Rekordowy zapas niesprzedanych mieszkań

Rynek nieruchomości bardzo powoli wychodzi z okresu spowolnienia wywołanego wysokimi stopami procentowymi. Z raportu Rankomat.pl i Rentier.io wynika, że pomimo sześciu obniżek stóp w 2025 r., w grudniu ceny ofertowe w 17 badanych miastach były średnio tylko o 3 proc. wyższe niż rok wcześniej. Rynek zdecydowanie sprzyjał jednak kupującym, którzy w negocjacjach często mogli znacząco obniżyć te ceny lub uzyskać darmowe miejsce postojowe albo komórkę lokatorską. Działo się tak, ponieważ deweloperzy w największych miastach mają rekordowy zapas niesprzedanych mieszkań, co będzie ograniczało wzrost cen także w najbliższych miesiącach. Stabilne ceny w połączeniu z niższym oprocentowaniem kredytów sprawiły, że mieszkania stały się łatwiej dostępne.

Mieszkanie 10 000 zł/m2 – w 7 miastach mniej, w 9 więcej

Najdroższym rynkiem mieszkaniowym pozostaje Warszawa, gdzie średnia cena ofertowa za 1 m² wynosiła w grudniu 2025 r. już niemal 17 tys. zł (rynek pierwotny i wtórny). Kolejność pozostałych najdroższych miast nie zmieniła się i nadal są to Kraków (15,7 tys. zł/m²), Gdańsk (14,7 tys. zł/m²) oraz Wrocław (13,2 tys. zł/m²).

Wśród badanych miast najdroższym i największym miastem niewojewódzkim pozostaje Gdynia ze stawką 12,7 tys. zł/m². W porównaniu do innych niewojewódzkich miast z zestawienia to prawie dwa razy więcej niż w Radomiu, Częstochowie i Sosnowcu.

Granicę 10 tys. zł za metr wyznacza Rzeszów – to ofertowa stawka w grudniu 2025 r. Powyżej tego progu znalazło się 9 miast (najbliżej Białystok, Katowice i Lublin), a poniżej 7, z których najbliższy wynik odnotowała Łódź (9 976 zł/m²).

Najtańszymi miastami na koniec ubiegłego roku pod kątem zakupu mieszkania były ponownie Radom, Sosnowiec i Częstochowa – w każdym z nich oferowany metr kwadratowy w ogłoszeniach nie przekraczał 8 tys. zł. Jeśli te stawki przeliczyć na zakup 50-metrowego mieszkania w grudniu 2025 r., to przeciętnie taki lokal był oferowany od 378 tys. zł w Radomiu, przez 500 tys. zł w Rzeszowie, po prawie 847 tys. zł w Warszawie.

Koniec roku to też specyficzny czas pod kątem zainteresowania kupnem mieszkania. Mimo ogólnego szału zakupowego przed Świętami, w nieruchomościach w tym czasie można mówić o stagnacji z przewagą spadków po stronie liczby dostępnych ofert. „Grudzień 2025 r. na rynku sprzedaży mieszkań przyniósł lekkie wyhamowanie napływu nowych ogłoszeń. Liczba nowych ofert spadła o -12,0 proc. m/m — to sezonowy efekt końcówki roku. W relacji do grudnia 2024 r. napływ nowych ogłoszeń był niższy o -4,5 proc. r/r, co wskazuje, że rynek nie był w grudniu „zalany” nowymi ofertami. Jeśli spojrzymy na całe lata, widać dwa równoległe zjawiska. Z jednej strony łączna liczba nowych ofert sprzedaży w 2025 r. to 433,6 tys., czyli -8,0 proc. mniej niż w 2024 r., jednocześnie średnia liczba ofert aktywnych w 2025 r. wyniosła 108,7 tys., czyli +2,0 proc. r/r. Choć w 2025 r. napływ nowych ogłoszeń był mniejszy, to oferty „wisiały” dłużej” - ocenia Anton Bubiel, prezes Rentier.io.

Mieszkania w miastach częściej drożeją, Kraków potwierdza spadki

Kiedy spojrzeć na wahania ofertowych cen mieszkań, nadal częstszym zjawiskiem jest drożenie niż tanienie nieruchomości. W analizie Rankomat.pl i Rentier.io takie zestawienie cen z grudnia 2025 r. dotyczy skali miesięcznej i rocznej.

W porównaniu miesiąc do miesiąca, czyli do listopada 2025 r., w 12 miastach wystąpiły wzrosty cen. Najwięcej tam, gdzie i tak stawki za m2 są najniższe. W Sosnowcu było to aż +16,9 proc., a w Częstochowie +10,5 proc. Wynik +5 proc. należy uznać za jeden z wyższych i taki osiągnęły Łódź, Katowice oraz Radom, a więc ponownie miasta ze średniej lub niższej półki cenowej pod kątem stawek mieszkaniowych. Przez miesiąc praktycznie nie zmieniła się cena w Warszawie (+0,6 proc.), Poznaniu (+0,3 proc.) i Toruniu (-0,1 proc.). Toruń i jeszcze 4 inne miasta znalazł się w gronie tych taniejących. Najbardziej spadła stawka ofertowa w Bydgoszczy (-3,7 proc.).

W szerszej perspektywie, czyli między grudniem 2025 a grudniem 2024 roku, sytuacja dla kupujących mieszkanie jest jeszcze lepsza, bo na 17 miast spadek wystąpił aż w 7. Przez rok najbardziej podrożał stale atrakcyjny przez położenie między zatoką a wzgórzami morenowymi Gdańsk (+14,2 proc.). Sporo drożały też Sosnowiec i Częstochowa (każde o ponad 10 proc.), a nieco mniej Łódź (+6,4 proc.) i Poznań (+5,1 proc.). Znaczniej mniej od Gdańska drożała Gdynia, bo o „zaledwie” +3,7 proc.

