Nowy rewolucyjny pomysł na budownictwo mieszkaniowe

Polskie rodziny ciągle nie mają przekonania, że w naszym kraju można mieć swoją własną kuchnię, sypialnię i pokoje dla dzieci wtedy, kiedy rozważa się decyzje o posiadaniu dzieci

Najpierw są studia, później „konieczność zrobienia kariery” i odkładanie na wkład własny. I mija im 35 rok życia. Później wspólnie z bankiem niektórzy decydują się na 30 letnie „niewolnictwo ekonomiczne” w zamian za „kawalerkę” w dużym mieście. Ten schemat musimy złamać i dlatego proponuję podjęcie niewielkiego ryzyka i wprowadzenie w życie programu „Własnościowe dla Rodziny 500+”.

Czytaj także:Andrzejewski: Chcemy uruchomić nowy program mieszkaniowy dla młodych rodzin

Głównym celem propozycji programu jest przekierowanie części strumienia pieniężnego wydawanego w programie 500 plus z wydatków konsumpcyjnych na wydatki inwestycyjne (mieszkaniowe). Dziś, po ponad roku bardzo dobrego działania programu 500 plus, który pozwolił już Polakom zaspokoić ich podstawowe potrzeby, w wielu Rodzinach 500 plus dyskutuje się o możliwości długoterminowego, korzystnego zainwestowania tych środków, a własne mieszkanie lub dom jest największą potrzebą każdej rodziny.

W założeniach program ma umożliwić rodzinom z minimum trójką dzieci na zakup własnego nowego mieszkania, dostępnego na rynku pierwotnym, poprzez zaciągnięcie kredytu hipotecznego w dowolnym banku komercyjnym, który będzie później spłacany bezpośrednio ze środków przyznanych danej rodzinie w ramach programu 500plus, poprzez wprowadzenie mechanizmu cesji

Program wymaga współpracy banku komercyjnego z deweloperem, u którego Rodzina 500+ wybierze sobie mieszkanie i będzie chciała nabyć je w ramach przyznanego jej, preferencyjnego kredytu hipotecznego. Ryzyko spłaty kredytu ma być w dużej mierze rozłożone na banki komercyjne i stronę rządową poprzez mechanizm udzielania gwarancji BGK na kwotę do 20 proc. wartości zaciągniętego kredytu i zwolnienie z konieczności wnoszenia wkładu własnego, co wynika z rekomendacji S wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego.

Zalecać się będzie oprocentowanie stałe, np. na poziomie do 4 proc. na możliwie długi okres (dziś to jest możliwe na około 5 lat). W przypadku oprocentowania zmiennego program powinien zakładać ograniczenia np. od 2 proc. - 7 proc., w tym około do 1 proc. marży (czyli jeżeli wzrosną stopy procentowe w NBP ponad 5 - 6 proc. to dopiero wtedy budżet będzie zobowiązany do dopłaty odsetek).

Umowy kredytowe powinny być częściowo wystandaryzowane, bez „pułapek” i „haczyków” dla Rodzin 500+. Jeżeli dojdzie do znaczących podwyżek stóp procentowych to należy określić granice pokrycia dodatkowych kosztów przez państwo lub wpisać do umowy mechanizmy pozwalające na wydłużenie terminu spłaty kredytu z własnych środków. Wielkość oprocentowania będzie elementem wprowadzającym konkurencję pomiędzy bankami. Umowy kredytowe powinny być częściowo wystandaryzowane, bez „pułapek” i „haczyków” dla Rodzin 500+.

Ceny rynkowe nowych mieszkań oraz fakt, iż kredyt będzie spłacany w wyniku cesji środków finansowych wypłacanych dziś w ramach programu 500+, będą stanowiły same w sobie mechanizm preferujący rodziny wielodzietne, które będą mogły z tego programu skorzystać, będą to rodziny średniozamożne, a sprzedawane mieszkania będą budowane przez deweloperów głównie w małych miastach, miasteczkach i na terenach wiejskich, a więc w tzw. Polsce B.

Będzie się tak działo, gdyż rodziny mając 3 małych dzieci i przyznane świadczenie 500+ na dwójkę z nich, będzie stać na zakup 50 metrowego mieszkania, jeżeli cena 1 mkw będzie oscylowała wokół 3 tys. zł za 1 metr kwadratowy. Takie ceny rynkowe są nieosiągalne w dużych miastach, ale mniejszych miejscowościach już tak.

Udzielana gwarancja z BGK powinna dotyczyć 20 proc. wartości kredytu, co ma pozwolić na zupełne zwolnienie rodzin 500 plus z obowiązku wnoszenia wkładu własnego, do czego jest potrzebna zgoda ze strony KNF na wprowadzenie takie rozwiązania, jako działania systemowego, w porozumieniu z rządem i bankami komercyjnymi.

Program jest komplementarny do rządowego programu Mieszkanie Plus, w którym powstają mieszkania przy dbaniu o niski koszt wytworzenia, nieprzekraczający kwoty 3 tys. zł za 1 metr kwadratowy. Rząd przewiduje możliwość wykupienia tych mieszkań przez wynajmujących. Propozycja programu „Własnościowe dla Rodziny 500+” byłaby takim rodzinom przydatna w procedurze wykupu mieszkania na własność.

Z programu będą korzystać rodziny wielodzietne, średniozamożne, a sprzedawane mieszkania przez deweloperów lub budowane domy jednorodzinne w „systemie rodzinnym” będą powstawały głównie w małych miastach i na terenach wiejskich, a więc w tzw. Polsce B, co wynika z kształtowania się cen na rynku.

Poprzez zwiększoną akcję kredytową na cele mieszkaniowe planowany jest istotny wzrost dynamiki PKB – dodatkowo ok. 2,7 proc. Program ma przyczynić się do wzrostu dzietności, gdyż preferencyjny kredyt będzie udzielany „za posiadanie dziecka”. Rodzina wielodzietna powinna stać się „najmodniejszym” modelem rodziny w naszym kraju, której Państwo już na starcie daje możliwość zakupu własnego, nowego mieszkania. Przy dalszej realizacji programu budowy dróg i autostrad należy się spodziewać, że dojazd do pracy do dużych miast nawet z terenów wiejskich nie będzie stanowił już większego problemu, co przybliży nas do rozwiązań od lat stosowanych w rozwiniętych gospodarkach zachodnich.

Program był przedmiotem licznych konsultacji z ministrem Infrastruktury i Budownictwa Andrzejem Adamczykiem przy merytorycznym i organizacyjnym wsparciu sekretarza stanu, Kazimierza Smolińskiego, który koordynuje rozmowy z Bankiem Pocztowym. Bank Pocztowy wyraził zainteresowanie udziałem w tym programie, jako bank inicjujący.

Kwestia cesji środków finansowych z programu 500+ była dwukrotnie przedyskutowana z minister Elżbietą Rafalską, w obecności ministra Macieja Małeckiego i ministra Kazimierza Smolińskiego. Kwestia kompatybilności i zgodności z programem Mieszkanie Plus, zgodnie z sugestią premiera Mateusza Morawieckiego została omówiona z  prezesem BGK Nieruchomości – Mirosławem Barszczem.

Propozycja zniesienia wymogu wnoszenia 20 proc. wkładu własnego w zamian za gwarancje BGK została również przedstawiona przewodniczącemu KNF Markowi Chrzanowskiemu.

Zalety programu „Własnościowe dla Rodziny 500+”:

• rodzina może w dowolnym czasie sprzedać lub wynająć zakupioną nieruchomość, - brak ograniczenia wiekowego dla rodziców kupujących mieszkanie,

• brak administracyjnych barier co do wielkości kupowanych mieszkań,

• rodzina może wcześniej lub w późniejszym czasie być właścicielem nieograniczonej ilości innych nieruchomości,

• program nie powoduje kosztów budżetowych, ( koszt programu MdM to koszt dla budżetu około 360 mln rocznie), co najwyżej w przypadku konieczności uruchomienia udzielonej przez BGK gwarancji, ale ryzyko takich sytuacji jest bardzo niskie,

• program jest ukierunkowany na średnie i małe miasta oraz obszary wiejskie, - program jest tylko i wyłącznie dostępny dla rodzin wielodzietnych.

Program może przyczynić się także do powrotu Polaków z emigracji. Program powinien być także dostępny dla rodzin repatriantów, które zechcą powrócić do Polski z kresów wschodnich II Rzeczypospolitej.

Propozycja niniejsza wychodzi naprzeciw potrzebom mieszkaniowym rodzin wielodzietnych i przy pozytywnym udziale sektora bankowego, daje możliwość zrównoważonego rozwoju sektora budownictwa mieszkaniowego, który ponownie powinien stać się kołem zamachowym dla rozwoju naszej gospodarki poprzez uruchomienie inwestycji w sektorze prywatnym.