Przepis na krach w mieszkaniówce?
Propozycje UOKiK dot. wprowadzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego stanie się kolejnym czynnikiem hamującym i ograniczającym rozwój branży - powiedział radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich Przemysław Dziąg. Jak dodał, deweloperzy już obserwują wzrost cen wykonawstwa i robocizny, zaczyna także brakować pracowników. Z kolei analityk rynku nieruchomości Home Broker Marcin Krasoń ocnia, że Fundusz gwarancyjny to dobry krok w kierunku ochrony interesów klientów firm deweloperskich, ale trudno spodziewać się jednak, aby deweloperzy wzięli ten koszt na siebie.
„W sytuacji, w której od kilku lat w branży deweloperskiej obserwowany jest duży wzrost cen wykonawstwa i robocizny, zaczyna brakować pracowników, a dodatkowo podaż gruntów pod nowe inwestycje jest istotnie ograniczona, propozycje UOKiK staną się kolejnym czynnikiem hamującym i ograniczającym rozwój branży” - powiedział Dziąg.
Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Marek Niechciał zaproponował, aby przy okazji nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wprowadzić Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG).
„Przewidzieliśmy w projekcie nowelizacji, że na rzecz DFG będzie odprowadzana pewna kwota od każdej wpłaty na rachunek powierniczy - dla rachunku otwartego maksymalnie do 5 proc., a dla zamkniętego - do 1 proc. W rzeczywistości będą to kwoty na poziomie mniejszym niż jeden procent dla obu rachunków” - tłumaczył w wywiadzie dla PAP. „Składka na tym poziomie pozwoli pokryć upadłość jednego dużego i dwóch mniejszych deweloperów w ciągu pięciu lat” - podkreślił Niechciał.
Jak zaznaczył Niechciał, na ten cel potrzebne będzie ok. 135 mln zł rocznie. „Opierając się na tym, co mówią deweloperzy, obecnie na rachunkach powierniczych deweloperzy mogą mieć zgromadzonych ok. 40 mld zł. Za te pieniądze zamierzają wybudować ok. 100 tys. mieszkań rocznie, do 200 tys. w ciągu dwóch lat” - mówił.
„Od każdego rachunku powierniczego chcemy pobrać poniżej 1 proc. Obecnie więcej konsumenci dopłacają w przypadku, gdy zmieniają piętro, na którym kupują mieszkanie. Składka od jednego rachunku powierniczego, na którym złożono np. 400 tys. zł na budowę domu, wyniesie ok. 1,3 tys. zł. Będą to pieniądze, które pozwolą Kowalskiemu spokojnie czekać na odbiór budowanego domu czy mieszkania” - podkreślił szef UOKiK.
„Zakup mieszkania to często dla Polaków największy wydatek w życiu. Przeznaczamy na mieszkanie kilkaset tysięcy, które w pewnych okresach - między wpłatą a otrzymaniem aktu własności - w ogóle nie są chronione. Nowelizacja ustawy to zmieni” - podał prezes UOKiK.
Zdaniem Przemysława Dziąga „wejście w życie przepisów w zaproponowanym kształcie doprowadzi przede wszystkim do wzrostu cen mieszkań na rynku, co też bardzo szybko odczują konsumenci„.
„Jest to o tyle istotne, że wśród celów przyjętego Programu Mieszkaniowego wymienia się, by: +[#] docelowo do 2030 r. liczba mieszkań przypadająca na 1 tys. mieszkańców powinna osiągnąć wysokość mieszczącą się w aktualnej średniej Unii Europejskiej. Oznacza to wzrost tego wskaźnika z poziomu 363 do 435 mieszkań na 1000 osób. Aby zrealizować zakładany cel, uwzględniając konieczność wycofania części zasobów mieszkaniowych z eksploatacji, trzeba do 2030 wybudować (zarówno na zasadach rynkowych jak i z pomocą państwa) ok. 2,5 mln mieszkań [#]+”
„Realizacja tych celów nie będzie jednak możliwa bez sprawnie funkcjonującego rynku mieszkaniowego, a niestety projekt (wprowadzający DFG - PAP) zmierza do osłabienia kondycji całej branży deweloperskiej i ograniczenia konkurencji na tym rynku” - podaje radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Jego zdaniem „jak najbardziej słuszne jest stwierdzenie, że zakup mieszkania to dla każdego z nas często największy wydatek w życiu, ale nie można się zgodzić ze sformułowaniem, że wpłacane na ten cel deweloperowi pieniądze nie korzystają z żadnej ochrony”. „Ochronę ulokowanych na rachunku powierniczym środków i ich wypłat gwarantują zarówno regulacje ustawy deweloperskiej, prawa bankowego, jak prawa upadłościowego” - powiedział Dziąg.
