Księgi wieczyste. Banki zwrócą „księżycowe” opłaty

Ministerstwo Sprawiedliwości w ustawie z 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe planuje wprowadzić następujący zapis:

1) po art. 110 dodaje się art. 110a w brzmieniu:

„Art. 110a. W przypadku naliczenia przez bank dodatkowych opłat lub prowizji związanych z oczekiwaniem na wpis do księgi wieczystej ustanawianej na rzecz tego banku hipoteki zabezpieczającej spłatę kredytu udzielonego konsumentowi, pobrane z tego tytułu opłaty lub prowizje, po dokonaniu wpisu do hipoteki, podlegają zwrotowi lub zaliczeniu na poczet innych należności obciążających kredytobiorcę”.

Z Marcinem Warchołem, wiceministrem sprawiedliwości na ten temat rozmawia Robert Olesiński

Na takie rozwiązanie kredytobiorcy czekali od lat i mieli świadomość niesprawiedliwości. Banki wykorzystywały ten problem do dodatkowych zysków, a kredytobiorcy po prostu tracili. Co sprawiło, że obecnie można zaproponować takie rozwiązanie pozwalające kredytobiorcom na odzyskanie kosztów poniesionych opłat?

Problem został do Ministerstwa Sprawiedliwości zgłoszony przez środowisko konsumentów - kredytobiorców. Liczba kredytów mieszkaniowych rośnie. W trzecim kwartale ubiegłego roku udzielono prawie 70 tys. kredytów mieszkaniowych, aż o 40 proc. więcej niż w roku poprzednim. To pokazuje skalę problemu wynikającą z tego, że coraz więcej Polaków zaspokaja swoje potrzeby mieszkaniowe. Jak wiemy, najczęściej z wykorzystaniem kredytu, bo mało kogo stać, żeby sobie kupić za gotówkę mieszkanie. Średnia wartość udzielanego kredytu wzrosła o przeszło 14 proc. i średnio jest to w tej chwili 340 tys. zł.

Czym są owe opłaty? Otóż są to opłaty od ryzyka w okresie oczekiwania na wpis w księdze wieczystej. To takie ubezpieczenie pomostowe, które stanowi nieodłączny i obligatoryjny element kredytu hipotecznego, czyli bez tego kredytobiorca nie otrzyma kredytu. Jest to zatem ubezpieczenie banku. Bank się ubezpiecza na ewentualność braku wpisu do księgi wieczystej. A czeka się na taki wpis nie kilka dni, tygodni, ale kilka miesięcy, a nawet powyżej roku. I przez ten cały okres to kredytobiorca ponosi koszty związane z ubezpieczeniem pomostowym.

Problem polega na tym, że mimo iż całkowity koszt ubezpieczenia ponosi kredytobiorca, ochroną jest objęty wyłącznie bank udzielający kredytu, czyli wyłącznie bank czerpie z tego tytułu zyski, a koszty ponosi wyłącznie kredytobiorca. I dlatego to jest niesprawiedliwe.

Koszty ubezpieczenia pomostowego mogą być pobrane na dwa sposoby. Najczęściej bank stosuje podwyższenie marży kredytowej do momentu dostarczenia mu odpisu z ksiąg wieczystych potwierdzających założenie tej hipoteki. Koszty mogą też mieć postać oddzielnej składki ubezpieczeniowej. Marża jest zazwyczaj podnoszona o 0,5 do 2 pkt. proc. w zależności od banku. Składka ubezpieczenia to ok. 0,1 proc. wartości kredytu, czyli w zależności od kwoty kredytu wynosi od kilkuset do nawet kilku tysięcy złotych rocznie. Przy kredycie w wysokości 250 tys. złotych ubezpieczenie, przy stawce 0,1 proc. wyniesie 250 złotych miesięcznie. I jest ono pobierane obligatoryjnie do momentu dostarczenia wpisu w księdze wieczystej. Co my chcemy wprowadzić? Otóż w sytuacji, kiedy ryzyko braku zabezpieczenia kredytu się nie ziściło, a takich sytuacji jest niemal 100 proc., bo niemal zawsze wniosek o wpis kończy się wpisem w księdze wieczystej, chcemy żeby bank te pieniądze zwracał kredytobiorcy. Skoro kredytobiorca poniósł całość kosztów, a bank odnosił z tego korzyści, to chcemy, aby ta kwota była swoistym depozytem – kaucją, którą wnosi kredytobiorca. Zasadą jest, że każda kaucja jest zwracana. Na przykład jeżeli wynajmuję mieszkanie, płacę właścicielowi kaucję i jak się wyprowadzam to kaucja jest mi zwracana.

Te opłaty to ogromne pieniądze. Bezzwrotna danina płacona bankowi wynosi kilka tysięcy złotych rocznie za średniej wartości kredyt. W ten sposób interesy banku zabezpiecza kredytobiorca, który już teraz przy podwyższonych stopach procentowych musi płacić wyższe raty kredytu. Musi również ponieść opłaty notarialne, mieć wkład własny i jeszcze ta opłata. W dodatku dotyczy to przede wszystkim osób młodych, zakładających rodziny.

