Mieszkanie 71 mkw. w zasięgu dla trzyosobowej rodziny
Na kredyt można już kupić o połowę większe mieszkanie niż w 2022 roku – sugerują szacunki HREIT. Poprawę zawdzięczamy rekordowej zdolności kredytowej. I choć możliwości nabywcze wyraźnie się poprawiły, to do rekordów wciąż daleko. Wszystko przez ceny mieszkań, którym nawet rekordowa zdolność kredytowa nie jest w stanie podołać.
Trochę ponad 71 m kw. – taki metraż mogłaby sobie kupić trzyosobowa rodzina z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych - wynika z szacunków HREIT opartych o najnowsze dane NBP. Założenie jest takie, że interesują nas mieszkania z rynku wtórnego, bierzemy pod uwagę dane o cenach transakcyjnych na siedmiu największych rynkach, a do zakupu mieszkania wykorzystujemy medianę zdolności kredytowej i dokładamy do niej jeszcze 20 proc. wkładu własnego.
Na tle danych historycznych wynik ten wciąż plasuje nas wyraźnie poniżej średniej. Ta wyliczona dla okresu ponad 17 lat (mamy dane od II kwartału 2007 roku) wynosi bowiem trochę ponad 90 metrów. Jest to o tyle ciekawe, że dziś mamy do czynienia z rekordowo wysoką zdolnością kredytową. Ta oszacowana przez HREIT dla przykładowej trzyosobowej rodziny wyniosła w listopadzie aż 758 tysięcy złotych. Jest to najwyższy wyniki w historii tego badania (dysponujemy danymi od 2007 roku). Niestety nawet ta rekordowa zdolność kredytowa nie jest dziś w stanie podołać cenom mieszkań.
Przykład rodziny, której trudno odmówić kredytu
Warto zaznaczyć, że w naszych wyliczeniach bazujemy na zdolności kredytowej oszacowanej dla optymistycznych założeń. Jako potencjalnych kredytobiorców przyjmujemy bowiem trzyosobową rodzinę, która ma pozytywną historię kredytową i nie mając innych długów oraz solidny wkład własny (20 proc.) idzie do banku po kredyt. Warto dodać, że sama średnia krajowa (tu rozumiana jako „gusowskie” przeciętne wynagrodzenie w przedsiębiorstwach), to płaca, którą otrzymuje mniejszość osób zatrudnionych. W naszym przykładzie natomiast oboje rodzice pracują i każde z nich przynosi do domu po średniej krajowej. Przyjęte założenia są tak wyśrubowane z prozaicznego powodu – na przestrzeni lat zdarzały się okresy (np. w 2020 roku), w których tylko tak atrakcyjni i mało ryzykowni z punktu widzenia banków klienci mieli szansę na jakikolwiek kredyt hipoteczny. Reszta musiała obejść się smakiem.
W 2025 roku możliwości nabywcze kredytobiorców mogą wrócić do normy
Aby możliwości zakupowe naszej przykładowej rodziny osiągnęły wspomnianą średnią, to przy obecnym poziomie cen, potrzebny byłby wzrost zdolności kredytowej o trochę ponad 1/4. Jeśli sprawdzą się dziś formułowane prognozy, to taki wynik możemy zobaczyć nawet już w przyszłym roku. Powody są dwa – płace i oprocentowanie kredytów. Jeśli bowiem wierzyć prognozom przygotowanym przez analityków NBP, to pod koniec 2025 roku wynagrodzenia w Polsce mogą być o 7,6 proc. wyższe niż obecnie. Jest to o tyle ważne, że wyższe zarobki przekładają się przeważnie na większą zdolność kredytową.
W 2025 roku ma ponadto zadziałać jeszcze jeden wyczekiwany przez kredytobiorców mechanizm. Chodzi o spadek oprocentowania kredytów. Konsensus dostępnych dziś prognoz sugeruje, że stopy procentowe w 2025 roku zostaną obniżone o 100 punktów bazowych (1 pkt. proc.). Aktualne wyceny kontraktów terminowych na stopę procentową sugerują, że cięcia mogą być jeszcze dalej idące.
Oczywiście zawsze z tyłu głowy musimy mieć fakt, że mówimy tu jedynie o prognozach. Te stać się mogą naszą rzeczywistością, ale nie muszą. Gdyby jednak aktualne przewidywania leżały blisko prawdy, to w 2025 roku spodziewany wzrost wynagrodzeń i spadek oprocentowania kredytów mogą doprowadzić do wzrostu zdolności kredytowej naszej modelowej rodziny o 15-25 proc.
Dużą niewiadomą pozostaje jednak kwestia cen mieszkań. Jeśli dobra sytuacja na rynku pracy się utrzyma, to cięcia stóp procentowych przez RPP powinny sprzyjać ożywieniu popytu na mieszkania. Taka perspektywa powinna więc przynieść nam raczej podwyżki cen mieszkań niż przeceny. To oczywiście również oddziaływać będzie na możliwości nabywcze kredytobiorców.
Ceny wyprzedziły zdolność kredytową
I choć mamy bardzo poważne szanse, aby w 2025 roku możliwości nabywcze osób chcących kupić mieszkanie na kredyt rosły, to i tak wciąż daleko będzie nam do sytuacji z 2015 roku. Wtedy to – zgodnie z szacunkami HREIT - trzyosobowa rodzina mogłaby kupić z pomocą kredytu hipotecznego nawet ponad 123 metry mieszkania. Powód był prosty – ceny mieszkań na siedmiu największych rynkach dopiero zaczęły wtedy odbijać się od dna wyznaczonego wg NBP w 2013 roku, a zdolność kredytowa rosła na fali spadających stóp procentowych, a po części też rosnących wynagrodzeń.
Bartosz Turek, główny analityk HREIT
»» Odwiedź wgospodarce.pl na GOOGLE NEWS, aby codziennie śledzić aktualne informacje
