Większość Polaków mieszka w domach, nie w blokach

W domach mieszka prawie 59% Polaków – wynika z danych Eurostatu. Marzenia o własnym domu ochoczo realizowaliśmy aż do 2016 roku. Potem, aż do ogłoszenia epidemii, coraz więcej z nas nad dom zaczynało przedkładać mieszkanie w bloku. Mogło mieć to związek z procesem starzenia się społeczeństwa. COVID wiele zmienił, bo wywołał exodus z miast, ale nie ma pewności czy na trwałe.

Domy to miejsce zamieszkania przeważającej większości Polaków. Deklaruje tak aż 58,7% z nas – sugerują dane Eurostatu za 2023 rok. Nasze preferencje wyraźnie się jednak na przestrzeni ostatnich lat zmieniały.

Mieszkania dominowały jeszcze 18 lat temu

Ostatnim rokiem, w którym w Polsce królowały bloki, był rok 2006. Potem górą zaczęły być już domy i przez kolejne lata ich przewaga rosła. Powód był prosty - większość nowych mieszkań powstawała w ramach inwestycji indywidualnych, a nie deweloperskich. Dopiero w 2016 roku na prowadzenie wyszli deweloperzy i stan ten trwa do dziś. Zanim jednak tak się stało, to przez lata w Polsce więcej powstawało domów jednorodzinnych niż mieszkań w blokach, które przede wszystkim budują deweloperzy. W efekcie z roku na rok rósł odsetek obywateli mieszkających w domach jednorodzinnych. Szczyt został osiągnięty w 2016 roku, kiedy nawet 57% Polaków mieszkało w domach.

Potem jednak trend ten się zmienił i aż do 2019 roku odsetek osób mieszkających w blokach zaczął rosnąć. Trudno się temu dziwić, skoro więcej powstawało mieszkań w blokach niż budowano domów jednorodzinnych. Sam mechanizm nie tłumaczy jednak powodów, dla których zaczęliśmy raptem przedkładać mieszkanie w bloku nad dom jednorodzinny.

Z punktu widzenia zasobności portfeli Polaków lata 2016-2019 upłynęły pod znakiem w miarę stabilnych kosztów budowy domów, rosnących wynagrodzeń i spadającego bezrobocia. Problemem tylko przejściowo mogła być dostępność kredytów – w 2016 roku chwilowo zdolność kredytowa spadła, a rekomendacja S kazała bankom wymagać 15-proc. wkładu własnego w 2016 roku i potem 20-proc. wkładu w 2017 roku. Dostępność kredytów ze sporym opóźnieniem, ale może wpływać na to ile domów jest oddawanych do użytkowania. Dom co do zasady jest przecież rozwiązaniem droższym w zakupie niż skromne mieszkanie z segmentu popularnego. Zmiany w obszarze możliwości finansowych nie były jednak aż tak duże, aby uzasadnić stanowcze odejście od domów na rzecz mieszkań w latach 2016-19.

Ciekawym tropem może być za to proces starzenia się społeczeństwa. Jest to o tyle ważne z punktu widzenia popytu na mieszkania, że wraz z coraz bardziej zaawansowaną jesienią życia więcej osób może decydować się na sprzedaż wymagającego zachodu domu i przeprowadzkę do mieszkania, gdzie utrzymaniem porządku i stanu technicznego bloku zajmuje się spółdzielnia lub wspólnota.

Niedługo trwała jednak supremacja mieszkań. Gwałtownie sytuację tę zmieniła epidemia. W 2020 roku mieliśmy przecież do czynienia z ogromnym wręcz popytem na działki i domy poza miastami. Popularna w niektórych zawodach praca zdalna również doprowadziła do liczniejszych wyprowadzek z miast wojewódzkich do domów. Jeśli ktoś nie kupił gotowej nieruchomości, tylko postanowił dom zbudować, to na efekty trzeba było poczekać przynajmniej kilkanaście miesięcy. Najpewniej to dlatego właśnie w 2020 roku nie doszło do gwałtownego wzrostu odsetka Polaków mieszkających w domach, ale na taki efekt musieliśmy czekać aż do 2022 roku. Z Dostępnych dotychczas danych wynika, że od tego czasu ponad 58% całej ludności Polski mieszka w domach.

Deweloperzy wstali z kolan, a Kowalscy jeszcze nie

Mamy jednak solidne podstawy do tego, aby sądzić, że indukowany epidemią exodus z miast jest już za nami. Praca zdalna choć wciąż w części firm jest hołubiona, to znowu przeważają zwolennicy co najmniej ostrożniejszego jej stosowania.

