Nowy pomysł PO. Ekspert: „To zmarnowane pieniądze”

Platforma Obywatelska przedstawiła nowy program dotyczący rynku mieszkań w Polsce. O ocenę projektu poprosiliśmy analityka HRE Investments, Bartosza Turka.

Program ma cztery główne założenia: kredyt zero procent, w którym rząd spłaca odsetki – ale tylko w przypadku inteligentnych mieszkań, dopłata do czynszu 600 zł - dla tych, którzy nie posiadają żadnej własności, wyremontowanie pustostanów na mieszkania komunalne oraz mieszkania socjalne dla najbiedniejszych.

Joanna Buczyńska: Jak ocenia Pan pomysł Platformy Obywatelskiej „kredyt 0 proc. i dopłatę 600 zł do czynszu Polaków”?

Bartosz Turek: Połączenie tych dwóch elementów jest moim zdaniem nieracjonalne. W momencie wprowadzenia programu darmowych kredytów - 0 proc., oferowanie dopłat do czynszów będzie niepotrzebne, bo osoby, które już będą mogły skorzystać z tanich kredytów, będą mogły kupić mieszkanie na własność taniej niż kosztuje najem.

Istnieje też druga wada dopłat do czynszów – bardzo często jest tak, że jeżeli jakieś pieniądze budżetowe trafiają na rynek najmu, to właściciele chcą na tym skorzystać. Mogliby wtedy podnieść czynsze. Jest to znacząca kwota, która niestety mogłaby w pewnym sensie zabetonować obowiązujące stawki albo nawet doprowadzić do ich kolejnych wzrostów, szczególnie w połączeniu z programem tanich kredytów. To byłyby po prostu zmarnowane pieniądze publiczne, które nie pozwoliłyby albo utrudniłyby normalizację na rynku najmu.

Platforma dodaje: „Kredyt zero procent, rząd spłaca odsetki”. Z takiego kredytu mogłyby skorzystać osoby do 45. roku życia, a maksymalna wartość kredytu wyniosłaby 600.000 zł, ale tylko dla tych, którzy kupią mieszkania z rynku pierwotnego i spełnią wymagania przestawione przez PO.

Bartosz Turek: To wygląda trochę jak kopia programu rządowego „Kredyt 2 proc.” z kilkoma zmianami. Mieszkania z rynku pierwotnego mają, co do zasady, wyższą charakterystykę energetyczną, bo teraz są po prostu wyższe wymagania niż były kilka, kilkanaście czy kilkadziesiąt lat temu.

Dostępność kredytu 0 proc. byłaby niższa niż tego bezpiecznego kredytu 2 proc., ponieważ ma on, zgodnie z deklaracjami, działać tylko na rynku pierwotnym, czyli tylko w przypadku zakupu mieszkania od deweloperów, a oferta mieszkań deweloperskich nie jest w tym momencie zbyt duża, bo w zeszłym roku w wyniku trudnego dostępu do kredytów, deweloperzy znacznie ograniczyli liczbę budowanych mieszkań.

Jeżeli darmowe kredyty miałyby być ograniczone wyłącznie do rynku pierwotnego, to ograniczyłoby to możliwość skorzystania z tego programu przeważnie do największych miast, bo tam głównie koncentruje się działalność deweloperów.

Z punktu widzenia budżetu to by się opłacało, bo w cenie nieruchomości, którą kupujemy od deweloperów około 1/3 ceny mieszkania prędzej czy później wraca do budżetu w formie przeróżnych podatków. Zatem z punktu widzenia budżetu bardziej opłacalne jest to, żeby dopłacać tylko do mieszkań kupowanych z rynku pierwotnego. Natomiast z punktu widzenia dostępności, gdyby program obejmował również zakup mieszkań z rynku wtórnego, to byłoby to dobre rozwiązanie, bo do mieszkania można byłoby się od razu wprowadzić i nie trzeba byłoby czekać aż zostanie ono zbudowane i wykończone.

Padło jeszcze stwierdzenie, że liczba wniosków, które otrzymają tą pozytywną decyzję będzie dostosowana do podaży mieszkań.

Bartosz Turek: Średni czas budowy w Polsce, od momentu rozpoczęcia inwestycji przez dewelopera do jej zakończenia, trwa 2 lata. Program więc, zgodnie z tymi wytycznymi, powinien zostać uruchomiony dopiero za około 2 lata. Ofert, które są gotowe, mieszkań na sprzedaż od deweloperów jest niewiele. Większość jest po prostu na etapie budowy. Szybko okazałoby się zatem, że nowych mieszkań na sprzedaż jest za mało, a to spowodowałoby, że deweloperzy bardzo szybko chcieliby rozpoczynać nowe inwestycje, bo mieliby klienta, który dostaje darmowy kredyt i w związku z tym mógłby zapłacić więcej za metr kwadratowy.

Z jednej strony deweloperzy bardzo szybko chcieliby rozpoczynać nowe inwestycje, co spowodowałoby wzrost kosztów budowy takich nieruchomości, z drugiej – możliwość sprzedaży tych mieszkań na nieoprocentowany kredyt również miałaby wpływ na ceny, co w rezultacie doprowadziłoby do wzrostu cen nowych mieszkań.

„Propozycja Platformy Obywatelskiej bardziej skłania do tego, że zostaną wykluczone pewne osoby, szczególnie osoby mniej zamożne, które skłonne byłby dokonać zakupu mieszkania w starszym budownictwie” komentuje program PO Bartłomiej Orzeł na Twitterze. Czy zatem starsze mieszkania będą tanieć?

Bartosz Turek: Trudno ocenić, czy ten kredyt 0 proc. będzie łatwo dostępny czy nie. To też zależy od tego, jak zostanie stworzony cały mechanizm. W bezpiecznym kredycie 2 proc. mamy to, że przez pierwszych 10 lat szybko spłacamy kapitał, więc później, po ustaniu dopłat, pozostaje nam znacznie mniej do spłaty. Powinny to również wziąć pod uwagę banki przy badaniu zdolności kredytowej, ponieważ może to spowodować, że nawet kilkadziesiąt procent więcej będziemy mogli pożyczyć w ramach bezpiecznego kredytu 2 proc. niż gdybyśmy zaciągali kredyt zwykły, na standardowych warunkach.

Natomiast w przypadku kredytu 0 proc. nie mamy szczegółów takich, które mogłyby nam powiedzieć, czy zdolność kredytowa dzięki takiemu rozwiązaniu by wzrosła czy nie. Trudno więc ocenić, czy będzie tak, że tylko osoby zamożne będą mogły skorzystać z tego rozwiązania czy również osoby, które w normalnych warunkach nie mogłyby kupić mieszkania. Należy zawsze pamiętać, że jeżeli na rynek wpompujemy zbyt dużo pieniędzy, to efektem będzie wzrost cen, ponieważ rynek nieruchomości ma to do siebie, że nie da się stworzyć mieszkań tu i teraz. Jeżeli teraz wygenerujemy dodatkowy popyt, to zanim powstanie odpowiadająca na ten popyt oferta, często minie kilka lat, a w międzyczasie ceny mogą po prostu pójść w górę.

Joanna Buczyńska