Nowe mieszkania drożeją najszybciej w mniejszych miastach
Rosną ceny nowych mieszkań. Widać to po danych napływających z Warszawy, ale także z pięciu innych dużych miast (Krakowa, Łodzi, Wrocławia, Poznania i Gdańska) oraz z mniejszych ośrodków. Różnica cenowa między mniejszymi miastami a sześcioma największymi metropoliami jest znacznie mniejsza niż 10 lat temu – wynika z analizy portalu RynekPierwotny.pl
Głównym źródłem danych o rynku mieszkaniowym są informacje gromadzone przez NBP. Na podstawie zgromadzonych w banku centralnym informacji o cenach nowych mieszkań w Warszawie, pięciu pozostałych metropoliach oraz na 11 mniejszych rynkach można powiedzieć, że ceny nowych mieszkań rosną wszędzie.
Wzrostowy trend ceny 1 mkw. nowych mieszkań nie dotyczy wyłącznie największych rynków. W sześciu metropoliach, średnie transakcyjne ceny nowego metrażu zaczęły rosnąć już pod koniec IV kw. 2012 roku. Początek wzrostowego trendu dla jedenastu mniejszych miast można datować na I kw. 2014 r. Warto zwrócić uwagę, że ceny nowych mieszkań z mniejszych miast, już od dawna podążają za zmianami dotyczącymi metropolii. Różnica wiąże się z tempem obserwowanych wzrostów. Od II kw. 2013 roku do II kw. 2017 roku, przeciętna transakcyjna cena 1 mkw. nowego mieszkania z sześciu metropolii wzrosła o 9,3 proc. Analogiczny wzrost dla jedenastu mniejszych miast wynosił 5,4 proc. Ta różnica może wynikać między innymi z szybszego tempa wzrostu wynagrodzeń w metropoliach oraz bardziej intensywnej stymulacji dużych rynków przez program MdM - – tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Oczywiście, zmiany cen wyglądają różnie w poszczególnych ośrodkach, co oznacza, że zmienia się relacja kosztów zakupu nowego mieszkania pomiędzy mniejszymi ośrodkami a Warszawą.
Po odpowiednio przekształconych danych NBP widać, że różnica cen 1 mkw. nowych lokali pomiędzy Warszawą i pięcioma innymi metropoliami najpierw wzrosła z 30 proc. (2008 r. i 2009 r.) do 34 proc. (2010 r.), a później spadła do 21 proc. (2012 r.). W latach 2013 - 2016, cenowy dystans między Warszawą i pozostałymi metropoliami, znów wrócił do poziomu ok. 30 proc. – wskazuje Prajsnar.
Jeszcze wyraźniej zmieniała się relacja cen pomiędzy 6 największymi miastami w Polsce - Warszawą, Krakowem, Łodzią, Wrocławiem, Poznaniem i Gdańskiem – a tymi z 11 mniejszych ośrodków (Białegostoku, Bydgoszczy, Gdyni, Katowic, Kielc, Lublina, Olsztyna, Opola, Rzeszowa, Szczecina i Zielonej Góry).
W II poł. 2007 r. taka różnica średniej transakcyjnej ceny 1 mkw. nowego mieszkania wynosiła aż 40 proc.. Było to skutkiem „bańki mieszkaniowej”, która znacznie bardziej urosła na terenie metropolii. W latach 2008 - 2012, dystans cenowy pomiędzy sześcioma metropoliami i jedenastoma mniejszymi rynkami systematycznie spadał. Ta zmiana miała związek z normalizacją sytuacji rynkowej po boomie hipotecznym i działaniem programu Rodzina na Swoim, promującego zakup najtańszych lokali z dużych miast – mówi Prajsnar.
Ta tendencja znowu uległa odwróceniu od 2014 r., kiedy to znów zaczął wzrastać cenowy dystans pomiędzy rynkami pierwotnymi w sześciu największych metropoliach i jedenastoma mniejszymi rynkami regionalnymi.
Ten wzrost (z 24 proc. do 28 proc.) nie był jednak duży, a dane dla pierwszej połowy 2017 r. sugerują jego zahamowanie. Na średni poziom cen 1 mkw. z jedenastu mniejszych miast, mocno wpłynęła sytuacja dotycząca Gdyni, Olsztyna oraz Szczecina. W pierwszym z wymienionych ośrodków miejskich, średnia transakcyjna cena 1 mkw. nowego mieszkania przez trzy lata (II kw. 2014 r. - II kw. 2017 r.) wzrosła aż o 19 proc. Analogiczne wzrosty dla Olsztyna i Szczecina, oscylowały na poziomie 11 proc. – 12 proc. Na tle takich wyników, pięcioprocentowy wzrost odnotowany w stolicy wygląda dość skromnie – mówi Andrzej Prajsnar.
Oprac. MS