Wśród 7 miast spadkowych najlepiej wypadły Katowice i Szczecin (po -3,8 proc.) oraz Radom (-3,6 proc.) i Białystok (-3,4 proc.). Mniej oferowano też za mieszkanie w miastach z cenowego topu, czyli Warszawie, Wrocławiu i Krakowie.

Tendencja zniżkowa utrzymuje się w Krakowie, Szczecinie i Białymstoku, bo tylko te 3 miasta zanotowały spadki cen w wymiarze zarówno miesięcznym, jak i rocznym.

Małe mieszkania najdroższe, w Warszawie 18 770 za 1m2

Ceny mieszkań w miastach Polski zależą też od metrażu. W zestawieniu kwartalnym (IV kw. 2025 r.) przygotowanym we współpracy Rankomat.pl i Rentier.io najdroższe są małe mieszkania, do 35 m2. Dla takiej powierzchni użytkowej metr kwadratowy kosztuje od 6 877 zł w Sosnowcu do 18 770 zł w Warszawie. W porównaniu z III kw. 2025 r. jest trochę lepiej, bo w 9 miastach stawki spadły na czele z Toruniem (-3,8 proc.), za to najwięcej podrożały w Białymstoku (+8,7 proc.).

W segmencie mieszkań średnich – między 35 a 60 m2 – stawki za metr są wyraźnie niższe, bo sięgają najwyższej 16 634 zł/m2 w Warszawie. W porównaniu z III kw. 2025 r. aż 12 miast zanotowało spadki cen, a 5 wzrosty. W Sosnowcu oferowany metr kwadratowy był niższy o 11,9 proc., za to największa dodatnia różnica cenowa wystąpiła w Gdyni (+4,5 proc.).

W segmencie mieszkań uznawanych za duże, a więc ponad 60 m2, stawka jest przeciętnie niższa o 2 tys. zł w porównaniu do małych mieszkań. Tu z kolei, w porównaniu do poprzedniego kwartału, w 12 miastach wystąpiły wzrosty, a tylko w 5 spadki. Najbardziej potaniał Sosnowiec (-7,9 proc.), a miastem najbardziej wzrostowym okazał się Rzeszów (+6,8 proc.).

Rata kredytu zależy od miasta

Jeśli mieszkanie ma być kupione na kredyt, w każdym z miast miesięczna rata do zapłacenia będzie nieco inna. Analiza Rankomat.pl i Rentier.io opiera się na wytycznych kredytu hipotecznego: wkład własny 10 proc., oprocentowanie stałe na 5 lat, okres spłaty 30 lat.

I tak, w przypadku mieszkania 50 m2, rata kredytu wyniesie od 2 130 zł w Częstochowie do 4 568 zł w Warszawie. Przy czym w każdym z 17 miast rata takiego kredytu spadła przez ostatni rok. Od minimalnych 66 zł miesięcznie w Gdańsku po 634 zł we Wrocławiu, 741 zł w Krakowie i aż 848 zł w Warszawie. Średnio w każdym z miast rata kredytu zmniejszyła się o 410 zł miesięcznie.

„W ostatnich miesiącach wyraźnie wzrosły zarówno wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe, jak i liczba wnioskujących, a dodatkowo rośnie średnia kwota wnioskowanego kredytu. Wzrost popytu jest efektem poprawy zdolności kredytowej w wyniku obniżek stóp w 2025 r. oraz wzrostu wynagrodzeń. Dalej możliwe są dwa scenariusze: przy braku dalszych cięć stóp popyt może się wypłaszczyć, a przy kontynuacji spadków podwyższona aktywność kredytowa może utrzymać się w 2026 r., szybciej redukując podaż mieszkań i wzmacniając presję na utrzymywanie wyższych cen. Styczniowa decyzja RPP o utrzymaniu stóp procentowych na dotychczasowym poziomie póki co przemawia za pierwszym scenariuszem” - podsumowuje Anton Bubiel.

Ubezpieczenie mieszkania ważne szczególnie zimą

Ceny polis mieszkaniowych nie różnią się tak bardzo, jak stawki za metr kwadratowy w poszczególnych miastach Polski.

W najdroższej w grudniu 2025 r. Warszawie średnia cena lokalu 50 m² była oferowana średnio za nieco ponad 846 tys. zł. Roczna składka za polisę mieszkaniową zaczyna się od ok. 300 zł rocznie, a ochrona obejmuje m.in. pożar czy kradzież wyposażenia.

W Radomiu – najtańszym mieście w zestawieniu – mieszkanie 50 m² kosztowało w grudniu 2025 r. średnio 378 tys. zł. W tym przypadku koszt ubezpieczenia to wydatek rzędu od 200 zł za 12 miesięcy ochrony.

„Każdego dnia w Polsce dochodzi średnio do 100 pożarów budynków, z czego większość stanowią domy i mieszkania. Z tego powodu warto ubezpieczyć nieruchomość choćby w samej podstawie, czyli od ognia. Taka polisa jest najtańsza i kosztuje ok. 100 zł rocznie w zależności od tego, ile warty jest budynek. Zimą rośnie też ryzyko pożaru w domu i mieszkaniu ze względu na okres grzewczy. Ubezpieczenie od ognia pomoże uniknąć poważnych kłopotów finansowych w razie pożaru, który jest w stanie w kilka chwil pozbawić nas dorobku całego życia – podkreśla Ewelina Ratajczak, ekspertka ds. ubezpieczeń nieruchomości Rankomat.pl.

Materiały prasowe Rankomat.pl, oprac. Sek

»» Odwiedź wgospodarce.pl na GOOGLE NEWS, aby codziennie śledzić aktualne informacje