Analizy

Rynek mieszkaniowy  / autor: Fratria
Rynek mieszkaniowy / autor: Fratria

Katastrofa czy cud? Rynek mieszkaniowy od 2020 roku

Michał Sapota, Założyciel i Prezes Zarządu HREIT SA

  • Opublikowano: 29 marca 2024, 16:30

    Aktualizacja: 29 marca 2024, 16:30

  • 3
  • Powiększ tekst

Od 2020 roku borykaliśmy się ze skrajnymi zmianami koniunktury na rynku mieszkaniowym. Pierwsze miesiące 2024 roku sugerują, że tym razem może być inaczej. Po ostatnich 4 latach mamy w końcu szanse na powrót normalności. Jeśli uda nam się uniknąć przykrych niespodzianek, to wzrosty cen mieszkań powinny spowolnić, oferta nieruchomości na sprzedaż powinna się odbudowywać, a grono osób, które mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania będzie stopniowo rosło.

W roku 2024 mamy w końcu szansę na powrót normalności na rynku mieszkaniowym. Przez ostatnie 4 lata był to stan, o którym mogliśmy co najwyżej pomarzyć. Problemy zaczęły się już w 2020 roku, a ich scenariusz był w pełni zgodny z przepisem Alfreda Hitchcocka – „najpierw trzęsienie ziemi, a potem napięcie ma stopniowo wzrastać”. I tak się stało.

Trudny rok który zaczął czarną serię

W 2020 roku wybuchła przecież pandemia. Było to prawdziwe trzęsienie ziemi. Niepewność na kilka tygodni sparaliżowała rynek mieszkaniowy. Rząd kazał nam siedzieć w domach, część notariuszy zamknęła swoje kancelarie, a pośrednicy, banki i deweloperzy po otrząśnięciu się z szoku, musieli szybko nauczyć się zdalnej obsługi klientów. Podsycane powszechnie poczucie zagrożenia doprowadziło do tego, że deweloperzy przez dwa miesiące o połowę ograniczyli rozpoczynanie nowych inwestycji, a skupili się na kończeniu już trwających budów.

Nie było to jednak łatwe, bo zerwane łańcuchy dostaw utrudniały budowy. Jeszcze gorzej było z załatwianiem spraw urzędowych. Panujący stan epidemii znacznie utrudnił przechodzenie procedur administracyjnych. Przypomnijmy, że przez pewien czas urzędy przyjmowały dokumenty poprzez skrzynkę podawczą wystawioną przed budynkiem. Do tego obieg dokumentów zakładał ich kwarantannę zanim ktokolwiek w ogóle rzucił na nie okiem. Sprawy nie ułatwiała też praca zdalna, na której przebywała spora część urzędników. Jeśli więc przewlekłość i skomplikowanie procedur administracyjnych były kiedykolwiek problemem dla deweloperów, to pandemia pozwoliła ten stan zwielokrotnić.

Trudny czas dla rentierów

Skutki pandemii bardzo szybko można było też zauważyć na rynku najmu. Ze względu na przejście uczelni w tryb nauczania zdalnego oraz zamknięcie kin, bibliotek, salonów urody, sporej części sklepów, barów, restauracji czy siłowni studenci tracili powody do pozostawania w miastach akademickich i podejmowali decyzję o powrocie do domów rodzinnych. Nierzadko na taki krok decydowali się też pracownicy, którzy byli często nakłaniani do pracy zdalnej. Efektem był wzrost poziomu pustostanów. Trudno w tym przypadku o wiarygodne dane, ale można szacować, że ponad 10% mieszkań na wynajem stało pustych. To zmuszało do obniżania stawek czynszów, ale nie brakowało też właścicieli, którzy ten czas wykorzystali na remonty i modernizację posiadanych lokali.

Właściciele mieszkań wynajmowanych długoterminowo i tak nie byli jednak w tak złej sytuacji jak posiadacze nieruchomości wynajmowanych na doby. Ten rynek po prostu zamarł, co wymagało jeszcze większej kreatywności, aby zachować płynność. Podobnie sprawa wyglądała w przypadku biznesu hotelowego, bo przecież hotele również dołączyły do długiej listy firm, które zmuszone zostały przestać działać.

