UOKiK: potrzebny jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Dziś ryzyko niepowodzenia dewelopera ponoszą konsumenci. Stworzony przez nas system ochrony nabywców mieszkań deweloperskich pozwoli im spać spokojnie - powiedziała wiceprezes UOKiK Dorota Karczewska o projekcie nowej ustawy, który przyjął komitet ekonomiczny.
„Dziś sytuacja wygląda tak, że jeśli firma upadnie albo zaprzestanie budowy, to ryzyko ponosi konsument. Uważamy, że ryzyko niepowodzenia inwestycji jest ryzykiem biznesowym, więc ten akcent powinien zostać przeniesiony w kierunku branży” - oceniła Dorota Karczewska.
Dlatego - jak mówiła - przygotowany przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przewiduje „stworzenie całościowego, domkniętego systemu ochrony konsumenta i bezpiecznego rynku deweloperskiego„.
W ramach tego systemu Urząd proponuje powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, wzorowanego na Turystycznym Funduszu Gwarancyjnym, do którego składaliby się wszyscy deweloperzy.
„Gdyby któryś z nich upadł, zaprzestał budowy albo nastąpiłoby odstąpienie przez konsumenta od umowy, wynikające z niedopełnienia obowiązków przez dewelopera, to Fundusz pokryłby wszystkie straty poniesione przez konsumentów. Fundusz Deweloperski byłby prowadzony przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, czyli instytucję, która prowadzi już fundusz dla turystyki” - powiedziała.
Według założeń UOKiK od każdej wpłaty nabywcy deweloper będzie odprowadzał składkę do funduszu zależnie od rodzaju prowadzonego rachunku: dla rachunku zamkniętego składki mają wynosić maksymalnie do 1 proc. wartości mieszkania, a dla rachunku otwartego do 5 proc. W rzeczywistości mają być dużo niższe. Dla otwartych rachunków stawka nie powinna przekroczyć 1 proc., a dla zamkniętych 0,2 proc.
Jak poinformowała Dorota Karczewska, składki te będą przechowywane na odrębnych subkontach i przesyłane do Funduszu za pośrednictwem banku. „To bank będzie odpowiedzialny za przeniesienie składki do Funduszu i dopiero gdy deweloper opłaci składkę, będzie mógł uruchomić kolejną transzę na budowę. Wypłaty te będą powiązane z postępami w budowie, bo teraz jest tak, że wypłatę poszczególnych transz regulują umowy pomiędzy deweloperem i konsumentem, a one mogą wyglądać bardzo różnie. Często nawet za dziurę w ziemi konsument może płacić 60-90 proc. ceny mieszkania” - mówiła.
Jak dodała, system ochrony nabywców jest całościowy m.in. dzięki temu, że Fundusz zadziała także w sytuacji, gdy upadnie bank, który prowadzi rachunek powierniczy. „Dziś klient otrzymałby z Bankowego Funduszu Gwarancyjnego zwrot wpłat do 100 tys. euro, a dzięki funduszowi deweloperskiemu otrzyma wszystko, co wpłaci. Projekt przewiduje odpowiedni mechanizm zwracania konsumentom wpłaconych kwot” - powiedziała Karczewska.
Zauważyła też, że część deweloperów krytykuje proponowane zmiany, argumentując, że Fundusz jest niepotrzebny, gdyż sytuacja na rynku jest dobra, a firmy rozwijają się, a nie upadają. Jak powiedziała, falochrony buduje się, kiedy morze jest spokojne. „Uważamy, że to najlepszy moment, żeby stworzyć rozwiązania systemowe, które będą chroniły konsumentów na wypadek sztormu, jaki miał miejsce np. w latach 2008-2009. Wówczas nie było zabezpieczeń, a konsumenci ponieśli bardzo poważne straty” - wskazała.
Dodała, że zdaniem niektórych przedsiębiorców składki na fundusz są za wysokie i wpłyną na wzrost cen mieszkań. Jednak - wskazywała wiceprezes UOKiK - w ustawie zapisane są stawki maksymalne, a faktycznie obowiązującą w danym roku stawkę będzie określał w rozporządzeniu minister inwestycji i rozwoju w porozumieniu z ministrem finansów, po konsultacji z prezesem UOKiK i UFG, biorąc pod uwagę czynniki ryzyka na rynku.
„W rzeczywistości składki mają być dużo niższe. Dla otwartych rachunków stawka nie powinna przekroczyć 1 proc., a dla zamkniętych 0,2 proc. Racjonalny ustawodawca musi mieć margines swobody, w ramach którego może się poruszać, by być gotowym na tąpnięcia na rynku. Jeśli okaże się, że ryzyko jest niewielkie, a w Funduszu byłoby dużo pieniędzy, to w tym rozporządzeniu stawkę można określić nawet na poziomie zero” - mówiła wiceprezes UOKiK.
