Rynek mieszkań gorący jak tegoroczne lato

Ceny mieszkań rosną już kolejny kwartał z rzędu. Wzrostom cen towarzyszy rekordowo wysokie zainteresowanie kredytami hipotecznymi. Najnowsze informacje dotyczące rynku mieszkaniowego prezentuje raport za II kw. 2021 przygotowany przez Metrohouse, Gold Finance i RynekPierwotny.pl

Minął już ponad rok od ogłoszenia pandemii. Początkowo wszelkie komentarze dotyczące rynku mieszkaniowego ostrzegały przed możliwością wystąpienia trudnych do przewidzenia konsekwencji, które mogą doprowadzić do znaczącego osłabienia popytu na nieruchomości oraz możliwej zmiany koniunktury na rynku.

Nieoczekiwanie chwilowa stagnacja przerodziła się dość szybko, bo już po 2-3 miesiącach, w prawdziwy boom. Nietypowa sytuacja, w której się znaleźliśmy spowodowała wzrost zainteresowania lokowaniem nadwyżek finansowych na rynku nieruchomości. Poza mieszkaniami, które już od dłuższego czasu cieszyły się zainteresowaniem inwestorów, z oferty bardzo szybko znikały działki budowlane, a także rekreacyjne. Zwiększony popyt widoczny był także na rynku domów, mówi Marcin Jańczuk z sieci biur nieruchomości Metrohouse, współautor raportu Barometr Metrohouse i Gold Finance.

Jak twierdzą eksperci, problemem stał się niedobór ciekawych ofert, a rynek był w stanie wchłonąć znacznie więcej niż dostarczali klienci indywidualni i deweloperzy. Wysoki popyt, w połączeniu w postępującą inflacją i wzrastającymi kosztami siły roboczej mogły w konsekwencji oznaczać tylko jedno – dalszy wzrost cen niemal każdego segmentu rynku.

Na rynku wtórnym w Warszawie już ponad 11 tysięcy za metr

Mimo ogólnych tendencji wzrostowych, w  II kw. 2021 r. nie mieliśmy już do czynienia z jednolitym wzrostem cen w każdej z analizowanych lokalizacji. W dwóch przypadkach, w porównaniu do poprzedniego kwartału, ceny mieszkań na rynku wtórnym uległy obniżce. Tak było we Wrocławiu, gdzie za m kw. płacono średnio 8188 zł oraz Gdańsku, gdzie m kw. lokum to koszt średnio 8616 zł. W obu przypadkach spadki wynoszą 2 proc. W Warszawie, po małej korekcie w I kw., ponownie mieliśmy do czynienia z podwyżkami. – Po raz pierwszy w historii średnie ceny przekroczyły 11 tys. zł za m kw. Analizując wzrosty cen rok do roku widać, że to właśnie w Warszawie ceny wzrosły najbardziej w stosunku do pierwszego pandemicznego kwartału zeszłego roku. Różnica wynosi 11,4 proc., mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse. Dość istotna różnica w cenie ma miejsce w Gdańsku i Łodzi (po 10,6 proc.). Zaraz po stolicy są to miejsca, gdzie pandemia ma niebagatelny wpływ na wzrost cen. W dalszym ciągu szybki wzrost cen notowany jest w Krakowie, gdzie za m kw. trzeba już zapłacić średnio 9346 zł.

W dalszym ciągu nie ma zmian jeśli chodzi o najbardziej popularne segmenty zakupowe klientów. W Warszawie i największych polskich miastach powodzeniem cieszą się lokale od 35 do 50 m kw., których udział w transakcjach wynosi 36 proc. Na drugim miejscu plasują się nieco większe mieszkania o metrażu 50-65 m kw., które cieszyły się zainteresowaniem 29 proc. nabywców. W dalszym ciągu zakupy inwestycyjne stanowią jeden z najbardziej istotnych celów przeprowadzenia transakcji. Według ankiet klientów Metrohouse 34 proc. nabywanych mieszkań nie służy bezpośrednio zaspokajaniu własnych celów mieszkaniowych. Co ciekawe, wielu klientów poszukując mieszkania nie określa powodu zakupu jako inwestycyjny (np. mieszkanie dla dorastającego dziecka). Przeciętnie na zakup lokalu w celach inwestycyjnych wydajemy 358 tys. zł.

