Deweloperzy zachowują ostrożny optymizm
Deweloperzy rozpoczynają ostatnio mniej inwestycji. Firmy przygotowują jednak sporo nowych projektów uzyskując dużo pozwoleń na budowę. W ten sposób szykują się na poprawę koniunktury lub przynajmniej chcą uniknąć składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Kwiecień był drugim z rzędu miesiącem, w którym deweloperzy rozpoczynali mniej nowych inwestycji. W porównaniu do analogicznego okresu przed rokiem rozpoczęli oni o ponad 1/4 mniej budów. Oczywiście część tego spadku wynika z efektu wysokiej bazy – przed rokiem deweloperzy rozpoczynali najwięcej budów w historii. Nie zmienia to jednak faktu, że wiele elementów otoczenia rynku mieszkaniowego nie sprzyja rozpoczynaniu nowych inwestycji. Po stronie deweloperów powodów do wstrzymywania nowych projektów może być co najmniej kilka. Nie sprzyjają temu: cykl podwyżek stóp procentowych, rosnące koszty, które deweloperzy muszą ponosić w związku z budową czy niepewność. Wbrew pozorom z punktu widzenia osób chcących kupić mieszkanie te zmiany nie muszą być pozytywne. Trzeba mieć świadomość, że zmniejszająca się produkcja nowych lokali w połączeniu z szybko rosnącymi kosztami budowy, mogą doprowadzić do kolejnych wzrostów cen mieszkań i to nawet pomimo pewnego ograniczenia popytu. Dane GUS sugerują bowiem, że deweloperzy zaczęli realizować strategię, w której kosztem liczby sprzedawanych mieszkań chcą utrzymać osiągane marże.
Ostatnio z takiego letargu wybiła ich w 2020 roku duża liczba chętnych na zakup mieszkań. W efekcie okazało się, że dostępnych w biurach sprzedaży lokali było za mało, co skutkowało dużą determinacją do rozpoczynania nowych inwestycji i wzrostem cen mieszkań.
Trzeba mieć przy tym świadomość, że obserwowany dziś popyt na mieszkania zmalał, bo o kredyt jest dziś trudniej. Z drugiej jednak strony w miejsce tych rodaków, którzy w normalnych warunkach korzystaliby teraz z kredytów mieszkaniowych, wchodzą posiadający gotówkę inwestorzy indywidualni. Ich motywacją do zakupu jest chęć ochrony kapitału przed inflacją oraz skokowo rosnące stawki czynszu najmu. Do tego dochodzą inwestorzy instytucjonalni, których kusi w Polsce już nie tylko widmo zysków znacznie wyższych niż na Zachodzie, ale teraz też potencjalne skutki masowej migracji. Jak pokazuje doświadczenie zachodnich rynków, powodowały one nie tylko wzrost poziomu czynszów, ale też wyższe ceny samych mieszkań.
Grunt pod lepsze czasy
Znacznie lepsze wyniki znajdziemy w przypadku wydawanych pozwoleń na budowę. Tych przez 4 miesiące bieżącego roku było o prawie 2/3 więcej (70,2 tys.) niż mieszkań, których budowę deweloperzy rozpoczęli (42,8 tys.). Powód? Jest to w dużej mierze efekt wniosków składanych miesiące temu. Nie możemy jednak wykluczyć, że deweloperzy przygotowują się też na lepszą koniunkturę, szykują projekty pod zakupy przez fundusze inwestycyjne lub próbują uniknąć regulacji związanych z wchodzącą w lipcu br. nowelizacją ustawy deweloperskiej.
Chodzić tu może o zapis mówiący o tym, że deweloperzy będą musieli odprowadzać składki na poczet Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (0,1% wpłat w przypadku powierniczych rachunków zamkniętych i 0,45% wpłat na rachunki otwarte). Składki te to ustalony procent od wszystkich wpłat klientów. Dodatkowo w myśl ustawy nabywcy będą mieć więcej możliwości do odstąpienia od umowy zakupu mieszkania. Na przykład w przypadku istotnych usterek nabywca będzie mógł nie odebrać lokalu, a pieniądze albo zwróci deweloper, albo wspomniany fundusz.
Trzeba przy tym wszystkim pamiętać o jeszcze jednym niuansie – w odróżnieniu od danych na temat liczby rozpoczynanych inwestycji, liczba wydawanych pozwoleń nie jest dobrym wskaźnikiem dla oceny bieżącej koniunktury na rynku mieszkaniowym. Dzieje się tak dlatego, że często właściciele działek występują o pozwolenie na budowę tylko po to, aby podnieść wartość nieruchomości, a nie po to by rzeczywiście wznosić budynek. Zdarza się więc, że wydane pozwolenie nie jest potem wykorzystane, albo jego przekucie w rozpoczętą inwestycję zajmuje bardzo dużo czasu.
Deweloperzy budują ponad połowę mieszkań
Dobre wyniki znajdziemy także jeśli spojrzymy na liczbę mieszkań oddawanych do użytkowania. Tych w kwietniu deweloperzy przekazali prawie 11,3 tys., czyli więcej niż w marcu br. W porównaniu do kwietnia ubiegłego roku oddano do użytkowania prawie tyle samo mieszkań. To o tyle dobry wynik, że pod względem mieszkań oddawanych do użytkowania rok 2021 był najlepszym od ponad 4 dekad. Niemniej kończone dziś budowy to efekt decyzji podejmowanych lata temu. Dlatego akurat informacje o mieszkaniach oddawanych do użytkowania w najmniejszym stopniu pokazują nam bieżącą koniunkturę w mieszkaniówce.
Oskar Sękowski, Bartosz Turek HRE Investments