Stanowcze stymulowanie rynku

Aby utrzymać całą gospodarkę „nad wodą” rząd zaordynował tarcze antykryzysowe, a RPP ścięła niemal do zera podstawową stopę procentową. Dla rynku mieszkaniowego oznaczało to ogromne zmiany. Działania te obniżyły raty osobom spłacającym kredyty, ale też spowodowały, że nowe hipoteki mieszkaniowe zaczęły być oprocentowane na zaledwie 2-3% w skali roku. Banki początkowo podchodziły jednak do tej sytuacji sceptycznie i stawiały przed potencjalnymi kredytobiorcami wysokie wymagania. Minimalny wkład własny wzrósł więc z dotychczasowych 10% do 20, 30 czy nawet 40%. Do tego na kredyt miały szansę przede wszystkim osoby otrzymujące wynagrodzenie z tytułu umowy o pracę. Zatrudnieni na tzw. śmieciówkach czy przedsiębiorcy nie byli w bankach mile widziani. To powodowało, że co prawda tani kredyt w ofertach banków widniał, ale był trudno dostępny. Ta sytuacja miała też drugą stronę – zakręcone kurki z kredytami przynajmniej trochę poprawiały nędzny obraz rynku najmu. Część Polaków, odcięta od możliwości zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego, została bowiem zmuszona do korzystania z oferty rynku najmu.

W takim otoczeniu szybko na zakupy ruszyła zamożniejsza część społeczeństwa. Motywacje były różne – jedni korzystali z najtańszych kredytów w historii, inni chcieli zabezpieczyć majątek inwestując kapitał na rynku nieruchomości, a jeszcze inni po prostu postanowili zmienić miejsce zamieszkania, aby lepiej odpowiadało ono ich aktualnym potrzebom. To wystarczyło, aby oferta mieszkań na sprzedaż zaczęła topnieć. Poziom wykupienia w biurach sprzedaży deweloperów szybko spowodował, że firmy te zostały zmuszone do rozpoczynania inwestycji w tempie nawet większym niż przed wybuchem pandemii. Problem w tym, że praca zdalna i ograniczenia w urzędach nie ułatwiały procedowania spraw administracyjnych.

Pomimo tanich kredytów popyt się kumulował

Przez kilka miesięcy po wybuchu pandemii, jeśli ktoś nie należał do grona zamożnych lub pożądanych przez banki klientów, to musiał odłożyć swoje aspiracje i marzenia o własnym mieszkaniu na półkę. Z drugiej strony rosnące wynagrodzenia i fakt, że przez zamknięcie sporej części gospodarki Polacy nie mieli gdzie wydawać swoich pieniędzy powodowały, że szybko rosły oszczędności gospodarstw domowych. W sumie przez trzy kwartały kumulował nam się więc niezrealizowany popyt, który tylko czekał na okazję.

Ta pojawiła się dość szybko, bo już z początkiem 2021 roku. Dwa największe banki doszły wtedy do wniosku, że będą jednak udzielać kredytów osobom z niskim wkładem własnym. Niedługo potem dołączyły do nich kolejne instytucje. To ruszyło lawinę, bo przy rekordowo niskim oprocentowaniu wiele osób miało odpowiednią zdolność kredytową, aby uzyskać pieniądze na zakup własnych „czterech kątów”. Skutek był taki, że kumulujący się przez ostatnie kwartały popyt raptem mógł w końcu znaleźć ujście. W efekcie w 2021 roku mieszkania kupowały zarówno osoby, które taki krok i tak planowały oraz te, które w normalnych warunkach swoje własne „cztery kąty” kupiłyby rok wcześniej.

Już jednak w 2020 roku popyt na mieszkania był na tyle duży, a trudności administracyjne na tyle uporczywe, że oferta mieszkań na sprzedaż topniała. Jak nietrudno sobie wyobrazić, wraz z odkręceniem kurków z kredytami w 2021 roku, problem wykupienia oferty mieszkań zaczął gwałtownie narastać. Sytuacja była tak zła, że pod koniec 2021 roku mieszkania na 7 największych rynkach były według danych banku centralnego o około 12% droższe niż rok wcześniej. Sytuacja rynkowa sprzyjała temu, aby deweloperzy przerzucali na kupujących wyższe koszty. Warto bowiem wiedzieć, że już w 2021 roku materiały i robocizna zaczęły wyraźnie drożeć. Był to jednak tylko przedsmak tego, co czekało nas w 2022 roku.

