Ekspert o bezpiecznym kredycie 2 proc. Jak wpłynął na rynek?

Program bezpieczny kredyt 2 proc. wpływał na sytuację na rynku mieszkaniowym już na etapie prac nad tym programem, czyli przed jego faktycznym wejście w życie - przekazał PAP główny analityk HRE Investment Trust (HREIT) Bartosz Turek.

Jak wyjaśnił Turek, w pierwszej połowie tego roku mieliśmy do czynienia z odkręcaniem kurków z kredytami, czyli spadkiem oprocentowania kredytów i decyzją KNF pozwalającą bankom bardziej liberalnie liczyć zdolność kredytową. Wpłynęło to pozytywnie na popyt na mieszkania. Dodatkowym katalizatorem motywującym kupujących było też zbliżające się wprowadzenie programu tanich i łatwo dostępnych kredytów mieszkaniowych.

Analityk stwierdził, że prace nad bezpiecznym kredytem 2 proc. w 2023 roku dynamicznie postępowały i coraz powszechniejsze stało się przekonanie, że jego wprowadzenie spowoduje, iż oferta mieszkań zostanie wykupiona, a ceny wzrosną. W efekcie wiele osób – szczególnie tych, których kredyt z dopłatą mógłby nie objąć – postanowiło kupić mieszkanie zanim w życie wszedł rządowy program. Zjawisko było tak powszechne, że doszło tu do realizacji samospełniającej się przepowiedni – oferta została bowiem przebrana, a ceny mieszkań rosły jeszcze przed uruchomieniem bezpiecznego kredytu 2 proc.

Turek przypomniał, że program ruszył w lipcu, dzięki czemu możliwość zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego zyskały osoby, które wcześniej nie miały szans na własne mieszkanie.

Czytaj też: Jakie perspektywy dla złotego? Imponujący rajd krajowej waluty

„Musimy mieć świadomość, że bezpieczny kredyt 2 proc. skrócił drogę do pierwszego mieszkania o ponad połowę. Przecież, aby wnioskować o kredyt z dopłatą można było dysponować mniejszym dochodem niż przy standardowej hipotece, wymagany przez banki wkład własny zastępowano gwarancją udzielaną przez BGK, a i tak spłacane raty były wyraźnie niższe niż przy zwykłym długu. Mieliśmy więc do czynienia z najhojniejszym programem w historii rodzimego rynku mieszkaniowego. Powszechnie obwiniany jest on o wykupienie oferty i podniesienie cen. Była to naturalna konsekwencja wsparcia kupujących w otoczeniu ograniczonej oferty mieszkań na sprzedaż” - przekazał analityk.

Według niego minusem bezpiecznego kredytu 2 proc. jest część obserwowanej presji na wzrost cen. Turek zauważył, że na podwyżki złożyły się jednak także dobra sytuacja na rynku pracy, łatwiejszy dostęp do hipotek i taniejące kredyty.

„I chociaż rzadziej się o tym mówi, to programowi kredytów z dopłatami do rat plusów też nie brakuje. Relatywnie szybko deweloperzy zostali bowiem zmotywowani do działania, a wiele osób wykluczonych z rynku mieszkaniowego zyskało możliwość realizacji marzeń o własnych +czterech kątach+. Do tego fakt, że zakup na preferencyjny kredyt jest tańszy niż płacenie czynszu, ograniczył presję wywieraną na rynek najmu. Nie możemy też zapominać o fakcie, że dopłaty do kredytów utrudniły ekspansję funduszy tworzących w Polsce portfele mieszkań na wynajem, a większy ruch na rynku mieszkaniowym daje impuls dla gospodarki i oznacza spore dochody dla budżetu państwa” - wskazał przedstawiciel HREIT.

„Najwięcej żalu można mieć jednak do tego, co stało się z bezpiecznym kredytem 2 proc. pod koniec br. Po tym bowiem, gdy na rynek wylała się fala kupujących, a deweloperzy w końcu zaczęli na ich potrzeby odpowiadać większą liczbą rozpoczynanych budów, to wygaszenie bezpiecznego kredytu 2 proc. jest nierozsądne. Zapłaciliśmy już bowiem cenę za rządową interwencję w postaci droższych mieszkań. Pobudzenie aktywności deweloperów spowodowało, że oferta zaczęła się odbudowywać, a dynamika wzrostu cen spadać. Rynek zaczął się w ten sposób dostosowywać do większego popytu. Dzięki temu więcej rodaków stać na realizację marzeń o pierwszych własnych +czterech kątach+” - ocenił.

Zwrócił uwagę, że widmo końca pieniędzy na bezpieczny kredyt 2 proc. wywołało nam trzeci już w 2023 roku szok popytowy. W ostatnich tygodniach roku powszechna stała się bowiem obawa, że pieniędzy na dopłaty do kredytów zabraknie. W rezultacie wiele osób spełniających wymagania programu dopłat do kredytów chciało skorzystać z tego taniego i relatywnie łatwo dostępnego finansowania. To dlatego po kilku tygodniach odbudowy oferty pod koniec 2023 roku ofert mieszkań na sprzedaż gwałtownie ubyło.

Powołując się na dane bezy ofert Unirepo, analityk przekazał, że w grudniu ofert mieszkań na sprzedaż w miastach wojewódzkich było o około jedną trzecią mniej niż rok wcześniej.

„Po prostu potencjalni beneficjenci bezpiecznego kredytu 2 proc. wyssali mniej lub bardziej sensowne oferty mieszkań kwalifikujących się do rządowego programu. Tym bardziej szkoda tego co przyniosły ostatnie tygodnie, bo takiego obrotu spraw można było uniknąć zawczasu zabezpieczając odpowiednie finansowanie dla programu mieszkaniowego. Tak się jednak nie stało” - podkreślił Turek.

W czwartek Ministerstwo Rozwoju i Technologii poinformowało, że ustawowy łączny limit na rok 2023 i rok 2024 na dopłaty do bezpiecznego kredytu 2 proc. został wyczerpany. Dodano jednocześnie, że resort prowadzi intensywne prace nad nową formułą wsparcia kredytobiorców.

Jak wyjaśniło ministerstwo, ustawowe limity wydatków na dopłaty do bezpiecznego kredytu 2 proc. zakładały, że wsparciem w latach 2023 i 2024 może być objęte ok. 50 tys. kredytów, tymczasem do 21 grudnia 2023 r. podpisano ok. 55,8 tys. umów kredytowych. Oznacza to, że łączne środki na bezpieczny kredyt 2 proc. na lata 2023-2024 zostały wyczerpane i z początkiem nowego roku konieczne jest wstrzymanie przyjmowania nowych wniosków przez banki uczestniczące w programie.

Czytaj też: Złoty traci wobec głównych walut

PAP/kp