Ponadto patrząc na twarde dane GUS zyskujemy pewność, że najbliższe kwartały będą nam przynosić znacznie większą produkcję mieszkań niż domów. Wszystko dlatego, że obecnie sytuacja na rynku budownictwa mieszkaniowego wygląda zupełnie inaczej niż 2-3 lata temu. Już w 2023 roku deweloperzy chwycili za kielnie i zaczęli budować znacznie więcej nowych mieszkań. Stan ten trwał również w pierwszym półroczu 2024 roku. To już w 2025 roku powinno spowodować, że więcej nowych mieszkań będzie oddawanych do użytkowania.

Dla porównania dane GUS sugerują, że w 2023 roku Polacy zaczynali budować najmniej nowych domów od kilkunastu lat. Pierwsze półrocze roku 2024 roku pozwala co najwyżej powiedzieć, że odbijamy się od dna.

W pierwszym półroczu 2024 roku inwestorzy indywidualni rozpoczęli budowę mniej niż 40 tysięcy nowych domów – wynika z danych GUS. To co prawda więcej niż w najgorszym od 17 lat pierwszym półroczu 2023 roku, ale daleko nam wciąż do wyników z lat 2017-2022, kiedy to pierwsze półrocze zamykaliśmy zwyczajowo wynikiem na poziomie od około 45 tysięcy do prawie 55 tysięcy nowych domów wznoszonych na własne potrzeby.

Trauma 2022 roku ciąży budownictwu mieszkaniowemu

Głównym powodem ostrożnego pochodzenia do pomysłu budowy własnego domu jest najpewniej fakt, że wciąż mamy relatywnie wysokie stopy procentowe i drogie kredyty. Te według EBC są w Polsce najdroższe w Europie. Trudniejszy dostęp do finansowania negatywnie wpływa na skłonność do rozpoczynania budowy domu.

Ale to nie wszystko. Nie możemy przecież zapomnieć o doświadczeniach z roku 2022, które stanowią wciąż przestrogę dla części Polaków chcących budować domy na własne potrzeby. Ma to z biegiem czasu najpewniej coraz mniejsze znaczenie – szczególnie, że teraz koszty budowy są na podobnym poziomie do tych sprzed roku. Wciąż jednak wiele osób może pamiętać, że pod koniec 2022 roku koszt budowy domu był nawet o 30% wyższy niż rok wcześniej (szacunki portalu wielkiebudowanie.pl).

Gwałtownie pęczniejące budżety inwestycji, na co trzeba było raptem znaleźć dodatkowe środki, to jednak nie wszystko co dotknęło osób budujących domy 2 lata temu. Przypomnijmy, że w 2022 roku oprócz szybko rosnących cen materiałów i robocizny inwestorzy musieli mierzyć się też z gwałtownie rosnącymi kosztami kredytów, a więc też pęczniejącymi ratami zaciągniętych na budowę „hipotek”. A gdyby i tego było mało, to jeśli komuś w otoczeniu skokowo rosnących kosztów zabrakło pieniędzy na dokończenie budowy, to w banku też często dostawał odmowę na prośbę o pożyczenie dodatkowych pieniędzy. Instytucje te nie tylko żądały bowiem za dotychczasowe kredyty coraz wyższych rat, ale zakręciły w 2022 roku kurki z pieniędzmi i znacznie częściej odmawiały na prośbę o nowe pożyczki.

Ostatecznie drobny chociaż wpływ na aktualną budowlaną posuchę w sektorze budownictwa indywidualnego może mieć wywołany epidemią szał na budowanie własnych domów. Jeśli ktoś wtedy przyspieszył decyzję o budowie domu, to w oczywisty sposób może się to wciąż kłaść cieniem na obecnej skali rozpoczynanych budów.

W Europie królują domy

Co ciekawe, zamiłowanie do domów jest charakterystyczne dla większości krajów Europejskich. W 20 krajach na 29 przebadanych przez Eurostat ponad połowa obywateli mieszka w domach, a nie mieszkaniach. Szczególnie mocno widać to w Irlandii. Tam w bloku mieszka tylko jedna osoba na 10. W czołówce uplasowałaby się też Wielka Brytania, w której wg danych sprzed Brexitu aż 85% obywateli mieszkało w domach. Budynki jednorodzinne królują też w Serbii, Chorwacji, Słowenii, Norwegii i Belgii ale też na Cyprze czy na Węgrzech. We wszystkich tych krajach ponad 70% obywateli mieszka w domach.

Blokowiska też mają swoich amatorów

Nie wszędzie jest jednak tak samo. Jest całkiem spora grupa krajów, w których większość obywateli mieszka w blokach. Dotyczy to tak samo krajów naszego regionu: Litwy, Estonii, Niemiec czy nawet Czech, jak i krajów dalszych: Szwajcarii, Hiszpanii, Grecji czy Malty.

Bartosz Turek, główny analityk HREIT