Są dowody, że na rynek mieszkaniowy wraca normalność

Zaledwie rok temu mieliśmy do czynienia z rynkiem sprzedającego – popyt na mieszkania tak bardzo stymulował łatwiej dostępny kredyt, że lokali na sprzedaż po prostu zaczęło brakować. Właściciele suflowali więc ceny, a możliwość ich negocjacji była marna. Teraz sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Nabywcy nie tylko mają większy wybór, ale też mogą skutecznie negocjować, a o ich względy deweloperzy znowu zaczęli walczyć pierwszymi promocjami.

Za nami już prawie trzy kwartały, w których rynek mieszkaniowy przestał być targany gwałtownymi zmianami. Tak relatywnie niedługi czas wystarczył, abyśmy zaczęli obserwować efekty równoważenia się popytu i podaży. Z rynku, na którym w 2023 roku warunki dyktowali sprzedający, w końcu chociaż jedną nogą weszliśmy w rynek kupującego. Nie znaczy to, że teraz nabywcy dyktują reguły gry, ale przynajmniej nie są zmuszeni do niemal bezwarunkowej akceptacji suflowanych im ofert.

Kupujący znowu mają wybór

Obecnie normą stało się znowu negocjowanie cen czy kuszenie potencjalnych nabywców nieśmiałymi promocjami. I choć w porównaniu do sytuacji z 2023 roku możemy tu mówić o przewrocie niemal kopernikańskim, to tak naprawdę zmiana ta oznacza jedynie powrót do normalności. Znowu nabywcy mają wybór, a deweloperzy muszą konkurować o względy potencjalnych kupujących. I tak właśnie powinno być na zdrowym rynku.

Mieszkań do wyboru znowu jest więcej, a sprzedaż idzie wolniej niż w szalonym okresie działania „Bezpiecznego Kredytu 2%”. Z drugiej strony nie ulega wątpliwości, że osób, które stać na zakup nieruchomości, jest znacznie więcej niż w okresie hipotecznej posuchy, czyli w 2022 roku. Warto podkreślić, że optymizm deweloperów przejawiający się w niemal rekordowej liczbie rozpoczynanych budów, nie jest przypadkiem. Firmy te nie tylko musiały w ostatnim czasie odbudować oferty przetrzebione erupcją popytu z 2023 roku, ale też mają podstawy do tego by sądzić, że w najbliższych kwartałach chętnych na mieszkania przybędzie. Do rozwijania skali prowadzonej działalności może ponadto motywować chęć zdążenia z co najmniej częścią prac budowlanych przed rozpoczęciem dużych inwestycji publicznych. Te najpewniej będą oznaczać wzrost kosztów na rynku budowlanym i to już w latach 2025-2026.

Kupujących powinno przybywać

Optymizmu deweloperów co do popytu na mieszkania w przyszłości nie należy wbrew pozorom łączyć z oczekiwanym programem #naStart (tzw. „Kredyt 0%”). Powód jest prosty – realizacja tej obietnicy wyborczej, choć jest prawdopodobna, to nie jest pewna. Ponadto skala programu może być nawet kilka razy mniejsza niż w przypadku „Bezpiecznego Kredytu 2%”. Wydaje się to być zbyt skromny i kruchy fundament, aby pod potencjalny program wsparcia przy zakupie pierwszego mieszkania, zaczynać dziś budowy.

Są jednak też bardziej racjonalne przesłanki dla obserwowanego ożywienia w budownictwie. Pierwszą z nich jest sytuacja na rynku pracy. Bardzo niskie bezrobocie i utrzymujące się od ponad 2 lat dwucyfrowe wzrosty wynagrodzeń powodują, że możliwości nabywcze Polaków rosną. Prognozy sugerują, że choć dynamika płac będzie powoli spadać, to w najbliższych latach wciąż ma być ona znacząca. Jak dodamy do tego stopniowo poprawiający się dostęp do kredytów i spadające oprocentowanie hipotek, to daje to podstawy by sądzić, że budowane dziś mieszkania znajdą nabywców.

W 2025 roku ceny mieszkań znowu wzrosną?

W całej tej sytuacji nadzieje na rychłe przeceny mieszkań wydają się być płonne. Oczywiście zupełnie nie można ich wykluczyć. Nawet więcej – tam, gdzie ceny ofertowe są zawyżone, tam należy spodziewać się ich urealnienia. Jeśli jednak chodzi o ceny transakcyjne mieszkań, czyli nie te, które zapisywane są w ogłoszeniach, ale te, które trafiają do aktów notarialnych, to tu zauważalnych przecen trudno się w bieżących okolicznościach spodziewać. Historia uczy nas, że duża oferta w biurach i słabe wyniki sprzedaży deweloperów musiałyby współistnieć przez co najmniej kilka kwartałów, aby doszło do wyraźnych przecen. A na to się nie zanosi.

Dlatego do końca roku najbardziej prawdopodobnym scenariuszem wydaje się stabilizacja cen. Za to wzrost popytu wywołany rosnącymi wynagrodzeniami i łatwiejszym dostępem do kredytów w połączeniu z wyższymi kosztami wytworzenia nowych nieruchomości, mają poważne szanse przełożyć się na podwyżki cen mieszkań w kolejnych latach. Nie powinny być to jednak wzrosty tak dynamiczne, jak te które szokowały nas w wyniku destabilizacji rynku w 2023 roku. I choć potencjalne uruchomienie kredytu #naStart może przyłożyć rękę do wzrostów cen mieszkań, to ewentualna zmiana nie powinna być duża. Nie możemy przecież zapomnieć, że program ten jest znacznie bardziej ograniczoną wersją poprzednika („Bezpiecznego Kredytu 2%”). Gdyby tego było mało, to na początku września 2024 roku, czyli na niewiele ponad 4 miesiące przed hipotetycznym uruchomieniem tzw. „Kredytu 0%” wciąż nie wiadomo, czy rząd podpisze się pod tym projektem. Tym bardziej nie jest pewne czy ustawa zostanie skierowana do prac parlamentarnych, w jakiej formie z nich wyjdzie i czy finalnie uzyska podpis Prezydenta.

„Kredyt 0%” w fałszywym przebraniu demiurga

Zastanawiające jest, że na temat „Kredytu 0%”, czyli wcale nie najważniejszego elementu rynkowej układanki, prowadzone są spory o natężeniu wartym lepszej sprawy. W tym samym czasie niemal pomijane są perspektywy ożywienia popytu na mieszkania. I choć jest to truizmem, to należy podkreślić, że wbrew obiegowej opinii, sytuacja w mieszkaniówce nie zależy tylko od działającego wybiórczo programu dopłat do kredytów. Dla koniunktury w tym obszarze kluczowe jest to czy przeciętnego Kowalskiego stać na zakup mieszkania i czy odpowiednie nieruchomości są dostępne w adekwatnej liczbie na rynku. Zarówno w jednym jak i drugim przypadku zanotowaliśmy w ostatnim roku wyraźną poprawę. Liczba udzielanych kredytów czy kupowanych mieszkań ma szanse rosnąć, jeśli sytuacja na rynku pracy pozostanie dobra, a oprocentowanie kredytów będzie dalej spadać. Realizacja tego scenariusza jest wielokrotnie ważniejsza niż to czy rząd postanowi co kwartał dopłacać do części (w normalnych warunkach około 15-25%) udzielanych kredytów, które trafią do mniej zamożnych osób kupujących pierwsze mieszkanie.

Michał Sapota, prezes Zarządu HREIT SA