Oczywiście dostrzegamy również problem czasu oczekiwania na wpis. To trwa, tak jak wspomniałem, od kilku miesięcy do ponad roku. Jest to - po pierwsze - związane z ustawą, która weszła w życie dwa lata temu o użytkowaniu wieczystym. Po drugie - z boomem inwestycyjnym na mieszkania, a po trzecie - z pandemią. Te problemy sprawiają, że rzeczywiście na wpis do księgi wieczystej czeka się tak długo, zwłaszcza w miastach wojewódzkich.

Chcemy z tym skończyć m.in. dając dostęp notariuszom do systemu teleinformatycznego obsługującego postępowanie wieczystoksięgowe. Również oni będą mieli prawo dokonywania wpisu w księdze wieczystej, obok referendarzy sądowych. To przyspieszy procedurę, a sądy odciąży od nadmiaru postępowań. Będzie to oczywiście obowiązywało na zasadzie dobrowolności. Każda osoba będzie miała wybór. Albo, tak jak dotychczas, za pośrednictwem notariusza złoży do sądu wniosek o wpis do księgi wieczystej, albo - korzystając z nowej możliwości - wystąpi do notariusza, żeby ten dokonał wpisu. I wpis dokonany przez notariusza będzie w skutkach tożsamy z wpisem dokonanym przez referendarza sądowego. To będzie wiązało się z rozbudowaniem systemu informatycznego. Zmiany przyspieszą procedury i odciążą kredytobiorców, którzy i tak są obciążeni wieloma opłatami. Dadzą im te klika tysięcy złotych zwrotu, które będą mogli wydać na wykończenie mieszkania, obieranego najczęściej w stanie deweloperskim, na remont, umeblowanie itp.

Czy w tej sprawie były prowadzone rozmowy z bankami, ze Związkiem Banków Polskich? Jak była ich reakcja?

Rozmawialiśmy o propozycjach tych rozwiązań z Komisją Nadzoru Bankowego (KNF), która wysłała zapytania w tej sprawie do banków. Bezpośrednio z bankami nie rozmawialiśmy. KNF czeka na odpowiedzi z banków.

Których kredytobiorców będzie dotyczyło to rozwiązanie? Czy tych, którzy dopiero zaciągną kredyty? Czy tych, którzy złożyli już wnioski o wpis do ksiąg wieczystych i ponoszą dodatkowe opłaty?

Proponowane rozwiązanie nie będzie działało wstecz. Ma dotyczyć umów zawartych po wejściu w życie nowych przepisów. Tak więc to przyniesie korzyści nowym kredytobiorcom.

Jak do tych propozycji odnoszą się notariusze?

Konsultujemy te zmiany ze środowiskiem notariuszy. Powinny motywować kredytobiorcę do tego, żeby wolał iść do notariusza, zapłacił trochę więcej za jego usługę, ale oszczędził kilka tysięcy złotych w ciągu najbliższego roku. Notariusze powinni pracować w oparciu o te same zasady, które dziś obowiązują sędziów referendarzy.

Chciałbym zwrócić uwagę na jeszcze jeden ważny problem. Otóż cały proces odbywa się w systemie informatycznym. Zawierana jest umowa z deweloperem, od banku uzyskiwany jest kredyt, potem mamy notariusza i na końcu referendarza. W związku z tym naprawdę nie stanowi problemu, aby dać notariuszowi prawo takiego wpisu. Tutaj nie potrzeba sądu.

Dlaczego w Polsce mamy tak ogromną liczbę sędziów, o czym mówimy przy okazji reformy sądownictwa? Przypomnę, że na 100 tys. mieszkańców w Polsce przypada 26 sędziów, we Francji jest ich 10, w Wielkiej Brytanii jest trzech. Skąd to się bierze? Właśnie z tego, że przez wiele lat, kiedy zastanawiano się komu dać nowe obowiązki, to zawsze wybierano sądy. I właśnie nadmierna kognicja jest dziś problemem polskich sądów. Zajmują się dosłownie wszystkim – wpisami, zapisami, rejestrami – tym, co w innych krajach dokonywane jest przez administrację państwową.

Notariusze posługują się pieczęcią z orłem, reprezentują majestat państwa, wykonują szereg ważnych czynności, więc z powodzeniem mogą zajmować się wpisami do ksiąg wieczystych. We Włoszech wpis do księgi dokonuje organ administracji państwowej. U nas tak się przyjęło, że to musi być w sądzie i ludzie czekają ponad rok. Proponowana przez nas zmiana jest diametralna - ma ułatwić dostęp obywatela do najważniejszych dla niego spraw, a te mieszkaniowe są najistotniejszymi z punktu widzenia potrzeb życiowych. Wprowadzamy zatem sprawiedliwe reguły społecznego życia.

Czy te rozwiązania będą dotyczyły tylko kredytobiorców kupujących mieszkania na rynku pierwotnym, czy również tych, którzy dokonują takich transakcji na rynku wtórnym?

W obu przypadkach będzie tak samo. Tutaj nie ma to znaczenia. Absolutnie nie chcemy wprowadzać żadnych ograniczeń.

Od kiedy będą obowiązywały nowe rozwiązania?

Przed nami są jeszcze konsultacje. W ciągu miesiąca projekt powinien trafić pod obrady Rady Ministrów.

Dziękuję za rozmowę