Rynek pierwotny: deweloperzy są optymistami
Czeka nas powrót sprzedaży mieszkań do poziomów sprzed 2 lat? Prognozy deweloperów są optymistyczne
Rynek nieruchomości mieszkaniowych dynamicznie się zmienia. W ostatnich sześciu miesiącach przede wszystkim z powodu planowanego w najbliższym czasie startu programu Bezpieczny Kredyt 2%. Czego w kontekście jego wprowadzenia w życie możemy się spodziewać? Jakie w związku z tym plany mają deweloperzy na drugą połowę 2023 roku? O to RynekPierwotny.pl zapytał przedstawicieli firm deweloperskich w Polsce.
Tomasz Kaleta, Dyrektor Departamentu Sprzedaży, Develia S.A.
Pod względem sprzedaży mieszkań, początek bieżącego roku zadziwił wszystkich. W I kwartale wolumen transakcji powrócił niemal do poziomów z początku 2021 roku, sprzed wybuchu wojny w Ukrainie i był dwukrotnie wyższy, niż miesięczna średnia dla całego 2022 r. Najbardziej zaskoczeni byli chyba sami deweloperzy, którzy nie nadążali z zaproponowaniem podaży odpowiedniej dla rosnącego popytu, przez co zakres dostępnej na rynku oferty zmniejszył się w ciągu ostatniego roku o blisko 20%.
W obecnych warunkach trudno o długofalowe prognozy - za naszą wschodnią granicą wciąż toczy się konflikt zbrojny, inflacja mimo tendencji spadkowej wciąż jest bardzo wysoka, podobnie jak stopy procentowe. Nie może więc dziwić, że w tej sytuacji deweloperzy ostrożnie podchodzą do rozpoczynania nowych inwestycji. Nastroje są jednak zdecydowanie lepsze niż parę miesięcy temu, ożywił się także rynek kredytów hipotecznych, m.in. dzięki zapowiadanemu rządowemu programowi Pierwsze Mieszkanie. Gdyby trend z początku roku utrzymywał się, z pewnością podaż lokali uległaby poprawie. Choć w ostatnich miesiącach deweloperzy rozpoczynali mało nowych projektów, to jednak cały czas procedowali kolejne decyzje o pozwoleniach na budowę. W sprzyjających warunkach rynkowych inwestycje te zostaną w końcu uruchomione.
Cezary Grabowski, Dyrektor Sprzedaży i Marketingu Bouygues Immobilier Polska
Od trzech kwartałów obserwujemy sytuację, w której liczba sprzedawanych mieszkań przewyższa liczbę lokali wprowadzanych na rynek. To oznacza, że dostępność oferty zmniejsza się z tygodnia na tydzień. Wpływa na to również ożywienie ze strony klientów, którzy po decyzji o Bezpiecznym Kredycie 2 proc. zaczęli aktywnie poszukiwać mieszkań. To wzmożone zainteresowanie już widać i przewidujemy, że wzrośnie ono w drugiej połowie roku, gdy program wejdzie w życie. Dla nas pierwsze półrocze było naprawdę rekordowe, a od początku roku zawarliśmy ponad 430 umów rezerwacyjnych – zarówno z klientami gotówkowymi, jak i osobami wspierającymi się kredytem. Czerwiec to miesiąc, w którym zakończyliśmy sprzedaż osiedla M Bemowo. Rekordy popularności bije także Osiedle Lumea 2. Sprzedaż rozpoczęliśmy w marcu, a obecnie mamy wolnych jedynie 13 z 127 mieszkań. Ta sytuacja, tylko na naszym przykładzie, pokazuje jak szybko topnieje oferta. Biorąc to pod uwagę i odpowiadając na zapotrzebowanie rynku, w drugiej połowie roku wprowadzimy do sprzedaży blisko 400 nowych mieszkań w różnych dzielnicach Warszawy. Po wakacjach dostępne będą również nowe etapy cieszących się dużym zainteresowaniem projektów na Bemowie. Wszystkie będą położone w bardzo dobrze skomunikowanych i pożądanych przez klientów lokalizacjach. Budynki zostaną wykonane w wysokim standardzie, a kupujący będą mogli wybierać wśród funkcjonalnie zaprojektowanych mieszkań o zróżnicowanych metrażach.
Boaz Haim, Prezes RONSON Development
Nasze prognozy dotyczące 2023 roku jak na razie się sprawdzają. Spodziewaliśmy się znacznej poprawy nastrojów konsumenckich i rzeczywiście tak się stało. Pokazują to nasze wyniki sprzedażowe za pierwszy kwartał tego roku i wzrosty o ponad 50 proc. względem czwartego kwartału 2022 roku.
Rynek nieruchomości odnotował odbicie, a tendencja wzrostowa utrzymała się także w pierwszych dwóch miesiącach drugiego kwartału – kwiecień i maj na rynku były jeszcze lepsze niż pierwsze miesiące roku. W czerwcu odnotowaliśmy delikatne spowolnienie w zakresie decyzyjności klientów, które może być związane ze wzmożoną aktywnością w miesiącach poprzedzających, tuż po ogłoszeniu założeń programu Bezpieczny Kredyt 2%. Natomiast spodziewamy się ponownego pobudzenia popytu w sierpniu i wrześniu, kiedy rządowy program zacznie realnie działać. Cały ubiegły rok potraktowaliśmy jako czas przygotowań na odbicie rynkowe. Kupiliśmy 12 nowych działek, a nasz bank ziemi jest zabezpieczony na 5 479 lokali. Spodziewane uruchomienie kolejnych inwestycji i nowych etapów dotychczas realizowanych sprawia, że jesteśmy spokojni o podaż. Nasze ambicje i możliwości wynikające z poziomu aktualnej oferty najpewniej pozwolą nam na powrót do poziomów sprzedaży odnotowywanych w latach 2020-2021. Natomiast dobre wyniki sprzedażowe, jakie osiągnęliśmy do czerwca tego roku, dają nam mocne przekonanie, że będzie to możliwe właśnie w tym roku.