Gwałtowne hamowanie w 2022 roku

Pozostańmy jednak jeszcze na chwilę w 2021 roku. Nieruchomości w tym czasie drożały bowiem nawet o połowę szybciej niż rosły pensje Polaków. Póki jednak stopy procentowe były niemal zerowe, to kupujący pozostawali na ten fakt niemal niewzruszeni. Ten stan nie trwał jednak długo. Problemy zaczęły się pod koniec 2021 roku, bo RPP przystąpiła wtedy do zacieśniania polityki monetarnej. Początkowo rynek spodziewał się znacznie mniejszej skali podwyżek, podczas gdy finalnie z podstawowej stopy procentowej na poziomie 0,1% doszliśmy do 6,75%. Nigdy wcześniej w Polsce koszt pieniądza nie rósł tak dynamicznie. Miało to oczywiście daleko idące skutki. Posiadacze złotowych kredytów mieszkaniowych musieli spłacać raty na poziomie nawet około dwukrotności tych z 2021 roku. Zanim jednak problem ten ukazał swoje najstraszniejsze oblicze, to rząd wprowadził darmowe wakacje kredytowe. Uchroniło to tysiące Polaków przed widmem niewypłacalności i utraty mieszkań ze względu na brak możliwości spłaty rat.

Gorzej było z osobami, które o zaciągnięciu kredytu dopiero myślały. Te uderzył w 2022 roku cały splot negatywnych zmian. Doprowadziły one do najsroższej zimy na rynku hipotecznym, z jaką mieliśmy kiedykolwiek do czynienia. Wynikała ona nie tylko z wcześniej wspomnianych gwałtownych podwyżek stóp procentowych, ale też z działania KNF, która raptem w okresie zacieśniania polityki monetarnej postanowiła zadbać o to, aby kurki z kredytami zostały nie tylko zakręcone, ale też na wszelki wypadek jeszcze zaszpuntowane.

W marcu 2022 roku KNF kazała bowiem bankom znacznie bardziej restrykcyjnie podchodzić do badania zdolności kredytowej. Instytucje te musiały więc do i tak już sporego oprocentowania dodawać kolejne 5 punktów procentowych. W efekcie sprawdzano czy potencjalnego kredytobiorcę stać będzie na kredyt, gdy ten kosztować będzie np. 14% w skali roku. To kilka razy więcej niż jeszcze w 2021 roku. Efekt? Trzyosobowa rodzina z dochodem na poziomie około 10 tysięcy złotych netto mogła w ramach 30-letniego kredytu pożyczyć nawet momentami mniej niż 400 tysięcy złotych.

Gwałtowny wzrost kosztów budowy

To wszystko były jednak zmiany, które działy się w tle najważniejszego wydarzenia 2022 roku, czyli agresji Rosji na Ukrainę. Skupiając się jedynie na skutkach tego wydarzenia dla sytuacji na rodzimym rynku nieruchomości należy zwrócić uwagę na niepewność, którą chwilowo wydarzenie to wywołało wśród Polaków. Do tego należy dodać fakt, że ogromna liczba Ukraińców wyjechała z Polski, aby walczyć o swój kraj. W efekcie „nad Wisłą” zaczęło m.in. brakować fachowców znających się na budownictwie. W obliczu braków kadrowych skokowo wzrosły stawki za robociznę.

Z punktu widzenia deweloperów nie były to jednak wszystkie problemy. Przecież przerwane łańcuchy dostaw i wzrost cen nośników energii wywindowały ceny materiałów budowlanych. Niektóre potrafiły zdrożeć w ciągu kilku miesięcy o połowę, a nie brakowało też przykładów podwojenia stawek (np. styropian, pręty zbrojeniowe). Koszty poszły więc w górę, a do tego pojawiały się problemy ze zdobyciem niektórych materiałów.

Jak łatwo można się tego spodziewać, w takim otoczeniu, gwałtownie spadł popyt na mieszkania. Deweloperzy obserwując rozwój sytuacji znowu przeszli w tryb „chronienia marż” i to ze zdwojoną w porównaniu do 2020 roku siłą. To znaczy, że firmy nie tylko powstrzymywały się od rozpoczynania nowych inwestycji, ale nierzadko wstrzymywały trwające budowy. Wszystko dlatego, że przy ówczesnym poziomie kosztów wiele projektów stawało się nierentownych, a więc ich bezrefleksyjne kontynuowanie narażało na to, że budynki nigdy nie powstaną. W szczególnie złej sytuacji były firmy, które miały znacznie bardziej zaawansowaną sprzedaż mieszkań niż postępy prac na budowie. W takim przypadku trudno było przerzucać rosnące koszty na kolejnych nabywców. Takie sytuacje w przypadku największych firm deweloperskich potrafiły prowadzić do wielomilionowych strat.

