Za mało biur. Nadchodzi luka podażowa w Warszawie
Od kilku kwartałów, w kontekście Warszawy, mówi się o nadchodzącej luce nowej podaży przestrzeni biurowej prognozowanej przede wszystkim na 2023 r. Związana jest ona z rekordowo niskim poziomem powierzchni będącej w budowie na terenie stolicy. Sytuacja analogicznie, choć z lekkim przesunięciem w czasie, prezentuje się na największych rynkach regionalnych w Polsce
Jeszcze do niedawna na największych rynkach regionalnych w Polsce realizowanych było blisko 800 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej (łącznie w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Katowicach, Łodzi, Poznaniu, Lublinie i Szczecinie). W ostatnim czasie widoczne jest jednak spowolnienie ze strony deweloperów, którzy ostrożnie podchodzą do rozpoczynania nowych inwestycji m.in. z uwagi na rosnące koszty finansowania. W przypadku znacznej części planowanych projektów start budowy jest uzależniony od pozyskania kluczowego najemcy.
Na koniec III kw. 2022 r. w realizacji znajdowało się blisko 560 000 mkw., z czego większość trafi na rynek do końca 2024 r. Istnieje prawdopodobieństwo, że nie wszystkie projekty zostaną ukończone w terminie, a niektóre mogą być nawet czasowo zawieszone ze względu na brak głównego najemcy. W efekcie takiego poziomu aktywności deweloperów oraz obecnej sytuacji gospodarczej, od 2024 r. przewiduje się lukę nowej podaży na największych rynkach biurowych w całej Polsce poza Warszawą.
Wrocław na topie względem nowej podaży
Obecnie najwięcej nowej powierzchni powstaje we Wrocławiu – ponad 170 000 mkw. Na drugim miejscu plasuje się Kraków (145 000 mkw.), a następnie Trójmiasto (76 000 mkw.).
W III kw. 2022 r. do użytku oddane zostały jedynie dwie inwestycje: Quorum Office Park D (16 200 mkw.) i L’Uni (4000 mkw.) – oba budynki znajdują się na terenie Wrocławia. Łącznie w I-III kw. 2022 r. deweloperzy ukończyli ponad 330 000 mkw. nowych biur. Najwięcej powierzchni dostarczono w Katowicach (117 000 mkw.), Trójmieście (50 600 mkw.) i Krakowie (47 700 mkw.).
Mniej aktywni najemcy
W ujęciu kwartalnym widoczne jest delikatne spowolnienie w aktywności najemców. Po bardzo dobrej pierwszej połowie roku, w której popyt na biura wynosił ponad 340 000 mkw., w III kw. powyższy wolumen wyniósł 106 300 mkw.
Prognozowana całkowita aktywność najemców w 2022 r. może przekroczyć 600 000 mkw., utrzymując się na podobnym poziomie w kolejnych latach. Warto zaznaczyć, że na rynkach poza Warszawą, popyt na biura pozostaje w znacznym stopniu generowany przez relokacje najemców do lepszych jakościowo obiektów biurowych – mówi Hanna Wyrzykowska, analityk rynku, JLL.
Udział pustostanów na stabilnym poziomie w 2022 r.
Na koniec września 2022 r. współczynnik pustostanów dla ośmiu głównych rynków regionalnych wyniósł 15,2%. Indeks pozostał na porównywalnym poziomie względem II kw. br., jednak nadal był wyższy o 1,7 p.p. wobec analogicznego okresu w 2021 r. Wraz z dostarczeniem na rynek nowych projektów biurowych w kolejnych kwartałach wskaźnik pustostanów będzie wykazywał tendencję wzrostową, natomiast jego stopniowe obniżanie się może nastąpić wraz z luką nowej podaży szacowanej na 2024 r.
Pierwsze trzy kwartały 2022 r. ze wzrostem stawek czynszu
Na większości głównych rynków biurowych pierwsze trzy kwartały bieżącego roku przyniosły wzrost stawek czynszu dla najlepszych nieruchomości o 0,25-0,50 €/mkw./miesiąc. Na koniec III kw. 2022 r. najwyższe czynsze odnotowano w Krakowie (14,00-16,00 €/mkw./miesiąc), Wrocławiu (14,00-15,50 €/mkw./miesiąc) i Trójmieście (13,50-15,50 €/mkw./miesiąc). Deweloperzy zaczynają oferować dłuższe okresy najmu (7 lat), jednakże w przeciwieństwie do Warszawy, nie jest to jeszcze rozpowszechniona praktyka.
Na rynku utrzymuje się presja wzrostowa na stawki czynszu za najlepsze powierzchnie biurowe, do czego przyczyniają się wysokie koszty związane z aranżacją powierzchni czy kosztami budowy w przypadku nowych obiektów – podkreśla Karol Patynowski, dyrektor ds. rynków regionalnych, JLL.
Rekordowy wolumen inwestycyjny w 2022 r.
Na koniec września 2022 r., całkowity biurowy wolumen inwestycyjny w Polsce osiągnął 1,8 mld euro, przebijając tym samym całoroczny wynik z 2021 r. Co więcej, uwzględniając toczące się transakcje, 2022 r. może odnotować jeden z najwyższych wyników w historii, znacząco przewyższający lata 2021 i 2020. Tak duży wolumen w sektorze biurowym został osiągnięty dzięki dwóm warszawskim transakcjom o bezprecedensowej skali, jak również dzięki szeregowi transakcji w miastach regionalnych dotyczących głównie nieruchomości typu „core” i „core+”.
Transakcje zawarte na rynkach regionalnych odpowiadały za 45% całkowitego wolumenu odnotowanego od początku 2022 r. Znacząca jego część przypadła na Kraków i Wrocław.
mat. prasowe, mw
CZYTAJ TEŻ: Agora kontra UOKiK, żąda zgody na przejęcie Eurozet
CZYTAJ TEŻ: Gigantyczne koszty rezygnacji z węgla
