Deweloperzy nie spuszczają z tonu
Prawie 152 tysiące – tyle nowych mieszkań zaczęli budować deweloperzy w Polsce w ciągu ostatnich 12 miesięcy - sugerują najnowsze dane GUS. To o ponad 53 tysiące lokali więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Tym samym sierpień był już 14 miesiącem dynamicznego ożywienia w sektorze budownictwa mieszkaniowego – przynajmniej tego reprezentowanego przez deweloperów. Osoby fizyczne wciąż bardzo ostrożnie podchodzą bowiem do pomysłów o budowie własnego domu.
W ciągu zaledwie miesiąca deweloperzy zaczęli budować ponad 12,8 tysięcy nowych mieszkań – wynika z danych GUS podsumowujących sierpień 2024 roku. Wspomniany wynik jest o ponad tysiąc lokali wyższy niż przed miesiącem oraz o prawie 1/5 wyższy niż a analogicznym okresie przed rokiem. Jest to o tyle ważne, że rok temu - w wyniku mocnej stymulacji popytu - mieliśmy już do czynienia z wyraźnym ożywieniem w sektorze budownictwa mieszkaniowego. Mimo tego deweloperzy poprawili ówczesny i tak już dobry wynik. Efekt jest taki, że rozpoczęte budowy opiewające na ponad 12,8 tysięcy mieszkań to historycznie trzeci najlepszy sierpniowy wynik działalności deweloperów.
Dynamiczne ożywienie w budownictwie mieszkaniowym trwa już 14 miesięcy
Najnowsze dane GUS pokazują już 14 z rzędu miesiąc, w którym deweloperzy nie szczędzą sił i środków, aby rozszerzać skalę prowadzonej działalności. Efekty są imponujące. Spójrzmy chociażby na dane za ostatnich 12 miesięcy. Deweloperzy od września 2023 roku do sierpnia 2024 roku zaczęli budować prawie 152 tysiące nowych mieszkań. To o ponad połowę więcej niż gdybyśmy analogiczne podsumowanie zrobili rok wcześniej. W okresie od września 2022 roku do sierpnia 2023 roku deweloperzy zaczęli bowiem budować trochę ponad 98 tysięcy nowych mieszkań.
Obserwowane przez 14 miesięcy dynamiczne ożywienie w budownictwie mieszkaniowym ma kilka źródeł. Przez długi czas jednym z nich była konieczność odbudowy oferty w biurach sprzedaży. I tak jak jeszcze na początku tego roku czynnik ten był bardzo ważny, tak w ostatnich tygodniach trudno upatrywać w nim głównego motoru wzrostu aktywności deweloperów. Powód jest prosty – oferta w wielu lokalizacjach jest już wystarczająco duża.
Skąd więc dalsza presja na rozpoczynanie nowych inwestycji? Bez wątpienia część firm wykorzystuje gorszą koniunkturę w sektorze budownictwa, aby uniknąć spodziewanego wzrostu kosztów budowy. Ceny materiałów budowlanych są obecnie stabilne, a w wielu przypadkach znacznie niższe niż np. w 2022 roku. Do tego brak dużych projektów infrastrukturalnych i wciąż ograniczona skłonność przedsiębiorstw do inwestowania powodują, że firmy budowlane szukają zleceń. Ta sytuacja nie będzie trwała wiecznie, więc warto ją dziś wykorzystać.
Nie możemy ponadto wykluczyć, że część firm aktywnie przygotowuje się na oczekiwany wzrost popytu na mieszkania. I wbrew obiegowej opinii nie chodzi tu wcale o skutki programu #naStart (tzw. Kredyt 0%), bo przecież nie ma pewności czy ta obietnica wyborcza zostanie spełniona. Poza tym politycy obiecali preferencyjne kredyty tylko osobom kupującym pierwsze mieszkanie i rodzinom wielodzietnym. Nie ma wątpliwości, że jest to co mniejsza część potencjalnych nabywców.
Tymczasem niejako w cieniu programu kredytów z dopłatą, rosną możliwości nabywcze wszystkich potencjalnych kupujących. Powód jest prosty - dobra sytuacja na rynku pracy. Bardzo niskie bezrobocie i utrzymujące się od ponad 2 lat dwucyfrowe wzrosty wynagrodzeń powodują, że możliwości nabywcze Polaków rosną. Prognozy sugerują ponadto, że choć dynamika płac ma powoli spadać, to z miesiąca na miesiąc rosną równocześnie szanse na cięcia stóp procentowych. Te są o tyle ważne, że im niższy koszt pieniądza, tym tańsze kredyty mieszkaniowe, ale też łatwiejszy dostęp do tego rodzaju finansowania.
Więcej pozwoleń, a mniej oddanych
W kontekście najnowszych danych GUS warto zwrócić też uwagą na dane o decyzjach administracyjnych, które wydawane były deweloperom. Chodzi tu o pozwolenia na budowę oraz decyzje o oddaniu budynków do użytkowania. W pierwszym przypadku widzimy spory optymizm. Same tylko decyzje, które były datowane na sierpień 2024 roku, pozwalają deweloperom zacząć budowę prawie 18 tysięcy nowych mieszkań (wzrost o ponad 40% w ujęciu r/r).
Gorzej jest z mieszkaniami oddawanymi do użytkowania. Tych było w sierpniu zaledwie 8,4 tys., czyli o ponad 30% mniej w ujęciu r/r. Powód jest prosty – nie da się skończyć budowy czegoś, czego się nie zaczęło. Akurat teraz swój finisz powinny mieć budowy rozpoczynane w 2022 roku, a tych deweloperzy zaczynali wtedy niewiele.
Budownictwo indywidualne nieśmiało wstaje z kolan
Jako ciekawostkę warto dodać też słów kilka o tym co dzieje się w sektorze budownictwa indywidualnego, czyli tego, w którym Polacy budują domy na własne potrzeby. Tutaj zgodnie z naszymi prognozami rewolucji wciąż nie ma. Chociaż warunki do rozpoczynania nowych budów wyraźnie się poprawiły – szczególnie w porównaniu do tych z 2022 roku, to osoby fizyczne podchodzą do takich inwestycji z dużą rezerwą. W ciągu ostatnich 12 miesięcy Polacy zaczęli budować niewiele ponad 75 tysięcy nowych domów – wynika z danych GUS. To o niecałe 8% więcej niż gdybyśmy analogiczne podsumowanie zrobili rok wcześniej.
Bartosz Turek, główny analityk HREiT
