Polska pionierem. Banki chętnie finansują te inwestycje

Na pierwsze miejsce najchętniej finansowanych przez banki w Polsce nieruchomości wróciły obiekty magazynowe – wskazano w raporcie „Property Lending Barometr 2023”. Dodajmy, że polski rynek magazynowy jest najszybciej rozwijającym się w Europie.

W badaniu „Property Lending Barometr 2023” podano, że „na pierwsze miejsce najchętniej finansowanych przez banki w Polsce nieruchomości wróciły obiekty magazynowe”. Na kolejnych pozycjach znalazły się inwestycje biurowe i mieszkaniowe.

Spowolnienie na rynku nieruchomości komercyjnych

Ekspertka KPMG Katarzyna Nosal, cytowana w raporcie, wskazała, że w 2023 r. nastąpiło spowolnienie aktywności inwestycyjnej na polskim rynku nieruchomości komercyjnych ze względu na wyższe koszty finansowania, zmieniające się nastroje rynkowe i lukę w oczekiwaniach cenowych między sprzedającymi a kupującymi aktywa. Dodała, że wśród podmiotów aktywnie działających na polskim rynku, kluczową rolę odgrywają inwestorzy z regionu Europy Środkowo-Wschodniej.

Jej zdaniem, uwagę inwestorów przyciągają przede wszystkim aktywa magazynowe, ponieważ warunki na rynku logistycznym pozostają korzystne, pomimo niewielkich spadków popytu i podaży.

Rynek nieruchomości handlowych odzyskuje zainteresowanie inwestorów po pandemii, koncentrując się głównie na mniejszych obiektach handlowych. Jednak rok 2023 okazuje się wyzwaniem dla sektora biurowego ze względu na ostrożne podejście inwestorów do nieruchomości biurowych w obliczu ewolucji modeli pracy i zmniejszonego popytu na przestrzeń biurową – zaznaczyła Nosal.

Z raportu wynika, że ponad 60 proc. ankietowanych bankierów potwierdziło, że ich marże odsetkowe wzrosły w porównaniu rdr, jednak był to „znacznie bardziej subtelny wzrost, w przeciwieństwie do gwałtownego wzrostu benchmarkowych stóp procentowych, który spowodował gwałtowny wzrost kosztów odsetkowych”.

Wyższe marże dla projektów deweloperskich

Dodano, iż większość banków deklaruje stosowanie wyższych marż dla projektów deweloperskich. Ponad 80 proc. stwierdziło, że wymagają zabezpieczenia zmiennych stóp procentowych instrumentami pochodnymi, a ponad 22 proc., iż zabezpieczone musi być co najmniej 80 proc. wartości kredytu. Jak podkreślono, najbardziej restrykcyjne pod tym względem są banki polskie i słoweńskie.

Wskaźnik LTV (loan-to-value) w Europie Środkowo-Wschodniej wynosi 0,50-0,74 dla inwestycji biurowych, logistycznych i handlowych – podano w raporcie. Oznacza to, że inwestycje finansowane są długiem w 50-74 proc., a pozostała część kapitałem własnym inwestora. Jak zauważono, w Polsce banki są w stanie zaakceptować najwyższy wskaźnik LTV dla inwestycji logistycznych i biurowych, jest on niższy dla inwestycji handlowych.

Dodano, iż wskaźnik LTC (loan-to-cost) kształtuje się na poziomie 0,56-0,73, przy czym w Polsce wynosi 0,5-0,58 w zależności od rodzaju aktywa.

Co z raportami ESG?

Ponad 80 proc. respondentów badania posiada zatwierdzoną strategię ESG (środowisko, społeczna odpowiedzialność, ład korporacyjny) w zakresie finansowania nieruchomości komercyjnych.

Zgodnie z raportem, zmieniająca się legislacja i rozwijające się standardy rynkowe skłaniają banki do przyjęcia bardziej restrykcyjnych wytycznych w obszarze ESG w swoich politykach kredytowych.

Choć wyniki badania pokazują, że 44 proc. banków nie odmówiło udzielenia finansowania inwestorom z powodu niezgodności z ich wewnętrznymi wymaganiami dotyczącymi ESG w ciągu ostatniego roku, a 10 proc. badanych banków nie miało określonych kryteriów oceny w tym zakresie, to jednak banki coraz mocniej stawiają na zrównoważony rozwój w swoich decyzjach kredytowych – oceniono. Zaznaczono, że liczba banków, które odmówiły finansowania z powodu niezgodności z wymaganiami dotyczącymi ESG (wyłącznie lub w połączeniu z innymi czynnikami) podwoiła się w ciągu roku.

Ekspertka KPMG Monika Dębska-Pastakia, cytowana w raporcie, zwróciła uwagę, że ponad 90 proc. badanych banków sygnalizowało wzrost lub znaczący wzrost istotności kwestii ESG w ramach ich polityk kredytowych w porównaniu z poprzednim rokiem. Podkreśliła jednak, że w obliczu transformacji sektora nieruchomości pod kątem efektywności energetycznej oraz dekarbonizacji budynków, wciąż występuje luka w oferowanych przez banki w regionie produktów finansowych, dostosowanych do oczekiwań w zakresie finansowania transformacji sektora.

Skala transformacji obejmie zdecydowaną większość z ok. 14,2 mln budynków w Polsce, z których ponad połowę stanowią budynki niemieszkalne. Proces ten nie będzie możliwy bez aktywnego zaangażowania sektora bankowego i zróżnicowanej oferty instrumentów finansowych dla projektów i inicjatyw związanych z ESG – podsumowała Dębska-Pastakia.

Raport „Property Lending Barometr” powstał na podstawie badanie dot. finansowania nieruchomości komercyjnych przez banki w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. W tym roku w badaniu wzięło udział 48 banków z Bułgarii, Czech, Chorwacji, Węgier, Polski, Rumunii, Macedonii Północnej, Słowacji, Słowenii i Serbii.

CZYTAJ TAKŻE: Wielka szansa! 4,5 mln zł dla małych firm od rządu

CZYTAJ TAKŻE: Podatek od mięsa - zachęci do „odpowiedniego zachowania”

pap, jb