Za 1 wypłatę kupisz 0,59 mkw mieszkania w stolicy

Dostępność nowych mieszkań w Polsce wykazuje znaczące różnice regionalne, a wzrost wynagrodzeń nie zawsze przekłada się na realną poprawę możliwości zakupu – wynika z najnowszego raportu portalu RynekPierwotny.pl. Najtrudniejsza sytuacja utrzymuje się w Warszawie, gdzie przeciętna pensja pozwala na nabycie zaledwie około 0,59 m² nowego mieszkania.

Raport RynekPierwotny.pl opiera się na analizie danych Głównego Urzędu Statystycznego oraz platformy BIG DATA RynekPierwotny.pl. W pierwszym kwartale 2026 roku przeciętne wynagrodzenie brutto w polskich miastach umożliwiało zakup od 0,59 do 0,85 m² nowego mieszkania, w zależności od lokalizacji.

Warszawa i Gdańsk – rynki wciąż niedostępne

Największe wyzwania w zakresie dostępności mieszkań dotyczą stolicy. W pierwszym kwartale 2026 r. przeciętna pensja warszawiaka pozwalała na zakup jedynie 0,59 m² lokalu, co czyni Warszawę najmniej dostępnym rynkiem w kraju. W porównaniu z poprzednim rokiem sytuacja uległa pogorszeniu. Podobny trend, choć mniej intensywny, obserwuje się w Gdańsku, gdzie wskaźnik dostępności spadł z około 0,72 m² w 2022 r. do 0,61 m² na początku 2026 r.

Eksperci rynku nieruchomości zwracają uwagę, że wycofanie z debaty publicznej tematu tzw. „bańki cenowej” nie oznacza automatycznej poprawy sytuacji nabywców. „Dane roczne pokazują, że w wielu dużych miastach, mimo względnie stabilnych relacji cen do dochodów, przeciętna siła nabywcza mieszkańców systematycznie się obniża” – podkreśla Marek Wielgo z portalu RynekPierwotny.pl.

Lepsza dostępność w miastach z masową podażą

Pozytywne zmiany widoczne są w miastach, gdzie rozwija się bardziej „masowa” struktura oferty deweloperskiej. W Krakowie dostępność mieszkań wzrosła z około 0,61 m² pod koniec 2023 r. do 0,71 m² w pierwszym kwartale 2026 r., głównie dzięki wprowadzeniu na rynek większej liczby przystępnych cenowo lokali. Poprawa dotyczy także Wrocławia (0,66 m²) oraz Łodzi, gdzie przeciętna pensja pozwalała na zakup 0,76 m² – co jest najwyższym rocznym wzrostem dostępności w analizowanych miastach.

Katowice pozostają liderem pod względem dostępności – przeciętne wynagrodzenie pozwala na zakup około 0,85 m² nowego mieszkania, choć wynik jest nieco niższy niż w poprzednim kwartale. W Poznaniu natomiast odnotowano spadek siły nabywczej: przeciętna pensja pozwalała na zakup 0,69 m², mniej niż rok wcześniej.

Struktura oferty kluczowa dla dostępności

Analiza ekspertów wskazuje, że głównym czynnikiem różnicującym rynki jest struktura oferty deweloperskiej. W miastach, gdzie rośnie udział drogich mieszkań segmentu premium, wzrost płac nie nadąża za tempem wzrostu średnich cen. W efekcie, nawet przy stabilizacji rynku i wolniejszym tempie podwyżek, dostępność mieszkań dla przeciętnego nabywcy nie ulega poprawie.

Marek Wielgo podkreśla, że choć rynek nieruchomości w Polsce wchodzi w fazę większej równowagi, problem dostępności mieszkań nadal narasta. „Brak »bańki cenowej« nie oznacza jeszcze rynku przyjaznego dla przeciętnie zarabiających” – zauważa ekspert.

pap, jb