Mit inwestorów na rynku mieszkaniowym

W miejsce nabywców na własne potrzeby, którzy przestali mieć szansę na kredyty, na rynku aktywni pozostali nabywcy gotówkowi – w tym także inwestorzy kupujący mieszkania na wynajem. Zakręcone kurki z kredytami powodowały, że o zakupach ze spokojną głową mogli myśleć przede wszystkim nabywcy dysponujący dużym zasobem gotówki. Pod koniec 2022 roku NBP poinformował nawet, że aż 70% mieszkań kupowanych od deweloperów było nabywanych przez inwestorów. Wspomnianą liczbę część polityków i miejskich aktywistów wzięła sobie na sztandary, bo wygląda szokująco i jest nośna medialnie, a że ma ona dziś niewiele wspólnego z rzeczywistością? Tym gorzej dla rzeczywistości!

Warto jednak mieć świadomość skąd aż tak wysoki wynik w raporcie banku centralnego. Po pierwsze był to efekt badania ankietowego przeprowadzonego wśród deweloperów i to tych działających w największych miastach. To właśnie te podmioty raportują przecież do NBP. Warto więc wiedzieć, że zarówno na rynku wtórnym, jak i poza największymi miastami, skala zakupów inwestycyjnych była mniejsza.

To jednak w całej tej sprawie wcale nie jest najważniejsze. Kluczowy jest moment przeprowadzenia badania przez NBP. Był on szczególny. Zakręcone kurki z kredytami mieszkaniowymi powodowały, że osoby chcące kupić własne „M” musiały albo dysponować bardzo dużym zapasem gotówki, albo tak jak w 2020 roku – odłożyć swoje aspiracje i marzenia o własnym mieszkaniu na półkę. Z drugiej strony brak dostępu do hipotek i napływ uchodźców wojennych z Ukrainy gwałtownie podniósł rentowność wynajmu. Mieszkań na wynajem brakowało tak bardzo, że stawki czynszów potrafiły rosnąć o 20-40% w porównaniu do tych sprzed roku. To skłaniało inwestorów do zakupu nieruchomości i czerpania zysków z wynajmu. Nie bez znaczenia była też wysoka dynamika cen dóbr i usług konsumpcyjnych. Jak pokazuje bowiem historia – w dłuższym terminie rynek mieszkaniowy potrafi chronić kapitał przed destrukcyjnym działaniem inflacji. Dzięki temu choć załamanie sprzedaży na rynku deweloperskim było druzgocące, to jednak sytuacja byłaby jeszcze gorsza, gdyby nie popyt zgłaszany przez inwestorów. Była to jednak tylko słaba pomocna dłoń wyciągnięta w kierunku deweloperów, którzy rok 2022 mogli zaliczyć do jednych z najgorszych, w jakich przyszło im działać.

Najszybsze ożywienie w historii mieszkaniówki

Udało im się jednak wstać z kolan już w 2023 roku. Nie zrobili jednak tego sami. Zostali wyciągnięci za uszy przez kupujących. Ożywienie, które na rynek nadeszło w 2023 roku, okazało się bowiem równie gwałtowne, jak wcześniej ochłodzenie koniunktury z 2022 roku. Przepis na nie był dość prosty. Bazą jak zawsze był fakt, że w Polsce brakuje mieszkań. Problem był tym większy, że po słabym 2022 roku deweloperzy mieli dość skromną ofertę lokali na sprzedaż. Trudno było też o projekty gotowe do szybkiego uruchomienia. Z drugiej strony natomiast sytuacja na rynku pracy była bardzo dobra. Niskie bezrobocie i dynamicznie rosnące płace stwarzały dogodne warunki do tego, aby popyt na mieszkania był większy. Potencjalni kupujący czekali jednak na dogodny moment. Szczególnie w 2022 roku kumulował nam się więc tzw. popyt odroczony. Przecież przez kilka kwartałów trudny dostęp do kredytów utrudniał realizację marzeń o zakupie własnych „czterech kątów” lub zamianie posiadanego mieszkania.