Jej zdaniem zaletą proponowanego systemu jest wbudowany w niego mechanizm samoregulujący. Wskazała, że stawki ustala minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw instytucji finansowych.
„Pierwszy organ musi brać pod uwagę kondycję rynku deweloperskiego, drugi natomiast czuwać nad stabilnością DFG. Nadmierne windowanie stawek powodować będzie pogarszanie się sytuacji deweloperów na rynku, a w rezultacie zwiększenie liczby wypłat z DFG. Stąd też trudno zakładać, że obie instytucje będą windować stawki, albo też sztucznie eskalować zwiększanie się kapitałów zgromadzonych w DFG, uniemożliwiające zmniejszenie obciążeń deweloperów i ich szybszy rozwój” - zauważyła.
Według Karczewskiej gdyby nawet deweloperzy rzeczywiście przerzucali koszt składki do Funduszu na klientów, jak zapowiadają, to nabywcy mieszkań i tak będą wygrani, bo za niewielki procent wartości mieszkania zyskają spokój.
„Jeżeli deweloperzy przerzucą składki na nabywców, to ewentualny wzrost cen mieszkań nie powinien przekroczyć 1,6 proc. - przy założeniu maksymalnej, 5-proc. składki na DFG. Wzrost ten nie byłby jednak większy niż obecne zróżnicowanie cen mieszkań w poszczególnych miastach. Widoczne jest to zwłaszcza przy porównaniu ceny za metr kwadratowy w Warszawie i w mniejszych miejscowościach” - zauważyła.
Jej zdaniem świadczy to o tym, że głównym czynnikiem wpływającym na ceny mieszkań nie są koszty, lecz siła nabywcza kupujących - mieszkańcy miast o większej sile nabywczej zdolni są płacić wyższe ceny, co deweloperzy wykorzystują stosując wysokie marże. „Deweloperzy różnicują też ceny mieszkań w tej samej inwestycji w zależności od piętra czy strony świata, mimo że koszt ich budowy jest taki sam” - powiedziała.
Wiceprezes UOKiK przekonywała, że rozwiązania zapisane w projekcie ustawy są wypadkową kilkuletniej dyskusji ze wszystkimi uczestnikami rynku i wyraziła nadzieję, że nowe przepisy zostaną uchwalone jeszcze w tej kadencji. „Byłoby dużą stratą dla uczestników rynku, gdyby ten projekt nie został przyjęty” - podkreśliła.
Jak uzasadniała, w tej chwili nabywcy mieszkań w Polsce są chronieni gorzej niż w większości pozostałych krajów UE, a funkcjonujące rozwiązania są dalekie od doskonałości.
Obecna ustawa deweloperska przewiduje cztery rodzaje zabezpieczeń dla klientów - rachunek powierniczy zamknięty oraz trzy rodzaje rachunków otwartych: z gwarancją ubezpieczeniową, z gwarancją bankową oraz tzw. rachunek otwarty bez dodatkowego zabezpieczenia. W wypadku rachunku zamkniętego deweloper otrzymuje w całości zapłatę od klienta za mieszkanie dopiero po przeniesieniu na nabywcę własności, a z rachunku otwartego bank wypłaca deweloperowi transze w trakcie trwania inwestycji.
Zdaniem UOKiK najbezpieczniejszą formą zabezpieczenia praw nabywców - pod warunkiem, że nie upadnie bank - jest rachunek zamknięty. Jednak deweloperzy najczęściej wykorzystują rachunek otwarty bez zabezpieczeń, bo jest to forma najtańsza, która umożliwia deweloperom finansowanie inwestycji z wpłat nabywców.
„Niesie to ze sobą poważne ryzyko w wypadku upadłości dewelopera, ale też w sytuacji, gdy deweloper nie upada, ale np. zaprzestaje prowadzenia działalności albo zaprzestaje budowy. Wtedy konsument pozostaje w takiej sytuacji, że wpłacił już część albo całość ceny za mieszkanie, natomiast nie ma mieszkania i pozostaje z kredytem hipotecznym. I niedokończoną budową” - opisywała wiceszefowa UOKiK.
Przypomniała też, że konsumentom, którzy wzięli kredyt na mieszkanie, na którym bank nie może ustanowić hipoteki, bo nie jest gotowe, grozi podwyższenie marży kredytu. „Istnieje też ryzyko, że bank w ogóle wypowie umowę na kredyt hipoteczny” - podkreśliła.
Małgorzata Werner-Woś (PAP), sek
