Budowa mieszkań przez deweloperów finansowana w sporej części obligacjami
Najwięksi deweloperzy w 65 proc. finansują budowę mieszkań obligacjami - wynika z analizy DM Navigator. Od początku 2016 roku wyemitowali oni obligacje na ponad 1 mld złotych.
Deweloperzy postawili na obligacje, bo "mogą sfinansować za ich pomocą np. zakup gruntu pod budowę i rozpocząć inwestycję bez przedsprzedaży. To w przypadku kredytu bankowego często jest niemożliwe" - powiedział Krzysztof Dziubiński, członek zarządu Domu Maklerskiego Navigator, współautor raportu "Sytuacja największych deweloperów mieszkaniowych z rynku Catalyst".
Pieniądze z banku deweloper może pożyczyć, gdy już inwestycja jest prowadzona. "Najczęściej należy pochwalić się inwestycją zrealizowaną już na poziomie ok. 20 proc. Czyli trzeba mieć zakupiony grunt, projekt, pozwolenie na budowę i pierwszych klientów w przedsprzedaży" - tłumaczy Piotr Hofman, prezes zarządu HM Inwest. Przepisy regulują także możliwość skorzystania z pieniędzy przyszłych lokatorów. Deweloperzy muszą je trzymać na rachunkach powierniczych i mogą z nich korzystać w określonych fazach budowy.
"Pieniądze z obligacji deweloper może przeznaczyć na wybrane przez siebie cele. To taki długookresowy kredyt bez przeznaczenia" - powiedział Emil Szweda, analityk, specjalizujący się w obligacjach. "Dlatego też przysłowiową dziurę w ziemi deweloper obecnie finansuje obligacjami lub środkami własnymi" - precyzował.
Piotr Hofman, prezes zarządu HM Inwest dodaje, że obecnie "obligacje w przypadku wiarygodnego dewelopera będą kosztowały 4-6 proc. plus Wibor, a średni koszt kredytu deweloperskiego to 2 proc plus Wibor".
Obligacje deweloperskie najczęściej nie są zabezpieczone. "Nie ma takiej potrzeby. Inwestorzy uważnie sprawdzają kondycję deweloperów, m. in. wskaźnik zadłużenia. Obecnie mają oni często nawet więcej gotówki na kontach niż wynosi ich poziom zadłużenia" - powiedział Szweda.
Z raportu DM Navigator dowiadujemy się, że deweloperzy mieszkaniowi od początku 2016 r. do końca marca 2017 wyemitowali obligacje o wartości przekraczającej 1 mld zł. "W tym samym czasie zostały spłacone już obligacje o wartości ok. 450 mln zł, a do końca 2018 r. przypada termin zapadalności obligacji o wartości ponad miliarda złotych" - dodał Dziubiński.
"Na przestrzeni ostatnich lat widoczna jest tendencja deweloperów do zmiany charakteru zadłużenia z tradycyjnego (kredytowego) na obligacyjne - w 2014 r. 52,4 proc. zadłużenia deweloperów stanowiły zaciągnięte kredyty, a w ostatnim roku ich udział spadł do 46,2 proc." - powiedział Marek Gałęzia z LB Relations.
Zwrócił jednak uwagę, że "znaczna część omawianych kredytów przeznaczona jest na finansowanie projektów komercyjnych - w 2016 r. stanowiły one prawie 40 proc. całkowitej wartości kredytów analizowanych deweloperów". Rzeczywisty udział "finansowania obligacyjnego w strukturze zadłużenia finansowego deweloperów mieszkaniowych wynosi około 65 proc." - uściślił Gałęzia. "Część deweloperów wykazywała nawet zerowe saldo kredytów" - dodał.
Jak powiedział Gałęzia, obligacje emitowane oferowane są inwestorom instytucjonalnym, ale także w niewielkim stopniu inwestorom indywidualnym.
Analizą dla potrzeb raportu przygotowanego przez DM Navigator objętych zostało 13 deweloperów mieszkaniowych, posiadających obligacje wprowadzone na Catalyst o łącznym outstandingu (wartość netto obligacji) przekraczającym 15 mln zł: Archicom, Atal, Developres, Dom Development, JW Construction, LC Corp, Lokum Deweloper, Marvipol, Murapol, Polnord, Robyg, Ronson Europe NV, Vantage Development. Łączne przychody badanej grupy w 2016 roku wzrosły o prawie 1,1 mld zł (+30,3 proc. r/r).
Według danych GUS w 2016 r. wszyscy deweloperzy w Polsce oddali do użytkowania 79 tys. 179 mieszkań, co jest wynikiem o 26,7 proc. wyższym aniżeli rok wcześniej, kiedy odnotowano wzrost rzędu 5,8 proc. Wzrosty w 2016 r. były napędzane głównie przez największe rynki - ponad połowa mieszkań w 2016 roku oddano do użytkowania w trzech województwach: mazowieckim (23,3 tys., +43,7 proc. r/r), dolnośląskim (10,7 tys., +32,3 proc. r/r) oraz małopolskim (8,7 tys., +43,7 proc. r/r).
PAP/ as/