Sygnałem dla wzrostu popytu był fakt, że w pierwszym kwartale 2023 roku banki zaczęły odkręcać kurki z kredytami. Złożyły się na to działania KNF, RPP oraz bardzo dobra sytuacja na rynku pracy. W drugim kwartale sprawa tym bardziej nabrała rumieńców, bo wielkimi krokami zbliżało się uruchomienie rządowego programu dopłat do kredytów, przed którym sporo osób chciało jeszcze zdążyć kupić mieszkanie. Lipiec przyniósł kolejny gwałtowny wzrost popytu, bo rozpoczęło się faktyczne stymulowanie tanim kredytem. Korzystały z niego też osoby, które w normalnych warunkach nie mogłyby sobie pozwolić na zakup mieszkania. Ostatni kwartał to natomiast wyścig o to, aby na prawdopodobnie wygaszany „Bezpieczny Kredyt 2%” jeszcze się załapać. Wszystko dlatego, że nie zabezpieczono odpowiednich pieniędzy na dopłaty. W efekcie choć program miał działać kilka lat, to już po pół roku okazało się, że pieniądze zostały wyczerpane i to z nawiązką.

Ceny rosły wolniej niż pensje

To wszystko doprowadziło do dramatycznego wykupienia oferty oraz wzrostu cen mieszkań. Te w największych miastach były pod koniec 2023 roku o trochę ponad 11% wyższe niż rok wcześniej – wynika z danych NBP. Dynamika wzrostu cen transakcyjnych była więc zbliżona do tempa wzrostu wynagrodzeń. Niewykluczone, że parytet ten udało się utrzymać dlatego, że gwałtowny wzrost popytu na mieszkania spowodował w drugiej połowie 2023 roku wyraźny wzrost aktywności deweloperów. W tym czasie liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, rosła o ponad połowę w porównaniu do analogicznego okresu rok wcześniej.

Symptomy powrotu do normalności

Dziś rynek mieszkaniowy – poturbowany jak nigdy wcześniej – ma w końcu szanse na wyjście z tej matni. Nie jest jednak pewne czy z tej szansy skorzysta. Z jednej strony mamy bowiem doniesienia o normalizacji kosztów budowy. Te wciąż rosną, ale w kilkukrotnie wolniejszym tempie niż w 2022 roku. Wspiera to odbudowę przetrzebionej oferty mieszkań na sprzedaż. Popyt na mieszkania wspiera za to bardzo dobra sytuacja na rynku pracy przekładająca się na rosnące płace i niskie bezrobocie. Szybko hamująca inflacja już na początku 2024 roku doprowadziła do sytuacji, w której realna siła nabywcza wynagrodzeń rosła najszybciej od ponad 16 lat. Przy okazji widać też, że banki, których nie zalewa już fala wniosków o preferencyjny kredyt, ułatwiają dostęp do standardowych hipotek. W efekcie w pierwszych miesiącach 2024 roku widzimy znacznie lepsze wyniki popytu na hipoteki niż przed wprowadzeniem „Bezpiecznego Kredytu 2%”. Stan ten w połączeniu ze spodziewanymi obniżkami stóp procentowych daje nam szansę na stopniową poprawę koniunktury na rynku mieszkaniowym.

Wielką niewiadomą w 2024 roku są za to działania rządu. Nowy gabinet zapowiedział przecież wprowadzenie programu wspierającego podaż mieszkań, ale w momencie pisania tego raportu nie są znane szczegóły tego rozwiązania. Więcej wiemy o programie tanich kredytów dla osób kupujących pierwsze mieszkanie oraz dla rodzin wielodzietnych potrzebujących większego lokum. Po zaprezentowaniu wstępnych założeń pomysł został poddany szerokim konsultacjom. W ich wyniku pojawiła się szansa, że nowy „Kredyt Mieszkaniowy na Start” nie będzie powielał błędów „Bezpiecznego Kredytu 2%” przy zachowaniu atutów poprzednika. W wersji idealnej nowy program mieszkaniowy wspierałby osoby, które w normalnych warunkach nie mogłyby sobie pozwolić na własne „M”. W planach jest także stworzenie takiego mechanizmu, aby dofinansowane kredyty miały zaszyte działanie antycykliczne. Chodzi o to, że program działałby tym aktywniej, im trudniej dostępne byłyby zwykłe kredyty. Dzięki temu w okresach dekoniunktury ograniczałoby to skalę hamowania popytu, a więc też aktywności deweloperów (prowadzonych budów). Za to w okresach taniego pieniądza program mieszkaniowy powinien przechodzić w stan uśpienia. Jeśli faktycznie uda się osiągnąć taki efekt, to długoterminowo program ten mógłby działać pozytywnie na liczbę budowanych w Polsce mieszkań.

Michał Sapota, Założyciel i Prezes Zarządu HREIT SA

Powiązane tematy

Komentarze