Ceny mieszkań. Próg bólu osiągnięty?

W Warszawie, Krakowie i Wrocławiu zaobserwowano korektę cen ofertowych i to trzeci kwartał z rzędu. Jednak w wielu miastach wojewódzkich ceny ponownie wzrosły i wciąż trwa tam przepychanka między oczekiwaniami sprzedających a możliwościami kupujących – tak wynika z danych portalu ogłoszeniowego Nieruchomosci-online.pl, który podsumował I kwartał 2025 r. na rynku wtórnym.

Niewielka korekta – tak można określić to, co działo się z cenami ofertowymi mieszkań z rynku wtórnego w Warszawie w I kwartale 2025 r. Porównując do IV kwartału ubiegłego roku, średnia stawka za metr kawalerki była niższa o 0,8 proc., mieszkania dwupokojowego o 1 proc., a trzypokojowego o 0,6 proc. Jest odrobinę taniej, ale kupujący w stolicy i tak wciąż muszą mierzyć się ze średnimi cenami na poziomie 17–19 tys. zł za metr.

Dane Nieruchomosci-online.pl wskazują, że w Krakowie obniżka wyniosła w przypadku kawalerek 0,8 proc. (17,3 tys. zł/mkw.), a w przypadku mieszkań dwu- i trzypokojowych po 1,6 proc. (kolejno 16,3 tys. zł i 15,5 tys. zł/mkw.). Jeśli chodzi o Wrocław, średnie oczekiwania osób sprzedających były niższe o 1,4 proc. (kawalerki – 14,6 tys. zł/mkw.), o 0,5 proc. (dwupokojowe – 13,2 tys. zł/mkw.) i o 2,1 proc. (trzypokojowe – 12,4 tys. zł/mkw.).

_Teoretycznie, o ile więcej pieniędzy mogło zostać w kieszeni kupujących? Wspomniane spadki przekładają się na 100–260 zł mniej na metrze. Nie są to duże obniżki, ale można mówić już o trendzie w największych miastach. Każda z tych trzech metropolii pozostaje na ścieżce lekkich obniżek, które widoczne są już od drugiej połowy 2024 r. Cenowy próg bólu został tam już najwyraźniej osiągnięty_ – mówi Rafał Bieńkowski z portalu Nieruchomosci-online.pl.

Z obniżkowego trendu w największych miastach wyłamał się Gdańsk – tam mieszkania podrożały średnio o 3 proc. w każdej z analizowanych wielkości lokali. Odpowiedź na pytanie, dlaczego tak się dzieje, może leżeć częściowo w inwestycyjnym charakterze miasta – na rynek trafia tam dużo niedawno wykończonych i dobrze zlokalizowanych mieszkań w wysokim standardzie.

Jeśli chodzi o inne duże miasta, warto wspomnieć też o Poznaniu, gdzie praktycznie nie drgnęły ceny mieszkań dwu- i trzypokojowych, a także o Szczecinie, gdzie ceny kawalerek obniżyły się średnio o 1,7 proc., a trzypokojowe o kosmetyczne 0,5 proc.

Rynek dwóch prędkości

Mamy jednak rynek dwóch prędkości, ponieważ nie wszędzie osoby kupujące mogły liczyć na większą elastyczność sprzedających. Nasze dane wciąż wskazują na spore wahania w cenach ofertowych w zależności od regionu – podkreśla Rafał Bieńkowski.

Stabilizację lub lekkie obniżki cen ofertowych kwartał do kwartału zaobserwowano w połowie miast wojewódzkich. Ale w połowie wciąż widoczne są wzrosty (najczęściej są to miasta, gdzie cena za metr jest najniższa i wciąż poniżej 10 tys. zł).

Średnie stawki za kawalerkę wzrosły maksymalnie o 5 proc. w Kielcach (10 tys. zł/mkw.), Łodzi (9,1 tys. zł/mkw.), Rzeszowie (12,6 tys. zł/mkw.), Zielonej Górze (9,7 tys. zł/mkw.), ale w pozostałych miastach częściej jednak o 1–2 proc.. Średnia stawka w przypadku mieszkania dwupokojowego wzrosła maksymalnie o 6 proc. w Katowicach (9,9 tys. zł/mkw.), ale w większości lokalizacji o 1–4 proc.. Trzypokojowe – maksymalnie o 6 proc. w Gorzowie Wlkp. (7,8 tys. zł/mkw.) i Katowicach (9,5 tys. zł/mkw.), ale najczęściej o 1–3 proc..

Dalszy wzrost cen może nieco zaskakiwać, patrząc na ograniczony popyt na mieszkania.

– Tam, gdzie pojawiły się wzrosty, może to wynikać z prób dopasowania cen w mniejszych stolicach regionalnych do limitu 10 tys. zł za metr, który ma obowiązywać w rządowym programie „Pierwsze Klucze”. Oczywiście nie sposób ocenić, czy na pewno na sprzedających zadziałał już sam efekt zapowiedzi programu, ale nie można tego wykluczyć – uważa ekspert Nieruchomosci-online.pl.

Porównując ceny rok do roku, w większości miast są one wyższe. Wyjątkiem są największe miasta, czyli Warszawa, Kraków i Wrocław. Tam średnie ceny albo są na takim samym poziomie co na początku 2024 r., albo są niższe w zależności od liczby pokoi od 1 do 3 proc.

Popyt podobny do tego z początku 2024 r.

W I kwartale 2025 r. osoby poszukujące chętniej przeglądały ogłoszenia z rynku wtórnego, niż miało to miejsce w IV kwartale 2024 r. (październik-grudzień). Liczba kontaktów nawiązanych z ogłoszeniodawcami w portalu Nieruchomosci-online.pl wzrosła o 7 proc.

To raczej naturalna sytuacja – w listopadzie i grudniu potencjalni kupujący z mniejszym zapałem przeglądają oferty, aby powrócić do poszukiwań na początku nowego roku.

Pomimo lekkiego wzrostu zainteresowania ogłoszeniami w I kwartale w porównaniu do IV kwartału ub.r., popyt na mieszkania z rynku wtórnego był bardzo zbliżony do tego sprzed roku. Przypomnijmy – w I kwartale 2024 r. sytuacja na rynku uspokajała się po wygaszeniu programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”.

Popyt na mieszkania wciąż jest ograniczony z powodu wysokich cen, braku obniżek stóp procentowych i oczekiwania na nowy, rządowy program wsparcie kredytobiorców.

Materiały prasowe Nieruchomosci-online.pl

»» Odwiedź wgospodarce.pl na GOOGLE NEWS, aby codziennie śledzić aktualne informacje