Poradnik. Jak zdobyć świadectwo energetyczne nieruchomości

Temat świadectw charakterystyki energetycznej powrócił ostatnio niczym bumerang, choć sprawa nie jest świeża. Świadectwo należy sporządzić w celu przekazania go najemcy lub kupującemu, w związku z najmem lub sprzedażą budynku lub części budynku. Za jego brak grozi grzywna, warto zatem mieć taki dokument w domu.

Obowiązek wykonania charakterystyki energetycznej nieruchomości wynikał już od 2009 roku z ustawy Prawo budowlane i od 2015 roku funkcjonuje również w ustawie o charakterystyce energetycznej budynków. Nowelizacja przepisów również weszła w życie już w ubiegłym roku, tj. 28.04.2023 roku. Wynika ona z przepisów prawa europejskiego i ma na celu doprecyzowanie dotychczasowych przepisów i zwiększenie ich skuteczności, będąc wyrazem polityki klimatycznej Unii Europejskiej, ma na celu promowanie budownictwa efektywnego energetycznie i zwiększenie świadomości społecznej w zakresie oszczędnego gospodarowania energią w budynkach. Dyrektywy UE są dla wszystkich państw członkowskich wiążącymi aktami prawnymi, stąd zgodnie z dyrektywą o numerze 2002/91/WE istnieje konieczność oceny energetycznej budynku, przed którą mieszkańcy UE zostali postawieni. W myśl tworzonych w UE przepisów, wszystkie budynki powinny charakteryzować się zerowym zużyciem energii. Wymóg wydaje się zatem formalny, wiąże się jednak z dodatkowymi kosztami.

Czym dokładnie jest świadectwo charakterystyki energetycznej?

Zgodnie z informacją zawartą na stronie Ministerstwa Rozwoju i Technologii świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument, który określa wielkość zapotrzebowania na energię niezbędną do zaspokojenia potrzeb energetycznych związanych z użytkowaniem budynku lub części budynku, czyli energii na potrzeby ogrzewania i wentylacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej, chłodzenia, a w przypadku budynków niemieszkalnych również oświetlenia.

Kto jest zobowiązany do posiadania świadectwa energetycznego?

Zacznijmy od tego, że świadectwo charakterystyki energetycznej nie jest wymagane w przypadku wykorzystywania istniejącego budynku lub lokalu na własny użytek i w sytuacji, gdy nie zamierzamy go sprzedawać lub wynajmować. Natomiast w momencie, gdy budynek, część budynku lub lokal zostaje przeznaczony do zbycia, na podstawie umowy sprzedaży lub umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, albo do wynajęcia, wówczas świadectwo energetyczne należy przekazać nabywcy lub najemcy.

Innymi słowy, świadectwo takie sporządza się celem przekazania go najemcy lub kupującemu, w związku z najmem lub sprzedażą budynku lub części budynku.

Co istotne, w przypadku gdy sprzedaż/najem dotyczy budynku, świadectwo charakterystyki energetycznej powinno dotyczyć budynku, natomiast jeśli sprzedaż/najem dotyczy części budynku, np. lokalu, powinno odnosić się do tej konkretnie części budynku (lokalu).

Art. 11 ust. 5 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków wskazuje, że: W przypadku zawarcia umowy zbycia prawa własności części budynku albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo umowy najmu części budynku przekazywane świadectwo charakterystyki energetycznej dotyczy części budynku albo lokalu będących przedmiotem umowy. Oznacza to, że każdy lokal musi posiadać odrębne świadectwo energetyczne, a idąc dalej, wynajęcie np. pokoju również wymaga sporządzenia świadectwa energetycznego dla tej części nieruchomości.

W związku z tym zlecenie sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej należy do:

-> właściciela lub zarządcy budynku – w przypadku sprzedaży lub najmu,

-> osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, w związku ze zbyciem tego prawa lub najmem lokalu,

-> osoby, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, będącego przedmiotem najmu,

-> inwestora, zanim nastąpi złożenie zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie. Inwestor jest zatem zobowiązany, od dnia 28 kwietnia 2023 roku, do załączenia świadectwa charakterystyki energetycznej do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie, przy czym z obowiązku tego wyłączone są domy do 70 m2 zabudowy, przeznaczone do własnych celów mieszkaniowych.

