli zaczyna się nasycać.
Rozwój tzw. nowoczesnych powierzchni handlowych w Polsce rozpoczął się wraz ze zmianą systemu gospodarczego od 1990 r. Od wczesnych lat 90. obserwujemy dynamiczny przyrost niespotykanych wcześniej „formatów” handlowych. Wszystko zaczęło się od pojawienia się hipermarketów, które od samego początku podbiły klientów. Blaszane hangary otoczone betonowymi parkingami przyciągały miliony klientów. W 1995 r. zaczęły pojawiać się pierwsze tzw. centra handlowe pierwszej generacji, takie jak np. warszawskie King Cross Praga. Był to po prostu duży hipermarket, do którego dołączono galerię ze sklepami i gastronomią.
Początek ery centrów handlowo-rozrywkowych notuje się od roku 2000. Wtedy to nastąpiło otwarcie stołecznej Galerii Mokotów. Kolejnym etapem w rozwoju nowoczesnego rynku handlowego było pojawienie się w 2005 r. obiektów łączących funkcje handlu i rozrywki z biurami. Przykładem takiego obiektu są warszawskie Złote Tarasy.
Rynek handlowy dotychczas rozwijał się niezwykle dynamicznie, ale dziś coraz częściej mówi się o starzeniu się obiektów i nadchodzącej stagnacji. Tym samym przybywa przypadków modernizacji i rozbudów starszych obiektów. Rośnie też – szczególnie w największych aglomeracjach – wskaźnik nasycenia powierzchnią handlową na tysiąc mieszkańców. Z raportu opracowanego przez Polską Radę Centrów Handlowych (PRCH) wynika, że wskaźnik ten, obliczony dla ośmiu największych aglomeracji, wynosi 612 m2 na tysiąc mieszkańców. Eksperci z PRCH oczekują, że w najbliższych latach wzrośnie on do 663 m2. Najwięcej powierzchni przypadającej na jednego mieszkańca znajduje się obecnie w aglomeracji wrocławskiej, gdzie wskaźnik nasycenia wynosi obecnie nieco ponad 869 m2 na tysiąc mieszkańców.
Strukturalne pustostany
Przyglądając się statystykom, można dojść do wniosku, że na rynku centrów handlowych nie dzieje się nic złego. Dlaczego? Bo pustostanów jest niewiele. PRCH przygląda się też efektywności sprzedaży przypadającej na metr kwadratowy powierzchni najmu w centrach handlowych. Patrząc na średnią, można wysnuć wniosek, że nie ma powodów do narzekania. W 2015 r. efektywność sprzedaży przypadająca na 1 m2 wyniosła 9879 zł netto, co oznacza, że była o 2,1 proc. większa niż w 2014 r.
Ale diabeł tkwi w szczegółach.
„Rzeczywiście obecnie średni współczynnik powierzchni niewynajętej jest na poziomie około 3 proc. Jest to jednak myląca liczba, bo na każdym rynku znajdziemy obiekt z tzw. pustostanami strukturalnymi, sięgającymi w niektórych przypadkach nawet 15-20 proc.” – zauważa Katarzyna Michnikowska, starszy analityk w Dziale Doradztwa i Badań Rynku Colliers International.
Więcej o rynku centrów handlowych czytaj tutaj:
