Eksperci o rynku mieszkań: Czeka nas trudny okres

Relacja popytu i podaży wskazuje na stabilizację cen nieruchomości na największych rynkach. Kolejne kilka kwartałów może być jednak trudne, zwłaszcza jeśli kredytobiorcy będą czekać na spadki inflacji i zakończenie podwyżek stóp procentowych – uważają eksperci z Otodom i mBanku.

O 14,3 proc. podrożały w ubiegłym roku mieszkania w Warszawie, o 12 proc. w Katowicach i o 11 proc. w Poznaniu – przekazali we wspólnym raporcie eksperci z Otodom i mBanku. Wskazali, że spośród największych miast najmniej wzrosły stawki za metr kwadratowy w Krakowie - o 5 proc., a jedynym miastem ujętym w zestawieniu z ceną za mkw. niższą niż 10 tys. zł była Łódź.

W ich ocenie mieszkania drożały „siłą rozpędu” w pierwszej połowie 2022 roku, ale potem spadający popyt wyhamował wzrost, co doprowadziło do stabilizacji cen. W warunkach wysokiej inflacji i rosnących wynagrodzeń oznacza to, że w realnym ujęciu mieszkania taniały – stwierdzili eksperci. Dodali jednak, że „jeśli nie wydarzy się nic spektakularnego”, to w ujęciu nominalnym ceny nieruchomości raczej nie spadną.

Zwrócili uwagę, że rynkowy wskaźnik mówiący o relacji popytu i podaży wskazuje na kontynuację stabilizacji cen na największych rynkach. „W Krakowie, Warszawie i Wrocławiu czas wyprzedaży oferty na koniec roku to 13-14 miesięcy, a w Poznaniu i Trójmieście - 16-17. Są to wartości w zakresie tak zwanej równowagi rynkowej” – przekazał ekspert rynku mieszkaniowego z Otodom Analytics Marcin Krasoń.

Podobny wpływ na ceny – zgodnie z raportem – może mieć powrót do równowagi na rynku budowlanym. Zwrócono uwagę, że ceny materiałów budowlanych przestały rosnąć, ale o spektakularne spadki może być trudno, ponieważ „rosnące koszty energii i transportu wpływają na większość elementów potrzebnych do wybudowania mieszkania”.

Eksperci wskazali również, że dynamiczny wzrost stóp procentowych spowodował zapaść na rynku kredytowym, gdzie spadki na jesień 2022 r., zależnie od miesiąca, wynosiły w ujęciu r/r nawet 70 proc. W ich opinii kolejne kilka kwartałów może być również trudne.

„Zwłaszcza jeśli potencjalni kredytobiorcy będą czekać na spadki inflacji i definitywne zakończenie podwyżek stóp procentowych. NBP komunikuje na razie, że to tylko pauza. Uwzględnić należy też większą niepewność w zakresie sytuacji na rynku pracy i oczekiwanie na +Bezpieczny Kredyt 2+ od rządu” – przekazał główny ekonomista mBanku dr Marcin Mazurek.

Zgodnie z badaniami przeprowadzonymi na portalach nieruchomościowych obido oraz Otodom, spora część osób nie zrezygnowała z zakupu mieszkania. Jedną grupę potencjalnych kupujących – w opinii ekspertów – stanowią osoby czekające na powrót zdolności kredytowej, drugą zaś ci, którzy mają zdolność lub gotówkę i liczą na uspokojenie sytuacji. Powołując się na dane GUS wskazano, że deweloperzy nadal ubiegają się o pozwolenia na budowę, a ci, którym finansowanie na to pozwoli, będą uruchamiać inwestycje, kiedy tylko pojawią się pierwsze symptomy ożywienia.

„Jest oczywiście przestrzeń na w miarę szybkie złagodzenie skutków zaostrzonej polityki kredytowej. Aby to się stało, potrzebne jest elastyczne podejście KNF do stosowania bufora 5 proc. przy wyliczaniu zdolności kredytowej, np. w przypadku kredytów o okresowo stałej stopie procentowej lub osób z większym wkładem własnym” – przekazał Krasoń. W opinii dr Mazurka, perspektywa utrzymania wyższej inflacji spowoduje, że w 2023 r. stopy procentowe nie będą obniżane, a w kolejnych latach, o ile nie wydarzy się coś niespodziewanego, nie wrócą one ani do zera, ani do 1,5 proc.

Czytaj też: Grzmot następcą Pioruna? Przed polską bronią drży cały świat!

PAP/kp