Nie warto być singlem, gdy myślisz o mieszkaniu

Jesteśmy po drugim z rzędu miesiącu spadku zdolności kredytowej przeciętnie zarabiających gospodarstw domowych. W efekcie pogorszyła się także dostępność mieszkań na ich kieszeń – i to w momencie, gdy deweloperzy wyraźnie zdjęli nogę z gazu. Takie wnioski płyną z analizy BIG DATA RynekPierwotny.pl i Rankomat.pl.

Kwiecień przyniósł wyraźne ochłodzenie na rynku kredytów mieszkaniowych. Z danych Biura Informacji Kredytowej (BIK) wynika, że liczba osób wnioskujących o kredyt spadła z rekordowych 63,3 tys. w marcu do ok. 42,3 tys. w kwietniu, czyli aż o jedną trzecią w ciągu zaledwie miesiąca. Choć skala spadku wygląda groźnie, to w dużej mierze jest efektem wyjątkowo gorącego marca.

„Tak silnego spadku można się było spodziewać, bo marcowy boom w dużej mierze był efektem refinansowań” – komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Refinansowanie polega na przeniesieniu kredytu do innego banku lub renegocjacji jego warunków, głównie po to, by obniżyć ratę. Wielu kredytobiorców przyspieszyło decyzje w obawie, że zamyka im się okno na relatywnie tanie refinansowanie wcześniej zaciągniętych, droższych kredytów. Dodatkowo duża konkurencja między bankami sprzyjała takim ruchom, co sztucznie podbiło statystyki popytu, choć nie oznaczało nowych zakupów mieszkań.

Marcowy rekord liczby wniosków nie był więc sygnałem trwałego odbicia popytu mieszkaniowego, lecz efektem „przemieszania się” już istniejących kredytów między bankami. Kwiecień przyniósł bardziej „oczyszczony” obraz rynku.

BIK nie podał jeszcze liczby zawartych przez banki umów kredytowych, ale można przypuszczać, że będzie ich mniej niż w marcu – i to nie tylko z powodu mniejszej liczby wniosków. Ważną rolę odegrało również pogorszenie zdolności kredytowej części potencjalnych nabywców mieszkań.

Drugi miesiąc spadku zdolności kredytowej

Analiza ofert dziesięciu banków przeprowadzona przez Rankomat.pl pokazuje, że w kwietniu przeciętnie zarabiający singiel (ok. 6 tys. zł netto) mógł liczyć na ok. 432,9 tys. zł kredytu, czyli o blisko 3 proc. mniej niż miesiąc wcześniej. W przypadku dwuosobowego gospodarstwa domowego z dochodem 8 tys. zł netto spadek był symboliczny – do ok. 558,4 tys. zł. Z kolei rodziny z dzieckiem (10 tys. zł netto) jako jedyne odnotowały wzrost zdolności kredytowej – do ok. 675,8 tys. zł.

To już drugi miesiąc lekkiego pogorszenia warunków finansowania, co bezpośrednio przekłada się na realne budżety mieszkaniowe. Przy założeniu 20-procentowego wkładu własnego oznacza to, że singiel mógł w kwietniu dysponować budżetem ok. 541 tys. zł, podczas gdy jeszcze miesiąc wcześniej było to ponad 557 tys. zł. Podobna, choć mniej odczuwalna korekta dotyczyła par. Jedynie rodziny z dzieckiem zyskały większą siłę nabywczą.

Warto jednak pamiętać, że zdolność kredytowa przeciętnie zarabiających gospodarstw domowych pozostaje nadal o kilkanaście procent wyższa niż rok temu. Jednocześnie oferty banków są mocno zróżnicowane – przy tych samych zarobkach jedna instytucja była skłonna pożyczyć singlowi niespełna 370 tys. zł, a inna ponad 500 tys. zł.

Wyższa zdolność kredytowa nie zawsze oznacza jednak lepsze warunki finansowania. W części banków większa skłonność do udzielania wysokich kredytów idzie bowiem w parze z wyższym oprocentowaniem.

Problem polega na tym, że rynek mieszkań reaguje na pogorszenie zdolności kredytowej znacznie szybciej niż na jej poprawę. Nawet niewielkie zmiany wystarczają więc, by z rynku znikały całe segmenty mieszkań dostępnych dla przeciętnie zarabiających. Tym razem zbiegło się to dodatkowo z wyraźnym hamowaniem nowej podaży. W Krakowie w kwietniu do sprzedaży trafiło niespełna 200 nowych lokali, czyli aż o ok. 70 proc. mniej niż wynosiła średnia miesięczna podaż w 2025 r. Podobne ograniczenia były widoczne także w Poznaniu oraz – choć w mniejszej skali – w Warszawie i Łodzi.

