GAZETA BANKOWA: Boom na żyle złota

Doskonała passa na polskim rynku biurowym sprawia, że banki są bardzo zaangażowane w finansowanie inwestycji deweloperskich. Czy to nie niesie za sobą groźby przegrzania koniunktury? - zastanawia się w „Gazecie Bankowej” Szymon Szadkowski

Wysoka atrakcyjność inwestycyjna Polski i rekordowy popyt na powierzchnię biurową sprawiają, że apetyty banków na finansowanie takich inwestycji są mocno rozbudzone. To nie oznacza zarazem, że banki dają deweloperom kredyty na preferencyjnych warunkach. Z reguły udzielają kredytów na zasadach rynkowych, bez żadnych ulg.

Budowę biurowców najchętniej finansują nasze rodzime banki, głównie udzielając kredytów, bo zasadniczo nie są zainteresowane pozyskiwaniem udziałów w projektach tej branży. Różnią się tu w strategii od banków niemieckich czy austriackich, które są bardzo aktywne na rynku transakcji inwestycyjnych i celują w gotowe projekty generujące dochód. Jak mówi Mira Kantor-Pikus, partner, dyrektor ds. doradztwa kapitałowego, dłużnego i finansowego strukturyzowanego w dziale Rynków Kapitałowych Cushman & Wakefield (C&W) w Polsce inwestycje nieruchomościowe są ciągle ciekawym sposobem na w miarę bezpieczną lokatę kapitału dla inwestorów zarówno zagranicznych, jak i polskich, gdyż istnieje duża rozpiętość pomiędzy oprocentowaniem obligacji korporacyjnych i stopą kapitalizacji dla projektów w sektorze nieruchomości.

Dobry klient, ale bez ulg

Banki oferują deweloperom kredyty na standardowych warunkach rynkowych. W zależności od tego czy oprocentowanie jest stałe czy zmienne, inne jest ryzyko związane z danym kredytem. Dodatkowym elementem jest harmonogram spłaty i wysokość raty balonowej, która jest zwykle wpłacana pod koniec okresu kredytowania.

– Standardowo kredyt stanowi co najmniej połowę kwoty inwestycji, zatem faktycznie to bank ponosi największe ryzyko. Dlatego banki chcą finansować najbardziej bezpieczne przedsięwzięcia, biorąc pod uwagę tak lokalizację, jak i przychody z najmu, jakość najemców, stan budynku, sposób zarządzania i doświadczenie inwestora. Równie ważne są wnioski z bankowej analizy możliwości wyjścia z inwestycji, czyli ocena atrakcyjności danej nieruchomości z perspektywy potencjalnego nabywcy – tłumaczy Mira Kantor-Pikus z C&W.

Jak dodaje Erez Boniel, dyrektor finansowy GTC, w pewnych okolicznościach umowa kredytowa zawiera wymóg obowiązkowej przedpłaty, np. w przypadku sprzedaży firmy kredytobiorcy. Większość kredytów jest zabezpieczona hipoteką, jednak w niektórych okolicznościach strony transakcji mogą wyrazić zgodę na niezabezpieczenie obiektu.

• Zasadniczo zwiększa to ryzyko kredytodawcy, co będzie miało wpływ na stopę procentową. W końcu należy sprawdzić, czy kredyt jest dwustronny, czy konsorcjalny. Prościej jest uzyskać kredyt dwustronny. Ogólnie rzecz biorąc, kredyt zostanie udzielony tylko w przypadku, gdy kredytodawcy to banki korporacyjne lub inwestycyjne, a pożyczona kwota jest bardzo znacząca. Rzadko zdarza się, aby kredytodawca był również partnerem projektu – twierdzi Erez Boniel z GTC.

W jego ocenie w porównaniu z poprzednimi latami, banki wydają się zachowywać bardziej dojrzale.

Nie podejmują niepotrzebnego ryzyka i dokonują dokładnej analizy kredytowej przed wyrażeniem zgody na finansowanie. Można śmiało powiedzieć, że banki wyciągnęły wnioski z błędów popełnianych w przeszłości. Jednocześnie musimy pamiętać, że kryzys zaowocował zaostrzeniem regulacji prawnych, które są mniej korzystne dla biznesu – ocenia Boniel. Obecny poziom finansowania stanowi 50–65 proc. wartości rynkowej nieruchomości i pozostawał stabilny na przestrzeni ostatniego roku. Jednak jest zdecydowanie niższy niż 10 lat temu, kiedy wskaźnik ten dochodził nawet do 90 proc.

– Banki wzięły pod uwagę doświadczenia z ostatniego kryzysu z roku 2008 i w 2016 roku, przy widocznych sporych spadkach stóp kapitalizacji dla nieruchomości, zareagowały obniżeniem poziomu finansowania do 60–70 proc., co wydaje się właściwe, aby nie doprowadzić do nadmiernego rozgrzania rynku. Widać także, że dla banków coraz bardziej istotne jest nie tylko wypełnienie podstawowych wymogów do kredytowania, takich jak lokalizacja, wyniki, miks najemców, okres najmu, ale także coraz bardziej istotna jest jakość zarządzania i doświadczenie inwestora – twierdzi Mira Kantor-Pikus z C&W.

Szymon Szadkowski

Pełny tekst o finansowaniu budowy powierzchni biurowych oraz więcej informacji i komentarzy o polskiej gospodarce i sektorze finansowym znajdziesz w bieżącym wydaniu „Gazety Bankowej” - do kupienia w kioskach i salonach prasowych

„Gazeta Bankowa” dostępna jest także jako e-wydanie, także na iOS i Android – szczegóły na http://www.gb.pl/e-wydanie-gb.html