Co to jest hipoteka? Na czym polega i co warto o niej wiedzieć?

Rozważając zakup wymarzonego domu lub mieszkania za pośrednictwem kredytu hipotecznego, nieuchronnie natrafisz na termin „hipoteka”. Choć na pierwszy rzut oka pojęcie to może wydawać się skomplikowane, w rzeczywistości warto się z nim zapoznać, aby bezproblemowo przejść przez proces kredytowy. W naszym artykule przybliżymy Ci, co to jest hipoteka, jakie są jej rodzaje i co warto wiedzieć o zakupie nieruchomości z hipoteką.

Na czym polega hipoteka?

Hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe, które jest wpisane na nieruchomości i służy jako zabezpieczenie dla wierzyciela, np. banku, w przypadku kredytu hipotecznego. Co ważne, ustanowienie hipoteki daje wierzycielowi hipotecznemu pewność, że jego roszczenia zostaną zaspokojone w pierwszej kolejności, nawet jeśli nieruchomość zmieni właściciela. Jest to istotne zabezpieczenie dla banków i innych instytucji finansowych, które dzięki hipotece mają pierwszeństwo w dochodzeniu swoich praw, co w praktyce oznacza, że w przypadku niewywiązania się dłużnika z umowy, mogą one wystąpić o zaspokojenie swoich roszczeń przez sprzedaż zastawionej nieruchomości, niezależnie od ewentualnych zmian właścicielskich tej nieruchomości w przyszłości.

Czy hipoteka to kredyt?

Nie, hipoteka to nie kredyt. Hipoteka jest formą zabezpieczenia kredytu, szczególnie kredytu hipotecznego, który jest udzielany na zakup nieruchomości. W praktyce oznacza to, że bank lub inna instytucja finansowa, udzielając kredytu na zakup domu, mieszkania czy innego rodzaju nieruchomości, wymaga ustanowienia na tej nieruchomości hipoteki. Hipoteka daje wierzycielowi, czyli bankowi, prawo do zaspokojenia swoich roszczeń z wartości tej nieruchomości, w przypadku, gdy dłużnik przestanie spłacać kredyt.

Jakie są rodzaje hipotek?

Ustanowienie hipoteki może nastąpić na różne sposoby, co prowadzi do wyróżnienia kilku jej rodzajów, każdy z nich odpowiadający specyficznym okolicznościom i potrzebom zarówno wierzyciela, jak i dłużnika. Jakie są więc rodzaje hipotek?

• Hipoteka umowna –to najczęstsza forma hipoteki, ustanawiana na podstawie zgody właściciela nieruchomości, którą wyraża poprzez oświadczenie złożone w formie aktu notarialnego. Ten typ hipoteki dotyczy głównie kredytów hipotecznych i jest zabezpieczeniem dla banku, że w przypadku braku spłaty kredytu, może on dochodzić swoich roszczeń z nieruchomości.

• Hipoteka przymusowa – może zostać ustanowiona bez zgody właściciela nieruchomości, na podstawie decyzji sądu, prokuratora, tytułu wykonawczego lub ostatecznej decyzji administracyjnej. Jest formą zabezpieczenia, która stosowana jest na przykład w przypadku zaległości podatkowych lub innych zobowiązań finansowych.

• Odwrócona hipoteka – stanowi pewnego rodzaju odwrócenie zasad kredytu hipotecznego, gdzie to właściciel nieruchomości przekazuje wierzycielowi prawo do swojej własności w zamian za regularne wypłaty, co może być atrakcyjną opcją dla osób starszych, poszukujących dodatkowych środków finansowych.

• Hipoteka łączna – umożliwia zabezpieczenie wierzytelności przez kilka nieruchomości należących do dłużnika. Daje to wierzycielowi możliwość wyboru, z której nieruchomości chce najpierw zaspokoić swoje roszczenia, co może być korzystne w przypadku, gdy wartość jednej nieruchomości nie wystarcza na pokrycie całego zadłużenia.

Hipoteka a księga wieczysta

Księga wieczysta pełni niezwykle ważną rolę w prawie nieruchomości, działając jako „dowód osobisty” danego obiektu. Zapewnia pełną i jasną dokumentację na temat nieruchomości, jej historii, stanu prawnego, a także wszelkich obciążeń finansowych i prawnych. Zawiera informacje kluczowe dla zarówno obecnych, jak i przyszłych właścicieli, wierzycieli, czy nawet inwestorów zainteresowanych nieruchomością.