Single najszybciej wypadają z rynku

Skutki widać przede wszystkim w segmencie najmniejszych i najtańszych mieszkań, czyli tych, które znajdują się w zasięgu finansowym singli. To właśnie ta grupa najmocniej odczuła kwietniowe zmiany. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że liczba takich lokali w Krakowie skurczyła się z ok. 700 do zaledwie ok. 400, czyli o blisko 40 proc. W Warszawie oferta spadła z ok. 1,1 tys. do ok. 900 mieszkań. W Poznaniu zmniejszyła się z ok. 2,2 tys. do niespełna 1,9 tys., we Wrocławiu – z ok. 1,4 tys. do ok. 1,3 tys., a w Trójmieście – z ok. 1,4 tys. do ok. 1,3 tys. mieszkań. Nawet w Łodzi, która wciąż oferuje singlom największy wybór, liczba lokali spadła z ok. 6 tys. do ok. 5,5 tys.

„Nie jest to przypadek. Single dysponują najmniejszą zdolnością kredytową, a więc poruszają się na bardzo wąskiej granicy dostępności mieszkań. Nawet niewielkie pogorszenie warunków kredytowych powoduje, że znacząca część oferty natychmiast wypada z zasięgu jednoosobowych gospodarstw domowych” – tłumaczy Marek Wielgo.

Z drugiej strony oferta deweloperów w największych miastach pozostaje relatywnie duża, co zwiększa ich skłonność do negocjacji cenowych i udzielania opustów. W praktyce oznacza to, że realna dostępność mieszkań „na kieszeń” może być nieco wyższa, niż wynikałoby to wyłącznie z cen ofertowych.

Nie należy więc zniechęcać się pozornie ograniczonym wyborem. Dziś większe znaczenie niż wcześniej ma umiejętność negocjacji.

Rodziny z dzieckiem nadal mają największy wybór

Nieco lepiej wygląda sytuacja bezdzietnych par, choć również w tym segmencie dominują spadki. W Warszawie liczba mieszkań dostępnych w budżecie dwuosobowych gospodarstw zmniejszyła się z ok. 4,1 tys. do ok. 3,8 tys., w Poznaniu – z ok. 4,4 tys. do ok. 4,1 tys., a w Krakowie – z ok. 3,5 tys. do ok. 3,3 tys. lokali.

Także w Łodzi, gdzie oferta pozostaje największa, odnotowano spadek – z 8,3 tys. do ok. 8,1 tys. mieszkań.

Stabilniej wyglądała sytuacja w Trójmieście i we Wrocławiu, gdzie liczba mieszkań utrzymała się odpowiednio na poziomie ok. 2,9 tys. i 4,3 tys. Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia była jedynym rynkiem, na którym odnotowano wzrost – do ok. 8,1 tys. lokali.

Nie zmienia to jednak faktu, że dostępność mieszkań dla bezdzietnych par pozostaje ograniczona i – podobnie jak w przypadku singli – bardzo wrażliwa nawet na niewielkie zmiany zdolności kredytowej.

Relatywnie najlepszą sytuację mają dziś rodziny z dzieckiem, które jako jedyne odnotowały wzrost zdolności kredytowej. W ich przypadku w wielu miastach oferta mieszkań zwiększyła się.

W Warszawie liczba lokali wzrosła z ok. 7 tys. do ok. 7,2 tys., we Wrocławiu – z ok. 6,2 tys. do ok. 6,6 tys., a w Krakowie – z ok. 5,8 tys. do ok. 6,1 tys. mieszkań. W Trójmieście wzrost był jeszcze wyraźniejszy – z ok. 3,9 tys. do ok. 4,3 tys. lokali.

Stabilizacja była widoczna w Poznaniu, gdzie liczba mieszkań utrzymała się na poziomie ok. 5,6 tys., oraz w Łodzi – na poziomie ok. 9,2 tys. Z kolei w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii odnotowano wzrost do ok. 9,4 tys. mieszkań.

Niepewność wraca na rynek kredytów

Na razie Rada Polityki Pieniężnej nie zdecydowała się na zmianę stóp procentowych, ale scenariusz na kolejne miesiące pozostaje obarczony dużą niepewnością.

Eskalacja konfliktu na Bliskim Wschodzie już dziś podbija ceny energii i rodzi ryzyko wzrostu inflacji, co może skłonić bank centralny do bardziej ostrożnego podejścia, a nawet zmiany kursu polityki pieniężnej.

W takim otoczeniu szybki powrót poprawy dostępności mieszkań wydaje się mało prawdopodobny – zwłaszcza dla tych kupujących, którzy już dziś balansują na granicy zdolności kredytowej. Najbardziej odczują to single oraz osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie.

Analitycy RynekPierwotny.pl/Rankomat.pl

»» Odwiedź wgospodarce.pl na GOOGLE NEWS, aby codziennie śledzić aktualne informacje