„W tym kontekście trzeba dosyć sceptycznie odnieść się do pomysłu utworzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, jako alternatywy dla likwidacji samodzielnych otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych. Przede wszystkim projekt przewiduje, że w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego składka ma wynieść do 5 proc. wartości wpłaty dokonywanej na rachunek powierniczy, przy czym faktyczna wysokość stawki zostanie ustalona dopiero w drodze rozporządzenia” - dodał radca prawny PZFD.
„Prezes UOKiK mówi, że realnie stawka przy tego typu rachunku na wynieść poniżej 1 proc., ale nie ma żadnej gwarancji na to, że faktycznie taka stawka zostanie w rozporządzeniu ustalona” - powiedział Dziąg. „Mało tego, gdyby nawet przyjąć, że rzeczywiście rozporządzenie ustali stawkę wpłaty na poziomie poniżej 1 proc., to nie będą istniały żadne przeszkody, by np. za pół roku, czy nawet za rok, stawkę tę zmienić i ustalić na poziomie 5 proc., uzasadniając to, jak zresztą wskazuje projekt, koniecznością zapewnienia właściwej ochrony wpłat nabywców. Stawka poniżej 1 proc. to zarówno 0,99 proc., jak i 0,01 proc., a zatem różnica między ich wysokością może wynieść kilka tysięcy złotych” - tłumaczył radca prawny.
Zdaniem Dziąga „projekt ustawy nie przewiduje mechanizmu, który regulowałby maksymalne różnicowanie stawek w przyjętym okresie, np. by zmieniona stawka nie mogła być większa od poprzedniej o określoną wartość procentową. Nie ma także regulacji, która wyłączałaby możliwość nieregularnych, czy zbyt częstych zmian stawki” - zauważył.
„Brak tych rozwiązań budzi duży niepokój po stronie branży, ponieważ deweloperzy, ustalający wcześniej określony schemat finansowania i budżetowania inwestycji, mogą w czasie jej realizacji zostać zobowiązani do dużo wyższych dopłat na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny niż sobie pierwotnie zakładali” - dodał Dziąg.
Jak dodał Dziąg, „prezes UOKiK zakłada, że składka od jednego rachunku powierniczego, na którym złożono np. 400 tys. zł na budowę mieszkania lub domu, wyniesie ok. 1,3 tys. zł, co w przeliczenia na udział procentowy wynosi ok. 0,3 proc. wartości wpłaty”. „Jednakże projekt nie mówi, że na pewno będzie to 0,3 proc., a zatem można zakładać, że równie dobrze może być to i 5 proc., a w takim przypadku przy kwocie 400 tys. zł składka rośnie do 20 tys. zł. Przy inwestycji na 100 mieszkań dodatkowy koszt wyniesie ok. 2 mln zł. Jest to istotna różnica, która będzie odczuwalna zarówno dla dewelopera, jak i dla kupującego. Mając na uwadze, że ustawa pozwala na nieograniczoną zmianę stawkę, deweloperzy w planie finansowym będą raczej będą zakładać scenariusz stawki 5 proc., tak by w razie jej nieoczekiwanego wprowadzenia mieć środki na pokrycie składki” - podaje radca prawny.
Fundusz gwarancyjny to dobry krok w kierunku ochrony interesów klientów firm deweloperskich - powiedział analityk rynku nieruchomości Home Broker Marcin Krasoń. Jak dodał, trudno spodziewać się jednak, aby deweloperzy wzięli ten koszt na siebie.
Jak zauważył Krasoń, „nie ma wątpliwości, że może zdarzyć się tak, że firma deweloperska zbankrutuje i wtedy fundusz będzie ratunkiem dla kupujących mieszkania„.
„Kwota odprowadzana od każdej wpłaty klienta to dobry pomysł, co nie zmienia faktu, że trudno spodziewać się, by deweloperzy wzięli ten koszt na siebie” - powiedział ekspert. „Raczej spodziewam się, że będzie to powód, by podnieść ceny - tak jak było to na przykład w przypadku podatku bankowego” - przyznał.
Zdaniem Krasonia „zróżnicowanie wysokości stawki w zależności od tego, czy rachunek powierniczy będzie otwarty czy zamknięty, ma zapewne zachęcić deweloperów do wybierania rachunku zamkniętego, przy którym składka jest pięciokrotnie niższa”. „Pomysłodawcy zapowiadają, że rozwiązanie to pozwoli uratować klientów w przypadku upadłości jednego dużego i dwóch mniejszych deweloperów przez pięć lat. Gorzej, gdy przyjdzie prawdziwy kryzys i skala problemów będzie większa” - podał analityk rynku nieruchomości Home Broker.
Mariusz Polit (PAP), sek