Struktura księgi wieczystej podzielona jest na cztery główne działy, z których każdy pełni określoną funkcję:

Dział I – zawiera dane identyfikacyjne nieruchomości, w tym informacje z ewidencji gruntów, położenie, a także dane dotyczące praw związanych z własnością. Jest to swoiste wprowadzenie do „tożsamości” nieruchomości.

Dział II – odnosi się do własności samej nieruchomości, w tym informacje o tym, kto jest jej właścicielem (lub współwłaścicielami) oraz o charakterze posiadania – czy to własność pełna, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, czy użytkowanie wieczyste. Ten dział pozwala szybko ustalić, kto ma prawa do danej nieruchomości.

Dział III – obejmuje ograniczone prawa rzeczowe (oprócz hipotek), ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością oraz prawa osobiste i roszczenia ciążące na nieruchomości (z wyłączeniem tych dotyczących hipotek). Można tu znaleźć na przykład zapisy o służebnościach czy prawach pierwokupu, które mogą istotnie wpływać na sposób użytkowania nieruchomości.

Dział IV – dedykowany jest hipotece, czyli zabezpieczeniu wierzytelności na nieruchomości. Tutaj wpisywane są wszystkie informacje dotyczące hipotek obciążających nieruchomość, w tym wysokość długu, walutę, zakres, rodzaj, pierwszeństwo, a także inne istotne cechy hipoteki. Hipoteka jako ograniczone prawo rzeczowe daje wierzycielom (np. bankom) pierwszeństwo w dochodzeniu roszczeń z nieruchomości, przed innymi wierzycielami osobistymi każdoczesnego właściciela.

Kiedy należy złożyć wniosek o hipotekę po uzyskaniu kredytu?

Uzyskanie kredytu hipotecznego to dopiero pierwszy krok na drodze do zakupu nieruchomości. Po jego uzyskaniu, jednym z kluczowych etapów jest formalne zabezpieczenie kredytu poprzez ustanowienie hipoteki na nabywanej nieruchomości. Jest to wymóg, na który zwracają uwagę wszystkie instytucje finansujące, a jego niespełnienie może prowadzić do poważnych konsekwencji. Wniosek o wpis hipoteki składa się do właściwego sądu rejonowego, w wydziale ksiąg wieczystych, po otrzymaniu finansowania. Proces ten jest nieodzownym elementem umowy kredytowej, który gwarantuje bankowi lub innemu kredytodawcy pierwszeństwo w zaspokojeniu roszczeń, w przypadku, gdyby dłużnik przestał regulować należności, więcej o kredycie hipotecznym przeczytasz na: https://direct.money.pl/kredyty-hipoteczne

Kupno lub sprzedaż nieruchomości z hipoteką – co warto wiedzieć?

Kupno lub sprzedaż mieszkania z hipoteką jest procesem, który wymaga odpowiedniego przygotowania i zrozumienia istotnych kwestii prawnych i finansowych.

Przy zakupie nieruchomości z hipoteką kluczowe jest dokładne sprawdzenie księgi wieczystej nieruchomości, szczególnie działu IV, gdzie wpisane są informacje o hipotekach. Dzięki temu sprawdzisz, jakie zabezpieczenia zostały ustanowione na nieruchomości i jaka jest ich wartość. Ważne jest także, aby uzyskać od sprzedającego promesę bankową, która zawiera wszystkie potrzebne informacje do spłaty kredytu, w tym kwotę do spłaty i numer rachunku;

Zawarcie umowy przedwstępnej, które musi odbyć się w formie aktu notarialnego, jest kolejnym ważnym krokiem. Umowa ta powinna szczegółowo regulować zasady spłaty zobowiązania oraz sposób wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej;

Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej jest możliwe po całkowitej spłacie zobowiązania i wymaga złożenia odpowiedniego wniosku do sądu wieczystoksięgowego. Proces ten może trwać kilka miesięcy, a koszty zazwyczaj ponosi sprzedający​​.

Kupno nieruchomości z hipoteką za gotówkę wymaga dokładnego ustalenia warunków spłaty z sprzedającym i podziału płatności na dwie transze, co zapewnia większe bezpieczeństwo transakcji. Sprzedaż nieruchomości z kredytem hipotecznym i zakup nowej nieruchomości również jest możliwa, o ile cena uzyskana ze sprzedaży pozwoli na spłatę kredytu i pokrycie kosztów związanych z zakupem nowego lokalu​​.