Ponieważ obowiązek, o którym mowa dotyczy sytuacji sprzedaży lub najmu, istotne jest, by w ogłoszeniu lub reklamie, które dotyczą sprzedaży lub najmu budynku lub jego części zostały zamieszczone odpowiednie elementy odnoszące się do:

-> wskaźników rocznego zapotrzebowania na energię użytkową, energię końcową, nieodnawialną energię pierwotną,

-> udziału odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową,

-> jednostkowej wielkości emisji CO2.

Warto nadmienić, że od obowiązku posiadania świadectwa energetycznego budynku/lokalu ustawodawca przewidział wyjątki. Nie muszą mieć takiego świadectwa właściciele:

-> zabytków,

-> budynków przemysłowych i gospodarczych niewyposażonych w instalacje zużywające energię,

-> budynków mieszkalnych użytkowanych nie dłużej niż przez cztery miesiące w roku,

-> budynków o powierzchni użytkowej do 50 m2.

Na marginesie można dodać, że świadectwo nie będzie konieczne podczas ubiegania się o polisę ubezpieczeniową na określoną nieruchomość i co ważne, przepisów ustawy nie stosuje się do umów zawartych przed datą 28 kwietnia 2023 roku.

Kto jest uprawniony do wystawienia świadectwa energetycznego?

Nowe przepisy wskazują, że świadectwo energetyczne może być wykonane przez osobę wpisaną do wykazu osób uprawnionych w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków, prowadzonym przez Ministra Rozwoju i Technologii, zamieszonym na stronie internetowej Ministerstwa: https://rejestrcheb.mrit.gov.pl/rejestr-uprawnionych .

Uprawiony audytor energetyczny wystawia dokument w formie papierowej i elektronicznej, a jego ważność wynosi 10 lat, chyba że w tym okresie budynek lub jego część zostaną zmodernizowane, w wyniku czego ulegnie zmianie charakterystyka energetyczna budynku lub jego części, np. poprzez wymianę okien lub docieplenie. Następnie dane i najważniejsze parametry dotyczące nieruchomości zostają opublikowane w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków.

Dokumenty i informacje niezbędne do wystawienia świadectwa

Aby audytor mógł wystawić świadectwo charakterystyki energetycznej budynku, potrzebuje następujących informacji:

-> plan budynku, czyli informacje dotyczące powierzchni użytkowej domu, układu pomieszczeń i zastosowanych materiałów budowalnych,

-> plan instalacji, czyli informacje o systemie instalacji ogrzewania, oświetlenia, chłodzenia i wentylacji budynku,

-> informacje dotyczące rodzaju, liczby okien i drzwi,

-> informacje dotyczące ogrzewania, w tym źródeł energii, regulacji temperatury oraz mocy grzewczej.

Sankcje za brak świadectwa energetycznego

-

Przepisy przewidują sankcje zarówno dla osób sporządzających świadectwa energetyczne, jak i dla właścicieli nieruchomości. Ci pierwsi zobowiązani są działać zgodnie z prawem pod rygorem odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń, a drudzy – przy wynajmie lub sprzedaży nieruchomości – do posiadania świadectwa energetycznego pod rygorem kary grzywny. Ustawa określa, że zarówno za brak świadectwa energetycznego, jak również za jego niewydanie kupującemu lub najemcy, będzie wymierzana kara grzywny w wysokości od 20 zł do 5000 zł.

A ile będzie nas kosztować sporządzenie świadectwa energetycznego?

Koszt wystawienia świadectwa energetycznego zależy od wielu czynników, takich jak lokalizacja i wielkość nieruchomości, przeznaczenie budynku, dostęp do dokumentacji czy też wreszcie ogólnego skomplikowania projektu budowlanego. Można zlecić przygotowanie świadectwa charakterystyki energetycznej budynku firmom zajmującym się tym online. Jest to szybki sposób na uzyskanie świadectwa. Czas oczekiwania na dokument oscyluje wokół 2 dni roboczych, a ceny zaczynają się od około 300 zł.

Koszt może być obliczany na podstawie metrażu nieruchomości, a więc im większa powierzchnia, tym wyższe opłaty, szczególnie w przypadku skomplikowanych konstrukcji wielu kondygnacji czy zaawansowanych systemów ogrzewania i chłodzenia. Ceny mogą zależeć również od regionu i miasta. Z drugiej strony, konkurencja między firmami audytorskimi może również wpływać na koszt, ale to akurat dobra wiadomość, bo wybór firmy należy do nas.