GAZETA BANKOWA: Murowany kryzys?

Banki już zaostrzyły kryteria finansowania nowych inwestycji mieszkaniowych. Na kredyt mają szanse głównie firmy, które mogą pochwalić się inwestycjami już realizowanymi, a także posiadają zabezpieczenia np. w postaci dodatkowych gruntów lub nieruchomości. Większa ostrożność banków to efekt rosnącej liczby znaków zapytania związana z przyszłością branży – pisze Ewa Wesołowska w „Gazecie Bankowej”

Spadek cen mieszkań i domów notowany jest od miesięcy w m.in. w Australii, Nowej Zelandii, Kanadzie, Szwecji, Norwegii. Obniżkę widać też w największych miastach, takich jak Londyn Berlin czy Oslo. Ostatnio Centralne Biuro Statystyczne w Norwegii opublikowało prognozę, z której wynika, że w 2020 r. ceny nieruchomości będą średnio o 5 proc. niższe niż w tym roku. Znacznie większym pesymistą jest Harald Magnus Andreassen, główny ekonomista w Sparebank1 Markets. Uważa on, że spadki mogą wynieść nawet 30–40 proc., czyli ile w Stanach Zjednoczonych w czasie ostatniego kryzysu finansowego. – Historia pokazuje, że jeśli ceny nieruchomości zaczynają spadać, to spadają nawet przez trzy do pięciu lat – powiedział Andreassen w rozmowie z dziennikarzem portalu Nettavisen.

Jego zdaniem podstawowym problemem Norwegii jest to, że w ostatnich latach wybudowano w kraju (zwłaszcza w dużych miastach) zbyt wiele mieszkań za zbyt wysoką cenę. Zaczynająca się korekta może doprowadzić do tego, że kolejne powstające mieszkania będą po prostu tańsze. – Dzisiaj deweloperzy notują ogromne profity, ale z doświadczenia wiemy, że ich zyski kurczą się, gdy spada popyt – dodał ekonomista.

Norwegia jest krajem, gdzie ceny mieszkań wzrosły przez 22 lata o ponad 230 proc. Efektem tego jest ogromne zadłużenie gospodarstw domowych (pod koniec 2014 r. relacja zadłużenia hipotecznego gospodarstw domowych oraz ich dochodów wyniosła aż 158 proc.), a przeciętny koszt zakupu norweskiego metrażu powinien być o 25–60 proc. niższy (szacunki Międzynarodowego Funduszu Walutowego).

Również ostatni raport Eurostatu wykazuje niebezpieczny wzrost cen nieruchomości w kilku krajach Unii Europejskiej. W 2017 r. wyniósł on średnio 4,6 proc., ale są kraje, gdzie był on dwucyfrowy. Najmocniej rosły ceny na Islandii (22,5 proc. rok do roku), następnie w Czechach (12,3 proc.) i Irlandii (12 proc.). Dużą dynamikę odnotowały też nieruchomości w Holandii, Portugalii i na Węgrzech, gdzie wzrosty ceny przekroczyły 10 proc.

Polska nie pęka

Jak na tym tle wygląda Polska? U nas ceny rosną poniżej średniej, na poziomie 3,7 proc., a więc wolniej niż jeszcze kwartał wcześniej. Mniejsze wzrosty odnotowano tylko w Niemczech (3,6 proc.), Finlandii (1,4 proc.) i Cyprze (0,6 proc.).

Polscy deweloperzy nie widzą więc powodów do obaw: nadal kupują grunty, rozpoczynają nowe inwestycje, może z mniejszym rozmachem niż kilka miesięcy temu, ale podnoszą ceny. Chętnych na mieszkanie nie brakuje, bo dobra sytuacja na rynku pracy i niskie stopy procentowe zachęcają ludzi do zaciągania kredytów. A ci, którzy mają gotówkę, wolą inwestować w mieszkania (głównie na wynajem) niż trzymać je na lokacie.

Jednak wiele osób z branży budowlanej zastanawia się co stanie się z rynkiem, za rok, dwa czy trzy, gdy pojawią się mieszkania z rządowego programu Mieszkanie Plus.

Wzrost liczby lokali na wynajem sprawi, że w wielu rejonach ceny nieruchomości spadną – mówi wprost Marcin Jańczuk, ekspert z firmy Metrohouse. – I to nie chodzi tu tylko o te wynajmowane, ale również na sprzedaż.

Część deweloperów obawia się o przyszłość. Dotyczy to zwłaszcza małych i średnich firm, które nie mają kapitałów własnych i muszą posiłkować się kredytem, żeby prowadzić budowę. A banki już zaostrzyły kryteria finansowania nowych inwestycji mieszkaniowych. Na kredyt mają szanse głównie firmy, które mogą pochwalić się inwestycjami już realizowanymi, a także posiadają zabezpieczenia np. w postaci dodatkowych gruntów lub nieruchomości. Większa ostrożność banków to efekt rosnącej liczby znaków zapytania związana z przyszłością branży.

(…)

Mieszkanie Plus jak wentyl

Generalnie branżę czekają zmiany, rynek ulegnie przetasowaniu. Niewykluczone, że część firm deweloperskich, które dziś nie widzą sensu wchodzenia w Mieszkanie Plus zmieni zdanie. Zwłaszcza, że rząd cały czas pracuje nad modyfikacjami programu, starając się m.in. by był on atrakcyjniejszy dla deweloperów. Bez nich bowiem realizacja programu będzie bardzo trudna, może nawet niemożliwa.(…)

Jedno jest raczej pewne: rosnąca liczba mieszkań na rynku – i tych do kupienia, i tych na wynajem – powinna wyhamować wzrost cen nowych mieszkań, a nawet wymusić obniżki na rynku wtórnym, zwłaszcza tych w gorszej lokalizacji i niższym standardzie. Dzięki temu w Polsce nie grozi nam sytuacja taka, jak w Norwegii, gdzie bańka spekulacyjna na rynku nieruchomości właśnie pęka.

Więcej informacji i komentarzy o polskiej gospodarce oraz sektorze finansowym znajdziesz w bieżącym wydaniu „Gazety Bankowej” do kupienia w kioskach i salonach prasowych

„Gazeta Bankowa” dostępna jest także jako e-wydanie, także na iOS i Android – szczegóły na http://www.gb.pl/e-wydanie-gb.html