Małgorzata Ostrowska, Dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.
Przewidujemy, że w drugiej połowie 2023 roku na rynku mieszkaniowym nadal dużą aktywnością będą odznaczać się inwestorzy. Traktują oni zakup mieszkania jako bezpieczną lokatę kapitału, z korzystną stopą zwrotu. Mają również na względzie sukcesywny, wysoki wzrost wartości nieruchomości, co również stanowi dużą zachętę dla osób posiadających wolny kapitał.
W naszych biurach sprzedaży zauważalny jest także trend zakupu apartamentów inwestycyjnych przez przedsiębiorców, z VAT na poziomie 23 proc., co stanowi dla nich optymalizację podatkową. Szczególnym zainteresowaniem tej grupy Klientów cieszy się nasza inwestycja premium – Pileckiego 59 – zlokalizowana na warszawskim Ursynowie.
Na drugą połowę roku patrzymy optymistycznie również ze względu na wchodzącą w życie od lipca ustawę “Pierwsze mieszkanie”, której jednym z flagowych założeń jest kredyt 2 proc. Dzięki niemu popyt będzie stymulowany przez Klientów kredytowych, którzy dotychczas nie mieli zdolności kredytowej lub zwlekali z podjęciem decyzji o zakupie własnych czterech kątów z uwagi na sytuację gospodarczą, wysoką inflację i poziom stóp procentowych i związane z tym bardzo wysokie koszty kredytów.
Katarzyna Unold, Dyrektorka Zarządzająca ACCIONA w Polsce
Z pewnością na rynek nieruchomości w drugiej połowie 2023 roku wpływ będzie miał Program Pierwsze Mieszkanie – Bezpieczny kredyt 2%. Jeśli system zadziała sprawnie i nie będzie nadmiernie zbiurokratyzowany, prawdopodobnym jest, że wiele osób skorzysta z okazji. Na ten moment jednak jesteśmy w sytuacji, w której zaledwie jeden bank ogłosił przystąpienie do programu, tylko bez szczegółowych informacji. Poza uprzywilejowaną grupą 2%, zakup mieszkań rozważają też standardowi Klienci. Widać, że rynek zaczyna iść w górę, ale trzeba pamiętać o tym, że startował z bardzo niskich poziomów i wciąż daleko mu do sytuacji rynkowej z 2021 roku. Niemniej jednak zachowujemy w ACCIONA optymistyczne nastroje, spodziewając się raczej spokojnego wzrostu bez gwałtownych „peaków”.
Karolina Opach, Kierownik Działu Sprzedaży w spółce Q3D Locum.
Krakowski rynek nieruchomości wrócił do dawnej dynamiki i nic nie wskazuje na to, aby sytuacja miała ulec pogorszeniu. Złagodzenie kryteriów przy wyliczaniu zdolności kredytowej pomogło w powrocie klientów kredytowych do zakupu własnych mieszkań. Spodziewamy się także wzmożonego zainteresowania ofertami sprzedaży nieruchomości, które będą kwalifikowały się do programu Bezpieczny Kredyt 2%. Duże wyzwanie stoi przed deweloperami – w ostatnich miesiącach podaż nowych inwestycji jest stosunkowo niewielka, a zakup atrakcyjnych działek oraz wybudowanie nowych projektów przy zachowaniu rozsądnych kosztów - coraz trudniejsze. Wiedzą już o tym klienci, którzy rozumieją, że na spadek cen nie ma co liczyć, a odpowiedni czas na zakup jest właśnie teraz.
Tomasz Delowski, Tętnowski Development
Z uwagi na bardzo dużą ilość czynników, na które nie mamy wpływu, prognozowanie jest niestety obarczone dużym błędem. Sama trudność w sformułowaniu realnej prognozy stanowi znaczące zagrożenie dla rynku, gdyż powstrzymuje nas przed rozpoczynaniem inwestycji, utrudnia określenie przyszłych kosztów i cen sprzedaży, a to powoduje, że mimo polepszających się nastrojów rynkowych, musimy podczas analiz finansowych przyjmować bardziej pesymistyczne scenariusze. Te czynniki sprawiają, że niezależnie od sukcesu programu „2%”, mieszkań w ofercie zacznie ubywać, co siłą rzeczy spowoduje wzrost cen. Jednocześnie nieopłacalne stają się inwestycje w gorszych lokalizacjach i mniejszych miastach, gdyż przy obecnych kosztach wytworzenia, ceny mieszkań nawet w małych miastach musiałyby się zbliżyć do 10 tys./m2. W efekcie pod koniec roku powinno rozpocząć się więcej inwestycji w tzw. dobrych lokalizacjach, natomiast te gorsze będą musiały poczekać. Poza tym należy spodziewać się również spadku opłacalności projektów PRS. Przy ustabilizowanych czynszach i bardzo dużym koszcie pieniądza oraz wytworzenia inwestorzy przy kolejnych projektach będą musieli godzić się na niższe stopy zwrotu bądź też podejmą decyzję o inwestycjach w inne aktywa.
