Luty wciąż jeszcze bez poprawy w budownictwie mieszkaniowym
Najnowsze dane GUS pokazują dalsze pogorszenie koniunktury w budownictwie
Deweloperzy dostali mniej pozwoleń na budowę, mniej projektów rozpoczęli i zakończyli. Zmieni się to, gdy na półkach w biurach sprzedaży deweloperów zacznie brakować towaru. Przy dobrych wiatrach nie potrwa to już długo.
Już od końcówki 2021 roku mamy do czynienia ze słabnącą koniunkturą w sektorze budownictwa mieszkaniowego. Najnowsze dane GUS wciąż wpisują się w ten obraz rynku, choć na horyzoncie widać już jaskółki poprawy.
Wciąż maleje liczba nowych projektów deweloperskich
Póki co twarde dane urzędowe nie napawają jeszcze optymizmem. Dekoniunkturę szczególnie mocno widać po spadającej liczbie mieszkań, których budowa się rozpoczęła. W lutym 2023 roku deweloperzy zaczęli pracę przy wznoszeniu niecałych 6,6 tys. lokali. To o prawie 42% mniej niż w drugim miesiącu 2022 roku.
Niewielkim pocieszeniem jest tu fakt, że w lutym br. wynik deweloperów był o ponad 13% lepszy niż w styczniu. Nie możemy jednak wywodzić z tego jeszcze poprawy koniunktury z bardzo prostej przyczyny – styczeń jest pod względem liczby inwestycji rozpoczynanych przez deweloperów sezonowo najgorszy. Bardzo często w lutym widoczna jest w danych poprawa względem stycznia, ale nie przesądza to wcale obrazu sytuacji w kolejnych miesiącach.
Deweloperzy zgromadzili już pozwolenia
Pokrzepienia nie przynoszą też dane na temat wydawanych deweloperom pozwoleń na budowę. Ich liczba (10,7 tys. w lutym 2023 roku) spadła względem wyniku sprzed roku o ponad 38%. Nie zmienia to jednak faktu, że już od wielu miesięcy deweloperzy otrzymują więcej pozwoleń niż rozpoczynają inwestycji. W samym tylko 2022 roku doprowadziło to zgromadzenia przez te firmy „nadwyżkowych” decyzji administracyjnych pozwalających na budowę prawie 88 tysięcy mieszkań.
Przy tym trzeba pamiętać, że liczba wydawanych pozwoleń na budowę nie jest idealnym wskaźnikiem dla oceny bieżącej koniunktury w mieszkaniówce. Nierzadko, właściciele działek występują o pozwolenie na budowę tylko po to, aby podnieść wartość nieruchomości, a nie po to, aby faktycznie wznosić budynek. Bywają również sytuacje, że wydane pozwolenie nie jest potem wykorzystywane, albo zanim przekute zostanie w rozpoczętą inwestycję, to mija bardzo wiele czasu.
Mniej kluczy do nowych lokali
Bez rewelacji są też informacje na temat inwestycji zakończonych, czyli oddanych do użytkowania. W ich ramach w lutym deweloperzy dostarczyli 8,4 tysięcy lokali. To o ponad 18% mniej niż w lutym 2022 roku. Jest to o tyle zaskakujące, że teraz powinny się kończyć budowy rozpoczęte na początku 2021 roku. Wszystko dlatego, że zgodnie ze statystykami GUS przeciętna budowa bloku trwa w Polsce 2 lata. Warto więc przypomnieć, że na początku 2021 roku co miesiąc startowały inwestycje deweloperskie opiewające średnio na kilkanaście tysięcy lokali. Warto obserwować napływające na ten temat dane. Niewykluczone, że liczne w ostatnich latach perturbacje (konsekwencje epidemii czy wybuchu wojny) mogły spowodować wydłużenie realizacji części projektów deweloperskich.
Rządowy program pomoże wstać z kolan
Trudno się więc dziwić, że widząc taką sytuację rząd postanowił uruchomić program mieszkaniowy. Na bieżącą koniunkturę wpływać może szczególnie program tanich kredytów dla osób kupujących pierwsze mieszkanie. Ten, zgodnie z rządowymi zapowiedziami, ma zacząć działać już na początku lipca 2023 roku. Jego efektem powinien być skokowy wzrost popytu na mieszkania.
Efekty projektowanej ustawy widać już dziś
Już samo uchwalenie stosownej ustawy może spowodować, że deweloperzy wrzucą wyższy bieg i zaczną uruchamiać więcej nowych projektów. W ten sposób rząd chce poprawić sytuację mieszkaniową osób młodych, ale też stymulować gospodarkę. Nie bez znaczenia może być też fakt, że przecież budowa nieruchomości, ich remonty, wykończenie czy finansowanie zakupów kredytem mieszkaniowym generują bardzo duże wpływy do budżetu.
To kupujący zmuszą deweloperów do budowania
Czy jednak deweloperzy będą czekali z uruchamianiem nowych projektów aż do początku wakacji? Bardzo prawdopodobne, że ożywienie w sektorze budownictwa mieszkaniowego zobaczymy wcześniej. Może się okazać, że wzrost liczby rozpoczynanych inwestycji wymuszą kupujący, o ile wykupią oni dostatecznie ofertę dostępną dziś w biurach sprzedaży deweloperów.
Trzeba bowiem mieć świadomość, że już zapowiedź rządowego programu połączona z taniejącymi kredytami, ułatwieniami w dostępie do kredytów zaordynowanymi przez KNF, rosnącymi wynagrodzeniami i sporą inflacją powodują, że sprzedaż mieszkań wyraźnie w ostatnim czasie zaczęła się poprawiać. Dane BIK za luty br. sugerują przecież aż 80-proc. wzrost popytu na kredyty względem dołka z sierpnia 2022 roku. Za to z danych Otodom Analytics wynika, że w lutym 2023 roku na 7 największych rynkach deweloperzy sprzedali aż 4,6 tysięcy mieszkań. To co prawda wciąż wstępne dane, które podlegają rewizji, ale sugerują one ponad dwukrotnie wyższą sprzedaż mieszkań niż w sierpniu 2022 roku, kiedy mieliśmy do czynienia z apogeum deweloperskiej i hipotecznej dekoniunktury.
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments
