Ożywienie w budownictwie mieszkaniowym trwa już rok
Przez ostatnich 12 miesięcy deweloperzy zaczęli budować 147 tysięcy nowych mieszkań. To o ponad 55 tysięcy lokali więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Większą aktywność wspierają stabilniejsze koszty budowy oraz zainteresowanie ze strony kupujących.
Już od roku trwa ożywienie w sektorze budownictwa mieszkaniowego – sugerują najnowsze dane GUS. Co więcej, jest to bardzo dynamiczne ożywienie, bo skłonność deweloperów do rozpoczynania nowych inwestycji wzrosła o ponad połowę. Przecież firmy te od lipca 2023 roku do czerwca 2024 roku zaczęły budować ponad 147 tysięcy nowych mieszkań. To o ponad 60 proc. więcej niż gdybyśmy analogiczne podsumowanie zrobili rok wcześniej. W okresie od lipca 2022 roku do czerwca 2023 roku deweloperzy zaczęli bowiem budować mniej niż 92 tysiące nowych mieszkań.
Niska baza i powrót do normalności
Dynamika ożywienia jest więc bardzo duża. Po części bez wątpienia wynika ona z niskiej bazy – po prostu w roku 2022 oraz do połowy 2023 roku zaczynano relatywnie niewiele nowych budów. Wprost wynikało to ze słabości popytu i dynamicznie rosnących kosztów wytworzenia mieszkań. Jeśli odnosimy się do tak słabego okresu, to jasnym jest, że dziś otrzymujemy wyniki sugerujące gwałtowną poprawę.
Wzrost liczby budowanych mieszkań jest również pokłosiem wyraźnego wzrostu popytu na mieszkania, z czym mieliśmy do czynienia w 2023 roku. Doprowadziło to na wielu rynkach do dramatycznego wykupienia mieszkań. Zanim jednak znalazło to swoje odzwierciedlenie w większej liczbie rozpoczynanych inwestycji, to ze względów organizacyjno-administracyjnych musiało minąć co najmniej kilka miesięcy. To co widzimy w napływających danych wciąż odczytujemy jako odbudowę oferty wykupionej w 2023 roku. Ponadto nie możemy zapominać, że sam popyt na mieszkania jest dziś wyższy niż w słabym pod tym względem 2022 roku. Ma to uzasadnienie w szybko rosnących wynagrodzeniach czy łatwiejszym niż dwa lata temu dostępie do kredytów. To również sprzyja większej aktywności deweloperów.
Na większą skłonność do rozpoczynania nowych budów wpływ może mieć też stabilizacja kosztów budowy. Tu lepiej zachowują się ceny materiałów budowlanych, bo koszt robocizny pozostaje pod presją ogólnego wzrostu poziomu wynagrodzeń. Nie zmienia to jednak faktu, że dynamika wzrostu kosztów budowy spadła w ostatnich kwartałach co najmniej kilkukrotnie. Daje to dziś nadzieję na większą przewidywalność kosztów realizacji projektów. Jest ponadto niemal pewne, że sytuacja taka nie będzie trwała wiecznie, co tym bardziej może skłaniać deweloperów do wykorzystania nadarzającej się okazji.
Trzeci najlepszy czerwiec w historii
W samym tylko czerwcu deweloperzy zaczęli budować prawie 14,1 tysięcy mieszkań, a więc o prawie 60 proc. więcej niż rok wcześniej – wynika z danych GUS. Tu ponownie duża dynamika jest pokłosiem niskiej bazy sprzed roku. Po prostu w czerwcu 2023 roku aktywność budowlana deweloperów była niewielka. Jeśli jednak odnieślibyśmy te wyniki do danych z szóstych miesięcy lat poprzednich, to okazałoby się, że najnowszy odczyt prezentowany przez GUS wcale nie jest rekordowy. Wynik na poziomie niecałych 14,1 tysięcy mieszkań, których deweloperzy rozpoczęli budowę jest trzecim najlepszym w historii wynikiem szóstego miesiąca roku.
Pozwolenia w górę
W czerwcu dobre dane napłynęły też na temat wydawanych pozwoleń na budowę. Deweloperzy dostali bowiem pozwolenia na ponad 16 tysięcy lokali. To o prawie 19 proc. więcej niż przed rokiem.
Co więcej, od ponad trzech lat liczba wydawanych deweloperom pozwoleń jest większa niż liczba rozpoczynanych budów. Teoretycznie powinno nas to uspokajać, że deweloperzy przygotowują się na zapas, aby być w stanie zaspokoić potrzeby kupujących, nawet gdyby raptem popyt wyraźnie wzrósł. Problem w tym, że interpretując dane o tych decyzjach administracyjnych trzeba zawsze mieć z tyłu głowy fakt, że obarczone są one dużą zmiennością. Ponadto spora część wydanych pozwoleń nie przekłada się potem na rozpoczynane inwestycje. To niestety studzi optymizm, że mamy w tym względzie duże zapasy, które można przekuć w nowe budowy.
Kończymy mniej budów niż zaczynamy
Tak jak od miesięcy GUS pokazuje nam dane o rosnącej liczbie nowych inwestycji, co sugeruje przyzwoite nastroje wśród deweloperów, tak niestety trafiają do nas też słabsze informacje o liczbie mieszkań oddawanych do użytkowania. W czerwcu w całej Polsce było ich mniej niż 17 tysięcy. Sami deweloperzy dostarczyli z tego trochę ponad 10,8 tys. W przypadku firm budujących na sprzedaż mówimy o spadku o ponad 20 proc. względem wyniku sprzed roku.
Słabe dane na temat mieszkań oddawanych do użytkowania nie są jednak niczym zaskakującym. Jest to wynik decyzji podejmowanych w przeszłości. Tak jak wspomnieliśmy wcześniej, w 2022 roku koniunktura na rynku mieszkaniowym była słaba. Zaczynano mniej nowych budów, bo Polacy w obliczu niepewności i zakręconych kurków z kredytami zgłaszali mniejszy popyt na mieszkania. W związku z tym, że przeciętna budowa deweloperskiego bloku trwa dwa lata, to patrząc na gorsze dane na temat liczby mieszkań oddanych do użytkowania, obserwujemy de facto efekty słabej koniunktury z 2022 roku.
Bartosz Turek, główny analityk HREIT
