FINN, czyli polski REIT coraz bliżej

Wprowadzenie na polski rynek FINN-ów – firm inwestujących w najem nieruchomości – ma szansę pobudzić rynek mieszkaniowy. Dzięki nim wzrosną nakłady inwestycyjne na sektor nieruchomości, zwiększy się popyt na usługi z sektora budownictwa oraz zaktywizuje się rynek pracy. W rozmowie z Anną Raciniewską o tym, jak wraz z FINN-ami zmieni się polski rynek mieszkaniowy, opowiada wiceprezes PFR Nieruchomości Włodzimierz Stasiak

Jak ta regulacja o FINN-ach wpłynie na polski rynek mieszkaniowy?

Od wielu lat na polskim rynku mieszkaniowym jest olbrzymia luka pomiędzy podażą a popytem. W porównaniu z bardziej dojrzałymi rynkami zachodnimi nasz cechuje się bardzo dużym udziałem własności, a małym mieszkań na wynajem, w tym lokali będących własnością samorządów. W krajach zachodnich odsetek gospodarstw domowych, które zaspokajają swoje potrzeby mieszkaniowe w drodze wynajmu, przekracza 20 proc. Są i takie kraje, np. Austria, w których mieszkań na wynajem jest 2/3, w tym spory odsetek oferowanych przez samorządy i duże firmy inwestycyjne.

W Polsce to zjawisko jest dotychczas nieobecne?

Mieszkań na rynku najmu jest 15–20 proc. W rękach samorządów jest te kilkanaście procent, a w rękach prywatnych inwestorów zaledwie kilka procent. Jesteśmy w ogonie krajów Unii Europejskiej: zarówno w liczbie mieszkań przypadających na tysiąc mieszkańców, jak i jeśli chodzi o średnią powierzchnię przypadającą na jedno gospodarstwo domowe. Przy dzisiejszej sile nabywczej Polaków nie możemy sobie pozwolić na duże zakupy mieszkaniowe. Średnia unijna przypadająca na jedną osobę, czyli 40 m2, u nas przypada na jedną rodzinę. Do tego dochodzi degradacja mieszkań. Bywa, że brakuje w nich węzła sanitarnego, a nawet bieżącej wody.

Jak zmienić te sytuację?

Luka do wypełnienia to miliony mieszkań. Potrzebna jest więc aktywizacja wszelkich źródeł kapitału. Stąd też zachęta do działania dla dużych instytucji, ale i drobnych inwestorów. Jeżeli chodzi o inwestorów instytucjonalnych, trzeba niestety odnotować, że na rynku jest sytuacja paradoksalna, odwrotna niż w całej Europie: polskie fundusze emerytalne zupełnie nie inwestują w nieruchomości. To fenomen na skalę światową, całkowicie niezrozumiały. Największe, najlepsze polskie komercyjne nieruchomości są w posiadaniu zagranicznych funduszy inwestycyjnych, o różnym charakterze: REIT-ów (odpowiedników polskich FINN-ów) czy też funduszy emerytalnych.

Wydawałoby się, że w Polsce ciągle coś się buduje…

Deweloperzy rzeczywiście zwiększają podaż mieszkań, ale to jest oferta skierowana przede wszystkim do tych gospodarstw domowych, które mogą sobie pozwolić na zakup mieszkań na własność, często zaciągając bardzo uciążliwe kredyty hipoteczne. Tymczasem mogłaby powstać oferta mieszkań na wynajem. Najem daje dużo większą elastyczność: pozwala się uwolnić od obciążenia kredytem, umożliwia mobilność związaną np. z poszukiwaniem pracy i dostosowanie potrzeb do etapu rozwoju rodziny. Pokładamy więc dużą nadzieję w FINN-ach – wehikułach inwestycyjnych, które swój kapitał zainwestują w długoterminowy najem mieszkań, akademików czy domów dla seniorów.

Wszystko to już zacznie się za dwa miesiące?

Trzeba być wielkim optymistą, żeby się spodziewać wielkiego boomu. Ten proces będzie z pewnością długotrwały, ale oczywiście nie zacznie się bez tej regulacji. Zyskają jednak wszyscy: i ci, którzy czekają na mieszkania, i ci, którzy chcieliby w nie zainwestować. Inwestowanie będzie prostsze i bardziej opłacalne. Zniknie bariera wejścia – zamiast nabywać całe mieszkanie, będzie można zainwestować pewną kwotę, kupując akcje FINN-ów. Koniec problemów z płynnością – zbyć można dowolną liczbę akcji, a nie całe mieszkanie. Ryzyko operacyjne będzie rozproszone: inwestując w FINN-y, nie wkładamy wszystkich jajek do jednego koszyka, tak jak w przypadku zakupu konkretnego lokalu. Zarobek będzie wypłacaną dywidendą, której częstotliwość określa ustawa, a obowiązkiem FINN-ów będzie dbałość o regularną wypłatę.