Kredyt mieszkaniowy ma być jeszcze tańszy, ale nie dla wszystkich

Wiemy już co zastąpi „Bezpieczny Kredyt 2%”. Ma to być „Mieszkanie na Start” z jeszcze bardziej atrakcyjnym oprocentowaniem. Tym razem preferencyjny, a nawet darmowy kredyt na mieszkanie ma mieć silny komponent prorodzinny. Założenie jest takie, że kredyt ma być tym tańszy i tym większy, im więcej mamy pociech.

Nowy pomysł rządu na kredyty mieszkaniowe zaczyna nabierać rumieńców. Poznajemy coraz więcej szczegółów, które malują nam obraz tego co zastąpi wygaszony już program „Bezpieczny Kredyt 2%”. Nowe rozwiązanie ma zacząć działać już w połowie 2024 roku. Gdyby chcieć je ująć jednym zdaniem, to nowy preferencyjny kredyt na zakup pierwszego mieszkania może mieć jeszcze niższe oprocentowanie, ale ma z niego zostać wyłączona część osób najlepiej zarabiających. Póki co jednak tylko drobna część (kilka-kilkanaście procent obywateli).

Największym atutem nowego pomysłu może więc być to, że wsparcie ma być kierowane do osób, które w normalnych warunkach nie mogłyby pozwolić sobie na realizację marzeń o własnym mieszkaniu. Z drugiej strony pieniądze publiczne mają już nie wspierać tych, których i bez dopłat stać byłoby na kredyt. Decydować będą o tym progi dochodowe zaproponowane przez ministerstwo. Póki co są one zbyt liberalne, ale przypomnijmy, że prace nad nowym programem dopiero wystartowały. Wcześniej komunikowane założenia są bowiem słuszne. Pomysł jest bowiem taki, aby pieniądze publiczne wspierały osoby „niebankowalne”, czyli takie, które bez dopłat nie miałyby odpowiedniej zdolności kredytowej.

Tani kredyt dla tych, których nie stać na zwykły?

Jest więc szansa na utrzymanie bardzo pozytywnego mechanizmu, który działał w „Bezpiecznym Kredycie 2%”, ale ma to się odbywać mniejszym kosztem dla budżetu. Program w pierwszym roku działania ma bowiem kosztować pół miliarda i ma wygenerować 50 tysięcy preferencyjnych kredytów. Znamy póki co za mało szczegółów, aby ocenić czy założenia te są realne czy – tak jak w „Bezpiecznym Kredycie 2%” - mocno zaniżone.

Jeśli jednak kalkulacje ministerialne są słuszne, to nowy program – „Mieszkanie na Start” - ma być tańszy i powinien mieć mniejszy rozmach niż „Bezpieczny Kredyt 2%”. To o tyle dobrze, że powinno to wywierać mniejszą presję na rynek mieszkaniowy.

Deweloperzy już w październiku i listopadzie 2023 roku pokazali przecież, że bez nawału klientów motywowanych do zakupu tanim kredytem, są w stanie odbudowywać ofertę mieszkań na sprzedaż i dzięki temu ograniczać presję na wzrost cen.

Niestety potem przyszedł grudzień niosący falę kupujących motywowanych widmem końca „Bezpiecznego Kredytu 2%”. W efekcie oferta została dramatycznie wykupiona. Jeśli jednak „Mieszkanie na Start” ma być trochę okrojoną i lepiej skalibrowaną wersją „Bezpiecznego Kredytu 2%”, to w 2024 roku mamy szanse na odbudowywanie równowagi pomiędzy popytem i podażą i mniejszą presję na wzrost cen nieruchomości niż w 2023 roku.

Im więcej dzieci, tym tańszy i większy kredyt

Jak ma to wszystko ma być osiągnięte? Jak poinformował Krzysztof Hetman wprowadzone mają być bariery dochodowe dla gospodarstw domowych, które chciałyby skorzystać z programu tanich kredytów na zakup pierwszego mieszkania. Maksymalne miesięczne zarobki brutto kwalifikujące do programu mają być badane z okresu 6 miesięcy i wynosić:

1) 10 tys. zł dla 1-os. gospodarstwa domowego

2) 18 tys. zł dla 2-os. gospodarstwa domowego

3) 23 tys. zł dla 3-os. gospodarstwa domowego

4) 28 tys. zł dla 4-os. gospodarstwa domowego

5) 33 tys. zł dla 5-os. gospodarstwa domowego

Tak jak limit dochodowy dla singla wydaje się w miarę racjonalny, choć też warto rozważyć jego obniżenie, tak w przypadku bardziej licznych gospodarstw domowych progi są zawieszone na tyle wysoko, że większość osób (co najmniej 85-95%) może się w nie łapać. Jest to więc przestrzeń do kalibracji, aby osiągnąć sformułowane przez ministerstwo cele, w myśl których z dopłat wyłączone mają być osoby najlepiej zarabiające. Co więcej, jeśli dochody te będą przekroczone, to z dużym prawdopodobieństwem nie będzie to dyskwalifikowało beneficjentów, ale skala udzielanej im pomocy ma być redukowana.

Co ciekawe, w porównaniu z „Bezpiecznym Kredytem 2%” dług ma być jeszcze tańszy. W ramach „Mieszkania na Start” bazowym oprocentowaniem preferencyjnego kredytu ma być 1,5%. Jeśli jednak ktoś prowadzi 3-os. gospodarstwo domowe, to oprocentowanie ma spadać do 1%. Zaledwie 0,5% ma kosztować preferencyjny kredyt 4-os. gospodarstwa domowe, a rodzinom wielodzietnym obiecano nawet darmowy kredyt, bo padła w tym kontekście deklaracja oprocentowania na poziomie 0%.

Od liczby dzieci zależeć ma jednak nie tylko oprocentowanie kredytu, ale też jego kwota. I tak ministerstwo sugeruje, że singiel będzie mógł na preferencyjnych zasadach pożyczyć 200 tysięcy złotych. Jeśli o kredyt będzie wnioskowała para albo rodzic samotnie wychowujący dziecko, kwota wzrośnie do 400 tys. złotych. Trzyosobowa rodzina będzie mogła wnioskować o maksymalnie 450 tysięcy złotych preferencyjnego kredytu, a czteroosobowa pół miliona. Co ważne, kredyt preferencyjny będzie można łączyć ze zwykłym, aby w sumie pożyczyć niezbędną do zakupu kwotę.

W zapowiedziach pojawia się też limit wieku – do 35 lat, ale ma od dotyczyć jedynie singli. Z drugiej strony na szczególne preferencje będą mogły liczyć rodziny wielodzietne i nie chodzi tu tylko o możliwość zaciągnięcie kredytu na 0%. W ich przypadku kwota preferencyjnego kredytu ma być najwyższa i wynosić ma 600 tysięcy złotych. Mało tego, rodziny wielodzietne mają być też wyłączone spod rygoru kupowania pierwszego mieszkania. To sugeruje, że preferencyjny kredyt będą one mogły przeznaczyć na zamianę posiadanego lokum na większe, lepiej położone albo o wyższym standardzie. To kolejny obszar, nad którym warto się zastanowić na etapie prac nad ustawą, bo rodzin wielodzietnych mających na utrzymaniu pociechy jest w Polsce około 400-500 tys.

Prace nad ustawą będą jeszcze prowadzone

I choć wciąż mówimy jedynie o zapowiedziach, które nie mają jeszcze nawet formuły projektu ustawy, to wynika z nich, że nowy pomysł na preferencyjny kredyt dąży do tego, aby pieniądze publiczne były wydawane efektywniej. To dlatego w nowym programie pojawią się większe wymagania dotyczące wieku czy zarobków, choć te drugie są zbyt liberalne. Cel zmian ma być przecież taki, aby z preferencyjnego kredytu nie korzystały osoby, które stać na zwykły kredyt.

Weźmy więc na warsztat przykład rodziny z jednym dzieckiem, która dysponuje dochodem na poziomie 23 tysięcy złotych brutto. To oznacza, że „na rękę” taka rodzina ma około 16 tysięcy złotych. Przy takich zarobkach możliwe byłoby zaciągnięcie standardowego kredytu na ponad milion złotych. Jeśli jednak rodzina kupowałaby pierwsze mieszkanie, to mogłaby otrzymać 450 tysięcy złotych kredytu z dopłatą, a więc łączna zdolność kredytowa naszej przykładowej rodziny byłaby jeszcze większa.

Jak zwykle więc diabeł tkwi w szczegółach. Wcześniej przytoczone limity dochodowe wymagają kalibracji. Między innymi dlatego możemy być pewni, że w trakcie prac nad ustawą będą do niej zgłaszane różne zmiany. Z dużym prawdopodobieństwem należy spodziewać się też przynajmniej próby wprowadzenia górnej granicy kwoty, którą przy zaciąganiu preferencyjnego kredytu będzie można wydać na nabywaną nieruchomość. Ponadto pamiętajmy, że wciąż mówimy o wstępnie komunikowanych założeniach. Przed nami cały proces legislacyjny, który może przynieść różne zmiany, a i tak pewność, że program „Mieszkanie na start” faktycznie zyska w parlamencie wymaganą większość zyskamy dopiero po głosowaniach.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment Trust