Duże wzrosty cen nowych mieszkań w Gdańsku

Dane opracowane przez ekspertów serwisu RynekPierwotny.pl wskazują, że w II kw. 2021 r. na największych rynkach pierwotnych średnia ofertowa cena 1 mkw. nowego mieszkania najbardziej wzrosła w Gdańsku (10,1 proc. kw./kw.), gdzie za metr płacimy już średnio 10 148 zł. Duże wzrosty odnotowano też w Poznaniu i Krakowie – po 4,5 proc. kw./kw. (średnie ceny odpowiednio: 8027 zł i 10 582 zł za mkw.)

Już trzy miasta przekroczyły symboliczną granicę 10 000 zł za mkw. W przypadku Warszawy, duża kwartalna zmiana (niemal 4 proc.) skutkowała przełamaniem kolejnego progu cenowego - 11 000 zł za mkw. Uwagę zwraca także rekordowo duży wzrost średniej ceny 1 mkw. dotyczący gdańskiego rynku pierwotnego. Obecnie cechuje się on drugim największym udziałem nowych mieszkań, które deweloperzy wycenili na ponad 15 000 zł za mkw., mówi Andrzej Prajsnar, ekspert serwisu RynekPierwotny.pl.

Sytuację nieco równoważy nadal relatywnie duży udział gdańskich mieszkań (22,9%), które w ujęciu ofertowym kosztują 7000 - 8000 zł za m kw. Jednak udział mieszkań wycenionych przez deweloperów w tym zakresie cenowym w ciągu kwartału spadł aż o 7,0 punktu procentowego. Bardzo szybko wzrósł natomiast odsetek nowych „M” kosztujących 13 000 - 15 000 zł za m kw. – Gdańscy deweloperzy prawdopodobnie odpowiadają na popyt widoczny ze strony inwestorów (również zagranicznych). Rozbudowa oferty nowych lokali z ceną 1 mkw. wyższą od średniej (kosztem tańszych „M”) była widoczna też w pozostałych miastach. Na terenie Warszawy wzrosło znaczenie mieszkań deweloperskich z ceną ofertową ponad 13 000 zł za mkw., mówi Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl.

Kredyty hipoteczne z kolejnymi rekordami

Rynek kredytów hipotecznych dawno nie był tak rozgrzany jak obecnie. Szacunki zawarte w Barometrze Metrohouse i Gold Finance wskazują, że w II kw. 2021 r. wartość nowo podpisanych umów o kredyt hipoteczny może przekroczyć nawet 22 mld zł.

Kolejne miesiące przynosiły rekordy w liczbie złożonych wniosków kredytowych. Można było to odczuć po kolejkach do wydania decyzji kredytowych, jakie utworzyły się w bankach, mówi Andrzej Łukaszewski, ekspert finansowy Gold Finance.

Koniec II kw. zakończył proces przystosowywania się przez banki do oferty kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem. Banki mają już w swoich ofertach kredyty z ustalonym oprocentowaniem na okres 5-7 lat czyli gwarancję dla klienta, że jego rata nie ulegnie w tym czasie zmianie. Dyskusyjne jest oprocentowanie tych kredytów, które jest na ten moment sporo wyższe od kredytów ze zmienną stopą procentową. Różnica pomiędzy najtańszą ofertą ze zmienną stopą procentową a najdroższą ofertą ze stałym oprocentowaniem przy założeniu kredyt na 30 lat, wyniesie przez pierwsze 5 lat ok. 12 tys. zł odsetek na każde 100 tys. zł pożyczonego kredytu na niekorzyść kredytu ze stałą stopą.

Dość dużą zmianę możemy odnotować w sposobie wyliczania zdolności kredytowej. Nowa rekomendacja nakazuje bankom liczyć zdolność dla kredytu na 30 lat, w taki sposób jakby okres kredytowania był na 25 lat. Rekomendacja ma na celu ograniczenie ryzyka związanego z udzielaniem kredytów hipotecznych. – Wprowadzenie tej rekomendacji spowoduje spadek zdolności kredytowej. Dodatkowo jeśli ktoś zdecyduje się na kredyt ze stałą stopą oprocentowania (czyli na ten moment wyższą ratą), to jego zdolność w aktualnych okolicznościach będzie wyglądać zupełnie inaczej, komentuje Andrzej Łukaszewski z Gold Finance.

Czytaj też: W pół roku deweloperzy zaczęli budować 88 tys. mieszkań