Mieszkanie plus – zmiany organizacyjne i nowe plany
Program Mieszkanie plus to drugi po projekcie Rodzina 500 plus pomysł gabinetu Beaty Szydło na rozwiązanie problemu niskiego poziomu zabezpieczenia socjalnego. Spółka odpowiedzialna za realizację jego komercyjnej części zyskała nowe kompetencje.
Odpowiedzialność za realizację programu budowy tanich mieszkań na wynajem wzięła na siebie spółka BGK Nieruchomości, która do tej pory zajmowała się obsługą Funduszu Mieszkań na Wynajem. Ponieważ Mieszkanie plus to zupełnie nowy projekt spółka musiała dostać nowe kompetencje, czy raczej narzędzia.
O co chodzi?
Główną koncepcją komercyjnej części Mieszkania Plus jest to, aby inwestycje nie obciążały budżetu państwa. Dlatego też władze BGK N chcą, aby projekt był realizowany całkowicie na zasadach rynkowych.
Do tego celu może służyć fundusz inwestycyjny zamknięty i właśnie taką formę chce wykorzystać BGK N. Przedstawiciele spółki rozpoczęli już przygotowania do przejęcia zarządzania aktywami obecnie funkcjonującego Funduszu Municypalnego FIZ AN (FuM), którym zarządza TFI BGK. To dobry ruch - pozwoli im zaoszczędzić czas i pieniądze potrzebne do założenia nowego funduszu. Kolejnym krokiem będzie zapewne zmiana strategii i nazwy. Dotarliśmy do informacji, że poważnie rozważana jest nowa nazwa: Fundusz M+.
FuM ma na celu wspieranie samorządów przy realizacji inwestycji głównie mieszkaniowych. BGK N w najbliższym czasie chce przy jego pomocy sfinansować projekty budowy mieszkań na wynajem w Kępnie, Sulęcinie oraz Jarocinie, gdzie już doszło do podpisania porozumienia z władzami samorządu, na mocy którego ma zostać zrealizowanych 258 lokali z możliwością zwiększenia ich ilości do 400.
- Jarocin jest pierwszą inwestycją Funduszu Municypalnego, którego aktywami mamy nadzieję wkrótce zarządzać. Rozpoczęliśmy przygotowania do tego procesu. Ten projekt wspólnie z przygotowywanymi przez BGK Nieruchomości inwestycjami będziemy traktowali jako pilotaż w ramach programu Mieszkanie Plus - tłumaczy wiceprezes BGK Nieruchomości, Włodzimierz Stasiak.
BKG N niebawem przejmie również od Polskiego Funduszu Rozwoju (PFR) zarządzanie aktywami Funduszu Inwestycji Samorządowych. To z kolei element planu stworzenia przez PFR ze współpracą z BGK N tzw. One Stop Shop („jedno okienko”) dla samorządów. Chodzi o to, aby istniał jeden podmiot obsługujący wszystkie fundusze wspierające samorządy przy finansowaniu budowy mieszkań i infrastruktury tzw. twardej i miękkiej (szkoły, przedszkola, biblioteki etc.).
Kolejnym krokiem BKG N będzie przejście pod skrzydła PFR. Fundusz odkupi od Banku Gospodarstwa Krajowego spółkę, a ta zacznie funkcjonować pod nazwą PFR Nieruchomości.
Ostateczna cena wynajmu lokali, które powstaną w ramach programu Mieszkanie plus musi być atrakcyjna. Z danych BGK N wynika, że 50-metrowe mieszkanie w Warszawie będzie można wynająć za 1300 złotych, wliczając w to opłaty eksploatacyjne. O tym, czy będzie to atrakcyjna oferta zdecyduje lokalizacja oraz jakość projektu samego osiedla „mieszkań plus”.
Jeśli wynajmujący zadomowi się w swoim „lokalu plus”, będzie mógł skorzystać z opcji dojścia do własności. To jeden z bardziej kontrowersyjnych zapisów w programie Mieszkanie plus. Oprócz zarzutów dotyczących zasadności wykupu mieszkań, które mogłyby powrócić na rynek najmu, program uznawany był za niesprawiedliwy, bowiem z wyliczeń ekspertów wynikało, że wynajmujący z opcją dojścia do zakupu skorzysta ze wsparcia państwa. Na to swoją odpowiedź mają przedstawiciele BGK N.
– W przypadku najmu z opcją dojścia do własności całkowity kapitał spłacany w ratach czynszu ma być równy nakładom inwestycyjnym. Wraz z kolejną zapłaconą ratą będzie malała wartość kapitału pozostała jeszcze do spłaty, a z nią wielkość miesięcznych odsetek. Dzięki temu, przy zachowaniu stałej kwoty czynszu, wygodnej dla planowania budżetu domowego, coraz większa jej część będzie przeznaczana bezpośrednio na wykup mieszkania – wyjaśnia Włodzimierz Stasiak.
BGK N prezentuje to na wykresie.
Zaznaczona na zielono część odpowiadająca wykupowi ma rosnąć z każdą płatnością. A wraz ze spłatą kapitału maleje część odsetkowa. Przy opcji, gdzie bierzemy pod uwagę tylko wynajem, najemca płaci wyłącznie część odsetkową. To znaczy, że jest różnica w wyliczeniu: przy opcji z dojściem do własności czynsz ma charakter raty kredytu, a w wariancie bez dojścia do własności rata czynszu może być porównywana do spłacania samych odsetek.
wG
